楼市，一个坏消息……

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对于楼市来说，今天有一个坏消息。

央行最新公布的上半年金融数据显示，虽然中国的新增人民币贷款大增，但流入楼市的比重却创出了近年来的新低，绝对值也出现了下滑。

请大家看下面这个表格：

这是2017年到2020年的4个“上半年”新增贷款、新增住户贷款和住户贷款占比情况。

所谓“住户贷款”，就是发放给个人、家庭的贷款。虽然名义上有很多品种，比如买车、买房、装修、留学、买家电、旅游等等，都可以贷款。但以中国人的消费理念，其中绝大多数都是购房贷款，这一点不用我过多解释了吧。

从上述表格可以看出，2017年上半年“新增住户贷款”占“新增人民币贷款”的比重达到了47%，是近年来最高的。随后连续3年下降，到了2020年下降幅度最猛，从39%下降到了29%，跌了10个百分点。

再看表格第四栏，也就是新增住户贷款的绝对值。可以发现，2020年上半年只新增了3.56万亿，也是最近4年最低的。

考虑到全国房价有一定的上涨，所以当新增贷款保持不变的时候，可以支撑的“销售面积”一定是下滑的。

2020年上半年人民币新增贷款达到了12.09万亿，比2019年上半年暴增了25%。这说明钱是充裕的，只是没有更多地流向楼市。

为什么钱没有“更多地”流入楼市？原因有三：

第一，疫情对经济影响非常大，很多行业至今没有能恢复，比如影视、娱乐、旅游等行业。大家收入下降，对未来缺乏预期，当然不太敢买房子。

第二，国家坚持“房住不炒”，在降准降息的时候，仍然控制资金流入楼市，比如今年上半年降息30个基点，但房贷只降低了15个基点。另外，10来个城市“放松楼市政策一日游”，也扭转了部分人对楼市的预期，把购房押后了。

第三，股市个股行情的活跃，也在客观上暂时分流了楼市的资金。而把资金引导到资本市场，也是官方希望的。

或许有读者会问：为什么深圳、东莞、惠州、杭州等城市楼市仍然非常活跃，甚至出现了跳涨？

换句话说，今年上半年中国楼市为何仍然出现了局部牛市？原因不外乎：第一，这些城市有增量资金、增量人口；第二，这些城市或多或少都有利好的预期；第三，这些城市经济对外依存度高，在国际贸易充满不确定的时候，地方政府对楼市有所放松。

另外，还有一些城市比如深圳，住宅供应量长期不足，供需矛盾比较突出。

从今年上半年新增住户贷款来看，这个资金量是偏小的，低于预期的。这种资金量，只能支撑局部牛市，很难支撑全国市场的回暖。如果下半年仍然是不到4万亿的新增住户贷款，那么相当一批城市的楼市还会是“凉凉的”。

另外，在昨天央行公布的数据里，还有以下两组数据“不太理想”：

1、狭义货币M1的余额是60.43万亿元，同比增长6.5%，增速比上月末低0.3个百分点。

M2的同比增速是11.1%，M1增速是6.5%，没有形成大牛市所需要的剪刀差。也就是说，M1增速没有远远领先M2，甚至还没有M2高。

M1主要是企业活期存款，它如果增速很快，并超过M2，意味着企业把很多定期存款转为活期；此外，还在业务中获得了很多回款。这时候企业再投资、扩大再生产的积极性很高，就比较容易支撑股市、楼市的大牛市。

但令人遗憾的是，M1在上个月上涨后，本月“增速比上月末低0.3个百分点”，呈现了疲软的态势。

2、由于两个月没有降息，市场利率竟然出现了反弹，或者说出现了“加息效应”。

具体是：6月份同业拆借的加权平均利率是1.85%，分别比上月和去年同期高0.6和0.15个百分点，质押式回购加权平均利率是1.89%，分别比上月和上年同期高0.6和0.15个百分点。

5月和6月没有降息之后，我就做出过一个判断：央行在轻踩刹车，如果疫情没有反复，这一轮流动性宽裕的顶点已经过去了。事实上，央行在降低MLF（中期借贷便利）的量，增加逆回购的量，把“放水”里的长期资金置换为短期，这有点为宽松“料理后事”的意味。

整体来看，今年上半年货币还是非常宽松的：社会融资规模的增量累计为20.83万亿元，比去年同期多6.22万亿元。

由于有2009年放水过多、产生严重负面效应的教训，这一轮中国央行显得比较谨慎。他们非常担心未来出现大通胀，开始提前控制了。

那么问题来了：怎么看待当前楼市？

我的看法是：短期政策多变，是无法预期的。尤其是中美战略博弈进入深水期，再加上美国大选年，树欲静而风不止，很多政策只能跟着美国走。而房地产属于长期投资，这是它跟股市完全不同的地方。

在这样的大背景下，对楼市的投资要立足长远，至少立足七八年时间。如果你做好了这种准备，自有资金充裕，那么在“有显著人口增量的、高级别城市，及其都市圈”，可以大胆投资。做好城市、片区的选择就可以了，然后就是“等时间来帮你酿造一坛好酒”。

从抗通胀的角度看，有显著人口增量的、高级别城市的配套好的住宅，仍然是优质资产，早买永远是对的。买了，就不要在意短期的涨跌。

至于普通的三四五线城市，有用的房子（能出租、或者自用）也会被通胀推着走，但大多属于跟涨性质。短期受到当地棚改政策、楼市政策的影响。从长期看，主要受到人口流动的影响，整体价值不大，或者说房子的金融属性比较小。

至于人口不断减少、产业单一的“收缩型城市”，如果没有重大机遇降临，“鹤岗化”的趋势会比较明显。也就是说，房价可能跌破建筑成本价，甚至连拆除卖废品都没有人接手。