一盆凉水泼杨金，拍地热？醒醒！

楼市下半场，第一场土拍小浪潮来了。

昨日，杨金23号地开拍，建业、正商、康桥、华润、蓝光、华发、保利等房企纷纷上阵，据说共有70多个马甲参与了前期的报名。

10分钟激战，最终花落碧桂园。

总价84208万元，折合楼面价7670元/㎡，每亩单价1278万/亩，溢价率70.65%。

这块地被多家房企盯上不足为奇，因为，抢到就是赚到！

1. 净地出让，场地平整，路网完善，可以快速进行施工；

2. 位置好，临河，临地铁，临学区；

3. 周边售价2万左右，楼面价7670元/㎡，即便是要求装配式建筑、配建幼儿园，建安成本加大，但仍旧利润空间充足。

最大户型不超过144平方米，刚改定位，位置好，有环境有地铁，还想啥？

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这是杨金2020年来的第一次“火花”，杨金，要翻身吗？

提到杨金，嘘声总比叫好声要大。

除了一个北龙湖是正面词汇，其他：噪音、马头岗、编组站、污水厂、内购.....都称不上什么好词。

一手好牌全打烂，前期内购房一地鸡毛，小开发商们烂尾的烂尾，跑路的跑路，美商龙湖一号最为代表。整体规划更改多次，次次不如人意，最后除了北龙湖，再无其他牌可打。对于杨金，我们总是哀其不幸，怒其不争。

杨金片区如今应该叫做郑东新区北部片区或是金水教科园区。区域南接郑东新区北龙湖、龙子湖区域，西起中州大道，东至金水区界，南起连霍高速，北至黄河南岸。

是距北龙湖最近的区域，从杨金到达北龙湖副CBD中心约3公里左右，离龙子湖湖心岛直线距离约4公里，目前沿东三环往南到达高铁站也非常近。

拥有贾鲁河索须河+北龙湖的天然优势，杨金自然是要把自己打造为仅次于北龙湖的改善居住区。控规住宅容积率2.5以下，限高50米，甚至部分地块要求容积率2.0以下。

这些优势，随着马头岗机场即将搬迁的消息，让杨金乘着当年楼市火热的东风直上2万+，被称为 “郑州房价第二高地”。

这些优势，也自然随着马头岗不再搬迁的消息，成了杨金的一根刺。

假改善、价虚高、为溢价买单。

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除了以上这些老生常谈的话题，如今的杨金，仍旧有太多的痛点未被解决。

道路问题

要致富，先修路。各个片区已经深谙此道，别说配套建设得怎么样，路网先漂漂亮亮，让前来买房的人一路通畅，看着舒心，自然好成交，看看港区看看滨河就知道。

而杨金片区目前还是主要靠杨金路与市区连通，也只有这一条主干道能够顺畅通行。南北纵向各支路都有断头路。南北主干道金城大道、中央大道、慧城环路等依然处于规划建设中。

在公共交通上，目前杨金只有275和131路两路公交车，且等车时间非常长。目前没有车想去杨金看房，可能比你找对象都难。

许多新区已经陆续开通了地铁，即便没有开通，现在大多数的地铁也已经开建。之前出现过地铁变铁路事件，再加上现在多数的房产都是准地铁盘，谁还会选择杨金这般缥缈虚无的20号线？

配套问题

几乎杨金所有的置业顾问都会说的一句话就是：一步之隔北龙湖。

确实，杨金距离北龙湖最近的项目如果通车中央大道，几乎能够实现五分钟通勤北龙湖金融岛的梦想。

北龙湖自身的资源，也基本都是集中在北龙湖北侧。在杨金的居民，可以享受到北龙湖的一些配套。

教育配套：清华附中·启迪科技城、枫杨外国语中学、上海师范大学附中；

医疗配套：郑州大学第一附属医院；

商业配套：龙湖北里、龙湖新天地、龙湖六星级酒店群、龙湖国际会议中心。

再走远些可以到达郑东新区的熙地港、丹尼斯七天地等已经投入运营的大型商业购物中心。

虽然现在中央大道连通还需要些时间，但是未来居住在杨金的居民确实可以非常便利地享受到北龙湖顶尖的商业和医疗资源。

但，问题出在：

1、教育真能享受到吗？

2、片区自身的商业，能满足日常的生活吗？

在教育上，这些学校确实是非常顶级的教育资源，且不说这些学校都是需要划片+严格的考试才能进入，或许还需要高额的学费和过硬的关系。

北龙湖的项目虽然容积率低，但住宅地块并不少，这些名校名额也必定紧俏，部分还签约了相应的楼盘。杨金片区的普通居民想享受到这些教育资源，有多困难，大家懂得。

打铁还需自身硬，杨金的学校虽不缺，但名校的确寥寥，除了刚落地不久的纬五路一小，杨金规划的几所小学，均是资质平平的小学，初高中更是毫无名校坐镇。可以想像，在这里安置房大批入住的时候，本就不多的学校将会被安置居民占满，商品房购房者的孩子，在教育质量上可能就会比较担忧了。

在商业上，目前为0。别说商场，连个底商小卖部都难看到，而且很多项目也没有相应的大型配套商业，未来可能还是主要靠北龙湖的商业支撑。即便有了北龙湖，日常购买生活必需品也需要有保障，没有哪行？

产业过剩

我们常说，一个片区有没有潜力，要看有没有产业。可惨的是，产业都有了，没人来。

目前沿杨金路两侧分布有嘉阳电子科技园、聚方科技园、河南外包产业园、中部港、新科技市场、河南省地理信息导航产业园、启迪科技城等数十家产业园。多半是即将建成或者已建成的状态，但是给人感觉空置率颇高，无人使用。

可以看到，杨金、北龙湖CBD、如意湖CBD，再往南是高铁片区。这样一条轴线上，有三个商务为核心的地区。

人们的幻想中，杨金会承接北龙湖CBD外溢的入口，资源，享受北龙湖的配套...

然而现实是，仅东区的写字楼就需要近十年的时间进行去化，在东区大量写字楼空置的情况下，市场还在不断投入写字楼的供应，那么北龙湖CBD是否会真的外溢出大量人口？而进入到杨金大片大片的产业园内？

（金水教科园区规划产业园）

要知道，在郑州以科技为定位的地区，除了金水教科园区，还有高新区、双湖科技城区、白沙产业园和港区，再加上最新的北龙湖中原科技城，科技的政策红利支持大头会给谁，还用说吗？

政策扶持不多的情况下，杨金又如何填满近千亩的产业科技园？

并且，这些产业园区并不属于商业用地，无法进行交易及贷款。这些处境尴尬的园区，又该何人去接手？

许多人选择杨金，是追求改善。但有关杨金改善的几点不利因素，就不多说了。

2万+的价格，以前改善产品难找，现在却是真的不难了。随着主城改善产品逐步发力，三环内不乏有交通好、户型大、配套优、环境美的楼盘。方方面面围剿下，杨金的价格，还能那么坚挺吗？