泉城路，未来将走向何方？「济南商圈分析之二」

本文为济南高楼迷老K旗下账号“泉城商业咖”首发

撰文：七老爷

上次我们聊了泉城路商圈的发展史，这次我们聊一聊泉城路商圈的现状与对未来展望。

目前来说，泉城路商圈的主要的商业项目，有五个，分别是山东银座商城、贵和购物中心、银座购物广场、恒隆广场与世茂国际广场。

其他的，主要就是一些小的商业项目，另外还有一些小店。比如有在原百盛位置上开业的国际时尚创意中心、苏宁、国美、Q77美食广场等，还有县西巷上的泉乐坊、新坊巷。

具体说说这五个主要的商业项目。

从业态上来说，这五个项目，可以分为两类。第一类是百货，包括贵和购物中心、山东银座商城与银座购物广场。第二类是mall，包括恒隆广场与世茂国际广场。

从项目定位上来说，也可以分为好几类。

首先是高档的奢侈品卖场，主要吸引有钱人消费。这类场子有两个，分别是贵和购物中心与山东银座商城。虽然定位上来讲，两个场子是一样的，但从品牌阵容来看，贵和处于完胜的状态。

贵和购物中心，是目前济南拥有最多国际重奢品牌的场子，不过银座总店也有自己的一个优势，那就是拥有济南，甚至山东所有商场里面，最厉害的化妆品阵容。

但是总的来说，银座总店的招商，有些不尽人意，当初银座三期开业时招来的好几个重奢品牌，都已经撤店。

如果说贵和与银座是高端商场的话，那么恒隆就可以算中端商场。

恒隆广场东塔一楼的店，以轻奢品牌为主，档次跟贵和二楼差不多。

恒隆广场西塔一楼的店，则以各类潮牌为主，另外恒隆楼上，也有一些比较亲民的品牌。

济南恒隆主要的客户群体，应该是以城市中产阶级为主，这类消费者，有一定的经济实力，且对各类品牌也比较了解。

剩下的两个场子，银座购物广场与世茂国际广场，就只能算低档的了。

不过从所招的品牌来看，这两个场子，也有明显区别。银座购物广场要面对的消费者，以普通上班族为主，而世茂国际广场主要的客户群体，则以学生，尤其是大学生为主。

泉城路商圈，为什么会成为济南最重要的商圈呢？这个商圈的发展，还有哪些缺陷？

我想从这个商圈的两个优势，三点不足，分别来说一下。

首先第一大优势，那就是地理位置。

泉城路的地理位置，非常优越，位于老城的中心，济南几处主要旅游景点，比如大明湖、趵突泉、黑虎泉等都不远，甚至芙蓉街的主入口，就在泉城路上。

因此泉城路上的消费者，除了济南本地人外，还有不少外地游客。济南周边城市的人到济南来购物，首选基本也都是泉城路。

第二大优势，就是品牌非常齐全。

泉城路商圈的五个场子，将高中低档三个层次的品牌，都包括在内了。至于济南的其他商圈，别说重奢品牌了，就连轻奢品牌都很少见。

这个商圈，有很多在济南独有的品牌，一些牌子，只有在这里才能看到。比如济南目前唯一的一家苹果手机直营店。

这两大优势，是使泉城路商圈成为济南第一大商圈的必备条件。

但是泉城路也有三点不足。

第一点不足，就是作为济南的核心商圈，跟部分二线城市的核心商圈比起来，体量还是不够大。这个商圈真正能拿得出手的mall，目前只有恒隆广场与世茂国际广场两个，如果能再开发一座商业面积10万平以上的大mall，能在很大程度上弥补这个不足。

第二点不足，就是贵和跟银座两个奢场，商业面积都太小了，而且场子开业多年，尤其是银座总店，内部的格局等，都比较老旧。而其他商场，由于定位的原因，又没有招重奢品牌的打算。基于这些原因，新的重奢品牌想要进入济南市场，非常困难。

不过好在据小道消息来看，万象城已经有招重奢品牌的打算，这个属于另外的话题，这里就不展开说了。

第三点不足，也是个关键问题，那就是交通。由于泉城路地处泉水敏感区，所以没办法修建地铁。但看国内其他主要城市的情况，核心商圈，基本都是交通便捷，地铁线路交汇的地方。估计交通问题，将来会严重影响到泉城路商圈的发展。

其实附近一些机关是否搬迁，CBD商圈的崛起等，都会直接或间接的影响到泉城路商圈的发展。

个人预测，未来泉城路商圈如果没有什么大的变动，比如对贵和进行扩建、或者再开发一座新mall之类，那么这个商圈，就基本已经定型了。最起码未来几年内，泉城路商圈想要有大的发展，很难，不过因为地理位置的原因，也不会衰退太多，更不可能一蹶不振。

而且放眼济南全市，目前有可能取代泉城路做核心商圈的，只有一个CBD商圈。当然，现在说这些，还为时尚早。

至于CBD商圈，将来笔者会用另一篇文章，进行详细分析。希望大家继续关注！