买四十年产权的公寓房好吗？

首先一点，不用担心40年产权的问题。

很多人说怎么这个才40年，所以就怕买公寓了，这是错误认知。其实40年和70年并没有区别。

这是因为之前用地性质的影响导致，但在中国，只要这产权是你买的，你就不用担心到时候会被收回去，其实现在几十年租期加续期模式，和这是你的永久私产，本质上并没有区别，只不过形式略有不同。

在zf鼓励和保护私产的情况下（zf深知这样有利于市场经济的，多看看政府报告。）你的产权是不会被侵犯的，到时候续期，也不会让你出一大笔钱（破坏你的私产），最多是走个形式的概率大。

毕竟，有恒产者有恒心。

公寓和住宅最主要的不同，有两点。

其一，也是最关键的，就是公寓没有学位，这点对于想要孩子的人来说很致命。但是如果你想做丁克，那买公寓也是可以的。

其二，是公寓的贷款和首付比例。公寓只能贷款十年（我们城市），首付要五成，对于现金不够的人有点压力。

当然，公寓有些不通燃气的问题，物业费水电费可能会过高，然后卖出的时候不同城市有时间限制，比如我们城市公寓是限售五年的。不过有些公寓是不限售的，这些可以自己去了解，然后不同燃气我觉得问题不大，特别是对年轻人来说，以后会去做饭的人是越来越少的，毕竟时间成本太高了。当然还有公寓一般一层十几户，这个体验是和住宅不同的。

综合考虑，自住的话，如果不考虑学位，买来是没问题的。特别适合单身或年轻情侣。

投资的话，第一看城市，第二看地段，最好一线城市，地铁口一出来就是的公寓，靠近人流密集的地方，未来收益还是很可期的，据我测算，我家附近的公寓满足这样的条件，租金收入比都在28左右（而且未来租金增幅预期大），价格不算贵了。不过同时最好投资小户型，因为方便出租，投资用不要买太大的。

最后补充一点，就是增值税的问题。有很多人说公寓到时候卖掉自己要交更高比例的增值税。这点学过经济学都知道，税收是由买卖双方共同承担的，卖方也就是你所交的税是公寓价格的下跌，所以你要交的税表现在公寓价格的下跌，而到时候卖出的时候增值税不是你交的，基本都完全是买方交的。所以你认为到时候卖出时要付一大笔税钱这种想法是不构成投资判断的，增值税的征收影响的是未来公寓的升值，所以由于这个问题公寓的升值潜力是比不上住宅的（毕竟每次上涨都得交点税给政府..）不过按照投资人基本理性的观点，增值税这个问题大部分已经反映在目前价格上了，所以买公寓是基本不需要考虑增值税的问题的。

其实不用纠结40年产权和70年产权，产权到期了可以续。

真正让很多人头疼的是公寓不能入户（全国大部分地方），而且是商业水电，再次出手税比较高，居住成本也比较高。但这也不是绝对的，好多公寓现在都是双气，而且是民用水电，就是不能入户而已。

现在一线城市公寓价格也是很高的，包括南京杭州这些城市，好多公寓都是三四万一平，这些城市投资公寓成本会增加比较大。一些中西部省会城市还是值得投资的，比如郑州。有些纯投资公寓有包租协议，30多万的价格，一年租金21600元，十几年能回本，这样的公寓还是值得投资的。

如果是自己阶段性住的话，建议买一个小户型的，位置比较好的地段，这样不管是自己住还是以后出租都非常便利。我自己在郑州南三环地铁口就买了个24平的，26万，首付分期可以分四次，月供1500，压力非常小，以后自己不住用来出租的话月租金也不会低于1000块。

现在市场上很多位置比较好的低价公寓，如果想自己投资开酒店也非常适合出手。

其实投资房产主要还是看城市看地段。就郑州这个城市来说，发展潜力还是很大的，毕竟是国家中心城市嘛，又是铁路枢纽航空枢纽城市，但是现在平均房价还不到14000，所以在这里找个好地段是绝对适合投资的。

看你购买用途，如果是用来居住买住宅还是比较划算，毕竟40年产权公寓的用途规划是商业，水、电、煤气、物业费、交易需要缴纳税费用都按商业用途收取，比一般普通住宅的高一倍以上。而且40年产权公寓一般都是超高层、公摊面积特别大，户型没有住宅的好。

如果你购买是用来办公或者经营投资的，购买公寓就比较划算，回报率会比一般住宅高一点。40年产权公寓可以办理营业执照和公司注册地址，作为办公室或者酒店公寓比较划算，最重要的是40年产权公寓不限购不限贷的。

公寓房整体投资不划算，但具体要看地段和城市。

首先， 公寓房非一线城市是没用的，升值很慢，潜力也不大；一般城市不建议购买公寓；除非北京，上海，广州，深圳等一线城市的核心地段。

其次，公寓房买了以后只能出租和自主，但是居住体验太差。因为公寓房普遍一层楼好多户人家，有时候还是工业水电，还不通煤气什么的，居住不划算，成本高，也不舒服。

另外，公寓房出售的时候税费很高， 一般购买公寓的人也很少，需求人很少，基本上买到手里面之后，二次转手很困难。

总之，建议非一线城市 不要购买公寓房，一线城市公寓房 购买也要看地段。

最后，如果纯属自住，又没钱买住宅，买公寓，图个心理踏实，图个心理自在，那么也可以买吧，至少 这个房子产权也是归自己所有。

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第一，贷款的区别
第四，公寓与住宅小孩隐性成本太大
具体分析，公寓和住宅的差别：

不能限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，开始大打“不限购、不限贷”牌，在住宅被限购的市场中成为很多买家考虑的投资项目。

商务公寓一般来说，面积不大，小公寓易于出租，且实际租金更高，在租房市场，小户型租金总价低，往往比大户房产更容易出租。

这是公寓的优点。从这个角度来说，住宅、公寓，在出租市场来说，似乎没有什么太大差别。但是从付款方式来说，住宅和公寓则大有不同。

有些人觉得总价上来说，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，总价差别不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。

出租的价格也差不多，甚至高于住宅，所以有些人买到了比住宅便宜的公寓以为赚到了大便宜，其实不然。

公寓在持有的时候，其实会面临很大的风险和很多隐性成本。

公寓：不限贷，五成首付；无首套房优惠，且不能用公积金贷款

住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款

公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“唯一出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。

贷款年限上也有区别。

住宅最长可贷款30年，而公寓属于商业用地，贷款年限10年。

银行为什么这么规定。其实，已经看出了，公寓要比住宅的风险更大，银行已经预知这种风险了，所以要降低风险，就要提高首付，首付五成。年限也要缩短。这对于投资来说，杠杆使用效率太低，且占用的本金太多，风险更大。

第二，能否落户，是否有学位的区别

公寓：不能落户、无学位

住宅：符合条件可落户，有学位

购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的，如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。

和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。

这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱。因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

第三，使用属性与品质之间的差异

公寓：实用面积7成就不错了，使用年限最多50

住宅：最高实用面积能达8成左右，使用年限最高70年

小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、公摊面积、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。

而房子面积太小，公摊大，本身就不是正常户型的住宅，居住会影响使用功能。

商用性质的公寓一般使用面积小，市场上大多公寓只能有七成左右的实用面积。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用面积能达到八成左右。

此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。

商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。

而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。

公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火

住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火

公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高

首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。

此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高很多。

1、产权40年和70年。

2、公寓属于商住型，水电等物业成本按照商业使用标准，比住宅高，一般不通天然气。

3、公寓内部结构不完善，居住功能低，舒适性不好。

4、贷款差别，公寓首付高，贷款年限短，杠杆作用发挥不充分。

5、用户群体特殊。由于公寓户型小，只适合单身或者2人居住，如果是出租，范围受限较大，不好租。

6、户型结构偏小，用户群体特殊，致使接手的人有限，一般家庭都不会考虑入手，因为拖家带口住不下，周边配套一般也赶不上住宅，升值空间就受限。

7、交易的税费，公寓后期转手需要交营业税，住宅满2年免交。如果用于投资，差别显而易见，千万别被销售人员忽悠。