上海的购房者要警惕！土地市场已经变天了！

7月4日，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块44.04亿，溢价28.39%被招商获得。

7月9日，杨浦区定海社区D5-1号地块23.82亿、溢价18.98%被龙光拿下。

7月21日，浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块50.01亿、溢价19.07%被华侨城摘得。（点击查看→“不开玩笑，上海外环外的房价未来要上8万”）

今天，5家开发商89轮的竞价，44.88%的溢价率，从19.47亿起拍，一路到28.21亿成交。

看到这里，你是不是以为我又在写哪块市中心热门板块的宅地？

其实并不是，这只是一幅看起来很普通的郊区商住地，唯一的亮点可能只有离轨交11号线嘉定西站不到300米。

本来今天这块位于11号线嘉定西站的商住地，小编并不打算为Ta单独写小作文。

因为如果你经历过前两年上海土地市场的沉寂，你绝对想不到一块看起来很普通的郊区商住地块溢价率可以拍到44.88%，成交总价能够比起价高出解决9个亿至28.21亿。

令人意外，参与竞价的开发商（主要是路劲）竟然愿意不惜豪掷千金拿下这幅商住地块，小编也同样没有想到，上海的土地市场竟然能在这个7月里热到烫手。

01 为什么溢价这么高？

在回答这个问题前，首先来一起看看是哪5家开发商？

1号融信、2号旭辉、3号禹洲、4号金茂、5号路劲。

路劲近来在上海土地市场上的活跃就不多赘述了，在此前的昌吉东路以及南翔16-06地块失利之后，可以说一直憋着一口气。

而融信这家企业的风格从2015年开始似乎就一直走得是“地王制造机”风格，所以当这两家同时出现在现场，这块地的高溢价成交就已经命中注定。

路劲对这幅地块的势在必得从第19轮时直接加价1个亿的举动就可以看得出来。

而在今天的竞价初期（40轮之前），不仅是融信与路劲之间的竞争非常激烈，当中还有金茂、禹洲这两家不时加入混战，旭辉反倒是像睡着了一样，一次都没加价过。

原本以为旭辉会和昨天唐镇那块地一样全程陪跑，但没想到，从第52轮开始，旭辉突然发力，融信反倒基本退出了竞争。

第57轮后，场上只剩下了路劲和旭辉，最终第89轮，路劲以28.21亿的总价获得了嘉定菊园的这幅商住用地，而溢价率也因路劲、融信以及旭辉这三家的活跃，攀升至44.88%。

02 嘉定西站究竟有怎样的价值？

按照竞得的价格计算，这幅地块的成交楼板价高达21007万元/平。

而就在一周之前，奥园也拿下了一幅位于嘉定的商住办用地，竞得楼板价仅为11500元/平，两者之间的价格差足足高达9500元/平。

嘉定西站究竟有怎样的价值？为什么路劲愿意为此一掷千金呢？

事实上，对于嘉定区的新房成交来说，距离地铁站的直线距离直接就会决定将来的去化情况。

这幅地块到11号线嘉定西站的直线距离只有300米，同时距离嘉定镇中心也十分近，因此能够享受到周边嘉定客运中心、清水路小学等基础的配套设施。

地块北面的新城悠活城目前的二手住房的售价在3.3-3.4万/平，且同样也是商业+住宅的模式打造，这对当前菊园这幅商住地块一定程度上起到了借鉴的作用。

80%的住宅的利润是否真的能够覆盖20%的商业部分的成本，在整个嘉定新城供应量这么大的前提下，去化速度是否达得到开发商的预期？

03 这里会诞生另一个路劲上海派吗？

再拉回到那到这幅地块的开发商本身，此前，路劲在嘉定安亭就曾打造过路劲上海派，这个网红盘在2020年的一季度甚至登上过整个上海单盘成交量第二的位置。

（点击回顾→2020年上海新房最能“跑量”的区，凭什么是它？）

当时，小编就曾指出，路劲上海派热销的原因之一，很大程度上是因为其提供的小户型产品。约65平2室1厅1卫户型，均价3.6万元/平，这就意味着总价格段只有217万起，这样的价格十分友好，且刚需也容易上车。

此外，它的另一个宣传点还在于自带6000平的商业和规划中的九年制中小学，有地铁、有学校、有商业、总价还低，自然是不愁卖的。

那么，嘉定西站是否会诞生出和安亭路劲上海派相类似的产品，在小编看来，概率还是相当大的。

相比安亭的教育资源，嘉定西站相对会比较弱一些，就看路劲有没有这个本事打造一个够量级的商业来弥补这一弱项了。

无论如何，地价与房价都是息息相关的。

不管土地市场是出于什么原因突然火爆，对还未上车的购房者来讲，可能并不是什么好消息。

（END）