深度|“重庆李嘉诚”的成都归来

　　成都新楼市 文|黎小小 吕丰

　　本文为行业资讯，非广告

　　一个重庆人今天花了11余亿在成都买了块地，但还没有他自己的一处房子贵。

　　2020年的第一天，重庆人的微信朋友圈被一场高楼火灾霸屏。

　　加州花园A4栋据说有人熏腊肉不慎失火，结果从2楼到30楼烈焰熊熊，场景惊人。幸亏只是外立面过火，无人伤亡。

　　加州花园已有23年历史，由中渝发展建成，在重庆地产行业具有划时代的意义。

　　当年，30出头的张松桥首次开发高级住宅，提出了重庆最早的社区概念。19栋，3761家住户，步道宽阔，绿树环绕，风头无二。

　　但在这场火灾中，早年开发项目缺乏停车位等弊端也体现了出现。居民们不得不奋力抬起路边的多辆私家车，为消防开道……

　　这场火灾和张松桥没有一分钱关系，我们只是在追溯一个商人的起点。

　　加州花园，重庆人至今觉得还是好房子。这场火灾后的10天，也就是2020年1月11日，张松桥买了一处他眼中的好房子——他斥资2.1亿英镑 （约合人民币18.74亿元），购入位于伦敦市中心黄金地段的宫殿式豪宅。该笔交易创下英国单栋住宅房产交易最高纪录。

　　▲张松桥的伦敦豪宅 图据网络

　　瞬间我们才想起，张松桥有个外号，叫“重庆李嘉诚”。在普通人看来，共同点是——有钱，在HK发家，后来把资产“敦刻尔克”了。

　　但和李嘉诚不一样的是，今天早上成都人发现，他麾下的渝太地产以20700元/㎡成交新川地块，刷新成都楼面价，总价约11.56亿。

　　回想2015年，张松桥的中渝置地开启了“卖卖卖”，大量甩货在内地市场的项目。他把成都相关项目，一并以27.56亿元的价格卖给了融创。

　　五年之后，他又回来了。

　　成都新楼市考证，加上这宗地块，张松桥最近一年已在成都“三连击”。

　　还有你们没注意到的成华区地块。

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　　请回答1982

　　张松桥是个响当当的人物。

　　人们总记得龙湖吴亚军，金科黄红云，东原罗氏兄妹，华宇蒋业华……但在起身重庆的诸位地产大佬之中，张松桥注定有一席之尊。

　　1980年，高中即将毕业的张松桥拿到了赴港单程证。没有信息显示，他当时对地产有感觉。

　　这一年，邓小平发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出要改变“建筑业就是赔钱的”的观念。这意味着官方决定，他们追求的经济世界中，房子不但可以买卖，也可以“自建”了。

　　高中尚未毕业的张松桥去香港，据说是投奔祖母。他在半工半读之中，开始了倒卖电子表。张松桥能吃苦，商业嗅觉灵敏，赚取的利润，甚至能达成本的十几倍。

　　正是在两年多倒腾电子表的过程中，张松桥结识了在新华路附近经营电器生意的曾维才，后来，两人一起书写了重庆房地产行业的辉煌历史，并成为了彼此人生中最重要的事业伙伴。

　　张松桥曾透露，“1982年我回重庆时，就已经完成了原始积累。”

　　▲90年代的张松桥。图据网络

　　中渝发展凭借加州花园项目一战成名，接着，张松桥陆续开发了加州城市花园、重庆大学科技园、中渝科技楼等项目。

　　他的最早发迹也切合了重庆直辖的经济形势，张松桥四处“下注”，曾一口气买下2200亩的荒凉生地，用于开发建设北部新城。

　　2006年11月，中渝置地地产在香港成功上市。张松桥随即发起“西南战役”，在成都、贵阳、昆明攻城略地。历时一年有余，中渝置地的土地储备便从400万平方米猛增至1000万平方米以上。若论对市场的理解和反应速度，张松桥是内地最早一批地产企业家里的佼佼者。

　　他因此摘下了“重庆首富”“西南最大地主”两项桂冠。风头之劲，令同行唯能望其项背。

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　　香港往事

　　太平山之于维港的视角感官，从某种程度来说，亦好似重庆南山之于长江。

　　香港，张松桥的另一处战场。

　　他几乎全程经历了香港房地产从1980年代的攀升，直至1997年的黄金时代。

　　2005年，张松桥在香港购置了金庸位于山顶道1号的豪宅、浅水湾85号和白加道22号豪宅，以及百年历史的何鸿燊祖宅何东花园。

　　白加道豪宅单价逾136万港币，是香港单价最高的豪宅。何东花园，亦耗资63亿港元。

　　据传，张松桥常与郑裕彤、刘銮雄、杨受成等人一起玩锄大D。

　　一度在这个牌局中的许家印，曾被媒体解读为唯一的“内地”来客。

　　可见，重庆人张松桥早就被“融入”在一种香港豪客之中。

　　这是牌局，却不只是牌局。

　　上述牌局中的香港富豪，在恒大2009年成功上市后，都认购股票成为恒大的基础投资者。

　　后来，在华人置业、中渝置地、新世界的撤离中，恒大很自然地成为“接盘者”。2015年7月、10月，恒大先后斥资82.5亿港元收购华人置业位于成都的3栋物业、一笔私募基金以及重庆一项目的25%权益。张松桥也将旗下重庆中渝集团92%的股份，作价55亿元卖给恒大，其中“首付”为5.5亿元。

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　　海外狂购与战略抉择

　　张松桥的抉择，2013年是个关键时间。

　　当年，中渝置地创下97.75亿销售额。但张松桥骤然停止在内地购置土地，并开始抛售资产。

　　他将此前21.9亿元拍得的重庆照母山地块，以14.5亿元售予世茂地产，“倒贴”7.65亿元，可见去意之坚。此后三年，中渝置地先后出售了成都、重庆、贵阳等地数百万平米的土储，总套现逾130亿元，主要接盘方为融创和恒大。

　　他甚至比李嘉诚更为激进。中渝置地2016年年报中，称其已顺利完成抛售计划，在内地已无任何土地储备，“一寸不留，全部卖完了。”

　　亲手将“西南王”的头衔弃之不顾，张松桥转而在香港和海外血拼。

　　2017年，张松桥先后斥资40.21亿港元、2.81亿接下了尖沙咀彩星中心、中环世纪广场两栋商业大厦和香港北角的两个物业；2018年，中渝置地透过持有25%权益的合资企业，完成对香港九龙湾傲腾广场的收购。

　　不完全统计，2016年-2017年间，张松桥出手，先后拿下伦敦利物浦街的酒店Travelodge、伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street、金融城最高大楼Leadenhall Building、伦敦九榆树广场地块Nine Elms Square，共斥资约170亿。

　　其中，Leadenhall Building交易额11.5亿英镑 （约合人民币103.5亿元），创下当时英国单一资产收购最高纪录。

　　2019年12月，中渝置地又发公告称，其将投资1.8亿英镑参与伦敦Whiteleys改造及重建项目，其海外多元化置业版图已经初具雏形，从写字楼、住宅、再到商场、酒店，基本覆盖伦敦黄金地段的所有物业类型，张松桥也成为名副其实的英国“地产大亨”。

　　数据显示，2019年上半年，伦敦的Leadenhall Building和One Kingdom Street两个写字楼的租金收入，已占中渝置地总营收的86.02%，成为公司的主要收入来源。就面积而言，英国资产占其所持投资组合的89%，另有11%位于墨尔本。

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　　成都回归 张松桥三连击

　　请注意，英国脱欧的公投，早就在张松桥很多在UK的购买之前。

　　未定的影响因素，实际上是全球疫情。当然，这只是其中之一——还有很多，外人并不知道。

　　实际上，拿地企业渝太地产包括今次摘得的地块之外，近期在蓉动作频频，已经实现了“三连击”。

　　首次出击是今年3月26日，渝太地产集团公开发布公告称，拟透过物业持有公司收购位于圆中控股在眉山视高持有6宗土地，代价3.5亿港币。收购完成后，渝太地产集团间接持有项目公司四川圆中润达丰置业发展有限公司80%股权。

　　这6宗地实际上均由四川圆中润达丰置业发展有限公司于2019年7月及2020年1月底价摘得，总面积合计约436.35亩，总地价约8.72亿元。 （需要额外说明的是，四川圆中润达丰置业发展有限公司2019年5月10日注册成立，最早由圆中控股持股51%，四川滨江持股49%，后四川滨江于去年12月退出）

　　第二次出击，则是在6月30日。成都市公共资源交易中心消息，当日成华区以底价挂牌成交两宗商用地块，其中一宗位于东客站板块，迎晖路地铁站旁，用地面积约50.11亩，成交总价约5.47亿。拿地企业为成都渝太企业管理有限公司，注册成立时间为今年6月8日。

　　▲6月30日，渝太地产成华区拿地位置，图据网络

　　第三次出击，则是今次高新区土拍拿地。除了高地价本身颇具看点之外，渝太地产在这次拿地前的举动，也可以说是十分有紧迫感。该宗地的竞得公司名称为：成都华纬源商贸有限公司。公司法人代表与成都渝太企业管理有限公司法人代表均为，陈曦。

　　成都华纬源商贸有限公司注册成立于2010年，但而工商信息显示，直到6月30日，该公司法人代表才变更为陈曦。考虑到工商信息变更登记有一定延迟，也就是说，渝太地产收购这家公司也是近期才发生。

　　此外不得不提的是，渝太地产背后的大佬——张松桥，过去亦曾透过旗下持有的中渝置地在成都布局。过去，渝太地产和中渝置地的分工布局各有侧重，渝太地产主攻香港市场，中渝置地主攻内地西部市场。

　　附 土地成交详情

　　渝太地产今次拿下的2号宗地，容积率约2.0，形状规整方正，利于改善型产品的排布。地块周边的规划道路目前也已经基本成型，周边有较多交付入住小区，生活、居住氛围较好。

　　地图显示，地块东侧紧靠金苹果锦城第一中学及成都师范银都紫藤小学，优培祥龙幼儿园等；地块南侧为在建的新川大道综合体，东侧还有即将启动的万科新川荟，以及宗地2公里内有华润置地广场、伊藤洋华堂等大型商业中心，同时宗地周边社区底商、大型商业综合体等生活商业配置相对成熟。

　　交通方面，地块西侧距离地铁1号线四河站直线距离约500米，南侧与新川路直线距离约200米，西侧离主干道天府大道直线距离400米，东侧离红星路南延线约500米，无论是轨道交通还是自驾出行，通达度都不错。

　　另外，宗地周边近期待入市项目颇多，包括中建天府公馆、中建锦澜壹号、金隅金成府等，加上前段时间拍卖成交的两宗高价地块，整个新川板块热度颇高。

　　▲2号宗地相对位置，截自百度地图

　　另外，同日出让的还有一宗新都区地块。成都炫泰置业有限公司 （邦泰）以底价月3.19亿，楼面价2310元/㎡竞得1号宗地。该地块位于新都区斑竹园街道 （原斑竹园镇）丰收社区3组，大江社区5、6组，商住用地，容积率2.0，总面积约103.5亩。

　　该宗地拥有较高的产业准入限制，未来邦泰须自持该公司商业总建筑面积的50%。

　　▲1号宗地建设要求

　　※ 宗地详情 ※

　　一号宗地

　　宗地位置：新都区斑竹园街道 （原斑竹园镇）丰收社区3组，大江社区5、6组

　　净用地面积：103.52 (亩)

　　土地用途分类：住宅兼容商业

　　商业占比上限：49%

　　计算容积率：2

　　可开发体量：13.8 (万㎡)

　　起始楼面地价：2310 (元/㎡)

　　成交楼面价：2310 (元/㎡)

　　成交总价：31884.699万

　　竞得人：成都炫泰置业有限公司

　　溢价率：0%

　　二号宗地

　　宗地位置：高新区中和街道会龙社区7组 （原会龙村12社），劲松社区10组 （原劲松村12社、13社、14社）

　　净用地面积：41.88 (亩)

　　土地用途分类：纯住宅

　　计算容积率：2

　　可开发体量：5.58 (万㎡)

　　起始楼面价：14800 (元/㎡)

　　成交楼面价：20700 (元/㎡)

　　成交总价：115597.08万元

　　竞得人：成都华纬源商贸有限公司

　　溢价率：39.86%

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