郑州新房库存很大？你多想了！去化周期短到令人惊讶！

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郑州新建商品房库存去化周期真的不长

郑州楼市较长的去化周期已时过境迁

昨天一网友发来一段文字，说郑州目前新建商品房去化周期太长了，房源库存太大，严重的供大于求，甚至滞销，就断定郑州的房价马上会大幅下跌……

所发文字如下：

“若按新建商品房和商品住房月度销售均值计算，目前郑州市区待售商品房可销12个月，商品住房可销9.2个月。高库存、去化周期长的表现就是市场呈现严重的供大于求。“

蒙圈了！不是因为这个去化周期长而蒙圈，而是对这个数字的年份而蒙圈！

马上利用河南楼市网大数据平台检索，发现这段文字没错，但这个数字是郑州2011年的房地产市场行情！

严重的时过境迁！

那年数据回放：

2011年郑州低迷的房地产市场让更多开发商放缓了自己的开发速度，可是商品房累计可售面积却一直在增加，截至2011年年底，市区商品房累计可售面积659.66万平方米，同比增长78.09%；其中，商品住房累计可售面积380.15万平方米，同比增长74.94%。其去化速度仅以当年第四季度销售数据来对比， 2011年第四季度，郑州市区商品住房投放面积为115.82万平方米，同比下降45.61%。商品住房销售面积为118.83万平方米，同比下降55.91%，商品住房销售均价为6265元/平方米。所以就得出 “若按2011年商品房和商品住房月度销售均值计算，目前郑州市区待售商品房可销12个月，商品住房可销9.2个月。”的结论。

郑州市统计局2011年统计公报显示，当年郑州市商品房屋销售面积为1556.7万平方米。如果按照这个数据计算，2011年去化周期应为：

2011年去化周期= 659.66/(1556.7/12) = 5.09 （月）

也就是说当初郑州房地产市场在不投放新的房屋面积，依照当年各月平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要5个多月。

这些都是理论值。其实，非也！

郑州楼市现在的去化速度今非昔比

近十年来，郑州房地产投资开发不断加快，投资额不断增加，除了2018年房地产投资额为-3%负增长之外，十年之内九年都是正增长，特别是2010年房地产投资增长率达到51%，2016年房地产增长率达到21%。

近十年来，郑州新建商品房销售不断增长，仅销售面积而言，从2010年的1559万平方米，到2015年的1892万平方米，2016年销售加快，销售量增加50%，当年销售面积高达2859万平方米；2019年新建商品房销售面积为3593万平方米。

近十年来，郑州新建商品房受宏观调控、国家政策等因素的影响，房屋库存量随新投放市场房屋面积、销售面积而有所波动，2019年库存待售面积最多，达到617万平米。但如果按照2019年全年销售面积3593.3万平方米来计算，2019年库存去化周期仅为2.06个月。

如果单从2019年各月新建商品房销售面积及待售房屋面积、新建商品住宅及待售面积的去化周期而言，各月去化周期在2个月的时间轴上下浮动。

2020年5月份郑州全市商品房销售24232套（间），较去年同期上涨了4.09%；商品房销售面积269.12万平方米，较去年同期上涨了10.92%。商品住宅销售20294套，较去年同期上涨了9.43%；商品住宅销售面积236.5万平方米，较去年同期上涨了12.15%。

2020年5月末郑州全市新建商品房待售面积为682.42万平方米，其中商品住宅待售面积为429.98万平方米。

如果仅按单月计算，2020年5月份郑州新建商品房去化周期为2.5个月，新建商品住宅去化周期仅为1.8个月。

去化周期多少合适？

据网上报道，目前合理的房地产库存范围尚无严格界定， 比较有代表性的看法主要有：

住建部齐骥认为，高库存是指一个城市的住房库存量超过合理区间，高过 12~18 个月的销售量；

中国指数研究院认为， 合理房地产库存去化周期一般为 6~12 个月左右；

中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为， 房地产库存去化周期的合理区间在 6~18 个月。

可以看出， 相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是 18 个月（1.5 年）。

由以上数据对比，郑州房地产市场，目前新建商品房严重过剩吗？

难道过剩吗？

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郑州房地产市场上的“两种”声音

自国家取消福利分房后，房屋转向市场成为商品房以来，关于房价高低的两种声音就开始发声，近两年更达到“白炽化”，买过房子的认为目前郑州房价低，还有更大的上涨空间；尚未买房子的认为目前郑州房屋开发量大、库存多，房价会下跌。两种声音相互胶着，期间一些未卖房子的在观望犹豫后购买了房子而又倒向了房价要上涨的一边！

郑州作为河南省会城市、国家中心城市、连续四次进入“新一线城市”，今年名列第9。

郑州已不完全是郑州人的郑州，郑州至少是河南1亿多人的郑州。近几年来，省内其他地市的购房客户消化掉郑州70-80%的房源。

有人说郑州官方发布的房价降了，5月份郑州全市商品房销售均价11110元/平方米；商品住宅销售均价11144元/平方米。

首先看清楚“全市”二字，也就是说巩义、上街、荥阳、登封、新密、中牟、新郑等郑州周边县市的房价都平均进去了，稀释了郑州中心城区的房价，也就是郑州中心城区的高房价被平均了！

上周，中海、华润、远洋、保利、金茂、万科、华发、碧桂园、华侨城、平安不动产、金科、正荣、美的、旭辉、雅居乐、中梁、融信、禹洲、阳光城、金地、建业、绿都、正商、锦艺、亚新、大桥、招商等50余家房企赤膊厮杀杨金片区郑政出〔2020〕23号（网）地块，最终碧桂园杀出重围，以总价8.42亿元的真金白银抢到，折合楼面价7670元/㎡，每亩单价1278万/亩，溢价率70.65%。

说实在的，如果不是因为这次火热的“土拍大战”，有多少人知道还有这个地方？

对，就是这个地方，每亩单价1278万/亩，楼面价7670元/㎡，精装房价稳妥在2万以上。这是现实，不再以购房者的意志而转移！

如果还质疑，郑州“四环”开通了，不堵车，一路畅通，您不妨沿“四环”周边的在售楼盘转一圈，看看房价几何？看看能否用5月份商品住宅销售均价11144元/平方米的价格买到房子？

“四环”沿线楼盘转完后，希望您有话说，请留言！