近日，福州东二环板块“网红盘”榕发观湖郡“犹抱琵琶半遮面”地透露了自己的价格区间，均价应该不低于33000元/平。
这个价格，市场能否认可目前不得而知，但任何一个楼盘的定价，都不可能也不应该是“拍脑袋”的，不妨通过板块内的对标楼盘来看看其定价的合理性与否？
楼盘自述
“我有流量，自当网红”
作为近年来福州楼市首个摇号出让的楼盘，大家对我应该还印象深刻吧！
2018年7月20日，宗地2018-18号宣布拍卖开始后，就有多家竞买人争相举牌应价，最终，由我所属的福州市建发以21.74亿摇号竞得，平均楼面地价 23004 元/平，溢价率4.5%。
与东二环泰禾广场近在咫尺，牛岗山、鹤林、晋安湖等超大生态公园就在项目旁。“地铁+景观+纯商”，更是我的三大卖点。
目前，项目正式定价还没出来。置业顾问的初步口径，低层中间户型30000元/平左右，中层中间户型33000元/平左右，高层中间户型34000元/平左右，端头户型34000元/平起步。
锁定对标
29432元/平为测评参考价
东二环板块，是福州市区的后起板块，但却因得天独厚地理优势，迅速被购房者认知并喜欢。
板块内，前有东二环泰禾广场的商业人气，后有牛岗山、鹤林、晋安湖组成的福州超大规模生态公园，更有120米巨型摩天轮将要落地，刷足了存在感。
正是如此，不少房企盯上了这片热土，日夜轮转间，网红相继登场。目前，板块内有保利香槟国际、中庚帝国大苑、香开新城、泰禾金尊府、融信后海、融侨悦城等一批品质楼盘，和鹤林新城、岳峰新城等拆迁安置小区。
鉴于榕发观湖郡是今年福州楼市入市的难得纯商住区楼盘，强调区位优势与配套优势，剑指高端，因此，我们【房谈测评团队】经过匹配权衡后，遴选板块内最有代表性的保利香槟国际作为对标楼盘。
据福建省中房研究中心&福州市存量房研究所联合推出的“中房研究指数”数据显示，保利香槟国际最近3个月的社区均价在29432元/平。
保利香槟国际近三个月成交价格走势图
房价测评
多纬度对标！全真考验楼盘定价
作为东二环的大型小区，保利香槟国际小区的户型种类齐全，涵盖了从刚需到改善的各种需求，凭借规模效应和较高性价比，深受购房者喜爱。接下来，【房谈测评团队】就从以下几个重要的购房参照纬度进行比对两盘：
地段配套：-200元/平
加减范围：-500元/平~500元/平
测评观点：
两处楼盘均位于东二环板块核心位置，各有特色。
榕发观湖郡距东二环主干道有一定距离，但近化工路；附近地铁为4号线化工路站步行距离500米，准地铁房。与泰禾广场的距离在1公里以上，步行有点远。但近生态公园，特别是毗邻鹤林生态城和晋安湖北侧，公共景观配套优势明显。
保利香槟国际毗邻东二环主干道，出入更方便，周边高端小区多，且入住率高，规模初具成熟。该小区附近就是4号线池边站，步行350米左右，属正地铁房。此外，离省二医院二化分院近，优势明显。唯一处劣势的，就是公园景观优势，距最近的鹤林生态公园要1公里以上。当然，最大的优势就是离东二环最大型的区域配套---泰禾广场近，过个街就到泰禾广场，且泰禾广场拥有大量的SOHO，办公会客都很方便，生活工作非常便利。
显然，在地段与配套对标上，榕发观湖郡明显稍逊一筹。
板块周边配套与区位图
房企品牌：-1000元/平
加减范围：-1000元/平~1000元/平
测评观点：
不知名市属国企撞上最知名的房地产央企，差距好大。
百度资料显示，榕发观湖郡为福州市建设发展集团有限公司旗下项目，是福州市政府于2008年底批准组建的以房地产开发建设和市政基础设施建设为主业的国有城建产业集团，具有国家一级房地产开发资质等级。业务范围涉及地产开发、市政建设、老城区棚户区改造等本地国有房地产企业。
保利地产是保利集团旗下控股的股份有限公司，具有国家一级资质房地产开发企业，国资委重点扶持的大型中央企业之一。自1992年成立至今已有28年的历史，2019年荣获中国企业500强第61位；上榜2019地产品牌价值全国排名第7等全国性荣誉。
在榕发观湖郡推出之前，可以说榕发的品牌知名度和美誉度为零。
户型定位：-200元/平
加减范围：-500元/平~500元/平
测评观点：
榕发观湖郡目前放出的9栋楼全部为两梯四户，中间户型有73平、89平、98平。端头户型有99平、109平、115平和128平。可见，其销售主力户型应在90-110平面积段三种户型。
据“中房研究指数”数据显示，作为东二环板块的明星存量房社区---保利香槟国际近3个月成交中，成交主力面积段为110-144平。可见，东二环板块由于区位优势还是颇受刚改或改善型购房者的青睐。从这一点上而言，榕发观湖郡的项目产品定位是否存在市调不充分？有待市场检验！
保利香槟国际近3个月各面积段成交占比图
先撇开产品户型定位精准与否，我们一起看一下保利香槟国际近期各面积段成交均价又是多少？
保利香槟国际近3个月各面积段成交均价图
除了50-70平以及70-90平的小面积段价位突破30000元之外，其他面积的价位均在30000元以下。
虽然两个盘的销售主力户型错位，但在价格上差距非常明显。首先榕发观湖郡的主力户型为90-110平，与保利香槟国际的90-110平面积段对比，其近3个月均价在29558元/平，如果榕发观湖郡同面积段按35000元/平的价格来对比，那么两者的价格差了5442元/平。
而在保利香槟国际的销售主力户型中，110-144平面积段的均价在28873元/平，如果榕发观湖郡同面积段按35000元/平的价格来对比，那么两者的价格更差了6127元/平。
当然保利香槟国际的房龄摆在那，但作为一个区域内的次新盘，该盘价格能便宜出5千的价格，房龄又不超10年，对于一名刚需购房者而言，还是一笔非常可观的数目。
物业：-100元/平
加减范围：-500元/平~500元/平
测评观点：
一个小区保值升值与否？关键看物业。尤其是物业实锤管理还是挂名的，更是见真章。
据了解，榕发观湖郡物业是长城物业管理公司，长城物业是中国首批国家一级资质物业服务企业，现任中国物业管理协会副会长单位。目前，该公司设立了华东、华南、华西、华北、华中、环渤海六大区域公司，物业服务范围覆盖全国31个省、自治区、直辖市的90余个城市，合约项目超过900个。评论而论，长城物业属国内物管行业标杆企业之一，若是该公司长期管理，当属业主之福。
但不得不提醒的是，此前福州多个楼盘也称是长城物业管理，但多是托管顾问性质的，难免“挂羊头卖狗肉”之嫌，购房者当较真。
保利香槟国际是保利发展控股公司旗下的保利物业。资料显示，保利物业截至2019年12月，公司已进入北京、上海、广州、成都、长春等170个城市，在管面积超过2.87亿平方米，合同面积4.98亿平方米。已成为了物业行业规模和品质的领军者及标杆示范上市企业，也是国内目前物业行业知名度和美誉度最高的头部企业。
两者相较，保利香槟国际的物管自当略胜一筹。
租赁行情：-300元/平
加减范围：-300元/平~300元/平
测评观点：
一个小区的租赁行情，主要由周边大型配套设施决定。
榕发观湖郡周边与公园、晋安湖为主，虽然景观绿化好，但周边产业较少，租赁需求较小。
保利香槟国际周边是泰禾广场内巨大的商超老盘、从业者以及SOHO写字楼的上班族，租赁需求强劲，尤其是一些企业老板与高管，能够承受较高租金。因此，在这一块的PK上，保利香槟国际无疑是完胜。
测评结论
33000元/平已是目前的天花板售价
综上五项主要定价参考指标，不难看出榕发观湖郡除了新盘的新面孔优势，在房价对标时甚至是劣势尽显，再加上其他还未入列的定价参照指标，相比同地段的对标楼盘保利香槟国际的二手房至少有“-2000元/平”的减分项。
当然，观湖郡也贵在新。按业界共识，受房龄影响，新房一般比板块内同品质的对标二手房溢价20%，照此我们不难推测出观湖郡较为合适的市场价：
（29432元/平-2000元/平）*1.2=32918元/平
这是理想的测算价，但因近年来政府限价的原因，这种新旧房的传统认知优势已不复存在，甚至不少区域板块内出现新旧房价格倒挂的现象，也就是说的有的区域甚至新房价格低于同地段同品质的二手房价！
也就是说3.3万元/平，已是观湖郡最理想的房价天花板了！
若是按项目置业顾问日前称的以33000元/平均价入市，还属合理价格区间；若顶着35000元/平的地块最高限价开售时，能否被市场认可？就有待考验了！
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