法拍房能不能买？这些“潜规则”别傻傻分不清楚

前段时间，居妹的好姐妹说她小区有栋法拍房别墅，被法院强制收房，价格非常吸引人。

问姐妹们谁有钱，拍来做邻居咩？

居妹是很想住别墅，可是听说买法拍房有很多“潜规则”。

能不能买法拍房呢？购买时候又要注意些什么呢？

什么是法拍房？

法拍房即法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

——来源于百度词条

一般来源于银行贷款违约、民间贷款违约、财产没收（司法没收）、无主房产。

法拍房的致命吸引力

法拍房的起拍价一般仅有评估价的七八成。比如居妹从阿里拍卖上了解的信息，柳州待拍卖的法拍房起拍价几乎都低评估价20%~30%，价格比正常市场价低个一、二十万是常态，动辄低个上百万那真是赚大了。

例如这套89㎡的待拍卖房子，拍卖单价约为8334元/㎡，居妹向二手房平台咨询，该小区二手房源的单价在11000~12000元/㎡，单价上起拍价比市场价低2000~3000元/㎡。

这不是个例，市面上法拍房所在片区的二手房，均价都比法拍房要高至少2000元/㎡。

大部分法拍房是不受限购政策影响的，这对于资金充裕的购房投资者来说，简直是房产投资领域里的福音。

购买法拍房是可以进行审批贷款和按揭的，能够正常落户，以低于市场的价格，享受正常的购房待遇，这对购房者来说有很大的吸引力。

法拍房的“水”究竟有多深？

然而，天上掉馅饼真的就是货真价实的好事吗？又便宜，又不限购，法拍房究竟是稀缺资源还是满是“水分”的深坑呢？买法拍房一定要看好以下几个问题。

① 房屋权属

例如房子未交齐土地出让金、或者没房产证，或者房子存在继承、赠与的情况等等。

总归来说，法院只负责收房，房子的后续问题都不在法院的责任范围内。

② 税费

税费有税费各付和税费全付两种，而90%的法拍房都是买受人税费全付。

税费全付意味着购房者需要承担包括增值税、土增税、个人所得税、契税等交易双方所有的税费。

当原权利人为法人，也就是我们俗称的“公司产权房”，总税收甚至可能高达40%以上。

拿增值税举例，早期公司福利房，原业主买入时候总共花了10万元，后因配套成熟学区优秀等原因被炒到每平米3万多元，市场价高达180万。

原业主因法律纠纷房子被强制收回拍卖，竞拍人以150万价格购入。

当初总价10万元和现在购入总价150万元，相差140万。按照土地增值税计算，50%的税费是70万。那么整体买房的费用至少为150万+70万=220万，加上税费比市场价高出40万，再加上其他费用远远高于市场价格。

这种情况下，购买法拍房还便宜吗？

③ 户口

有些购房者是冲着学区买的法拍房，为的就是小孩能上一所好学校。

如果原业主不配合迁出户口，你是没有办法办理落户的。

即使办理好落户，要是已经有户口占有房子的学位，必须要等到上一个学位到期才能入学。如果孩子刚上一年级，那就需要等够6年才能进去就读。

所以冲着学区购买法拍房的购房者，必须谨慎考虑。

④ 贷款

首先法拍房是不能使用公积金贷款的。

在拍下房产后，15个自然日要将尾款打入法院指定账户。

否则违约，视为毁拍，法院起拍价10%的保证金不退，还会视情况处以罚款。

如果个人拍房，按揭款没有在规定时间内发放下来，不仅是房子拿不到手，还要负担起额外的损失。

而且不是每套法拍房都可以申请按揭贷款。

如果实在舍不得房子和保证金，那可能按揭贷款就要变成一次性付款了。

⑤ 入住

最常见的就是“住不进去”和“没法住”两个问题。

原业主不肯搬走，法院只要把房子卖出去就已经完成任务了，这些“私人问题”就不在法院的办公内容里，只能自己解决。

这种情况哪怕是报警，大多数也只会有两个警员过来劝说调解，对于“老赖”来说没有任何威胁力。

要是层层上报走申诉，耗时久，周期长，后续不论是户口问题，还是相关需要原业主配合的手续，都没办法顺利进行。

更有原业主恶意租赁，在背后跟租客签了长租合同，按照“买卖不破租赁”原则，在出租合同到期之前，买房人都无法行使该房的使用权。假如原有产权有60年，租赁出去20年，在租赁结束后自己的房产也仅剩下40年的产权。

花大价钱买的房子供别人使用，换谁都糟心，还是合法的糟心。

以上情况是“住不进去”。

“没法住”这种情况，主要还是原业主泄愤似的拆房毁房，原本装修齐全的现房在交房时候变成了“废房”。

即便协商解决后，原业主愿意帮忙恢复原样或者进行补偿，在急需现房入住时候，等待周期还是被拉长。

⑥ 隐形费用

购买法拍房除了要支付房子的拍卖费用之外，还要承担房子名下拖欠的物业费、水电费、装修费等等，均由竞拍人一并承担。

买房还要帮还债，无形中增加了许多购房成本。

非专业人士慎重购买

居妹咨询律师后建议，一定要了解清楚房屋性质，牵涉的案子和查封情况。房子的背景是否“干净”，有没有涉及刑事或民事案件；房源证件是否齐全，所有权归属情况；房子是几次查封，有没有轮封的情况等。购买法拍房是个技术活，不光要丰富有房产知识，还需要懂相关法律，周密的税费的计算等等。如果不是专业人士想购买，那么居妹这边建议购房者一定要摸清楚意向房子的“前世今生”，并且聘请专业人士帮助你规避风险，计算各种费用与预期价格进行比对，再去决定房子值不值得买。