万科与第一大股东深铁的地产阳谋！

　　这两年，郁亮一直在强调，万科现在在地产开发上有两个重点方向，一个是城市更新，另一个是TOD。

　　这两个业务，郁亮都寄予了厚望，认为是潜力股，会成为传统开发业务的新增长曲线。

　　郁亮是这样说的，万科也是这样做的。

　　联手深铁51.8亿拿下佛山香港城地块

　　以TOD为例。最近一个例子是，4月27日，万科联合深圳地铁成功竞得佛山市南海区三山新城香港城地块，总成交价51.8亿元（加地上建筑物转让款7.96亿元）。

　　据悉，这是万科首次与第一大股东深圳地铁合作拿地，也是深圳地铁首个TOD市场化项目，标志着深圳地铁开始对外复制输出“轨道+物业”模式。

　　该地块规划面积为17.8万㎡，容积率2.7。地块分为ABC三个区开发，A区123103.99㎡；B区20643.67㎡；C区34332.10㎡。其中，A区为轨道交通车辆段上盖范围，竞得者须建设人行天桥，将地块与有轨电车三山新城北站连通。

　　项目合作方案

　　根据万科发布的方案，双方拟共同投资设立一家由万科并表的项目公司，将作为实施主体对该项目进行投资及开发运营。其中佛山万科持股51%，深圳地铁全资子公司深铁置业持股49%。

　　
根据目前的项目可研测算，预计未来股东双方将在该项目投入建设资金不超过人民币60亿元，按股权比例计算，佛山万科需投入的资金不超过人民币30.6亿元，深铁置业投入的资金不超过人民币29.4亿元。

　　
项目公司的注册资本为人民币16.56亿元，双方股东按股权比例认缴，其中佛山万科认缴人民币8.45亿元，深铁置业认缴人民币8.11亿元。除注册资本之外，项目剩余所需资金，由双方股东按股权比例以股东投入方式解决，其中佛山万科投入资金不超过人民币22.15亿元，深铁置业投入的资金不超过人民币21.29亿元，双方股东投入的资金均不计息。

　　
该项目进入预售阶段并取得销售回款后，项目公司将向股东双方返还股东投入。在未达到结算条件前，预计项目公司以往来款方式按股权比例向双方股东进行预分配，其中向深铁置业预先分配的利润不超过人民币7.5亿元。

　　各认缴5亿设立合资公司

　　拿下佛山TOD项目后，万科与深铁的合作关系更进一步，双方直接成立了一家合资公司，该公司成立的目的明确，就是奔着TOD去的。

　　6月29日晚间，万科发布公告称，当天公司与深圳地铁集团签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》，拟共同投资成立合资公司。

　　合资公司注册资本暂定为10亿元，万科、深铁集团各认缴出资5亿元，各占注册资本的50%。 合资公司设立董事会，董事会由5人组成，设董事长1人。由深铁集团委派2名董事，并推荐其中1人任董事长；由万科委派2名董事，并推荐其中1人任总经理；另外1名董事由双方共同推荐的行业专家担任。

　　合营公司合作范围包括合作获取地铁项目上盖及周边土地，并实施项目开发 ；轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营；轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营；站产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营以及其他双方决策共同推进的项目。

　　公告称， 双方将关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目 ，探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。

　　回应

　　
对于本次设立合资公司，在6月30日举行的万科2019年度股东大会上，深铁董事长辛杰认为， “合资公司的成立恰到好处” 。

　　辛杰回应表示，未来，深铁集团的城际铁路建设总里程将达到580公里。下半年，在抓好疫情常态化防控的基础上，深铁集团还将推动深汕、深惠、深大、龙大、穗莞深前海至皇岗口岸段等5条国铁和城际铁路的开工建设。2020年也是地铁新线的“开通季”，今年将开通运营7条地铁线段107公里。

　　深圳地铁集团作为“三铁合一”的集团，未来与万科合作的合资公司将会秉持市场化、法制化的原则一起， 探索沿线开发、沿线的“轨道+物业”和站城开发。

　　郁亮则回应称，虽然城市更新和TOD这两块业务，目前在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。

　　对于TOD业务，郁亮称，“ 一个城市的骨架靠轨道支撑着，今天所有城市都面临这个局面，我们跟地铁集团合作确实是有利于开拓这方面业务。”

　　实际上，早在2016年， 在由深圳地铁与万科共同举办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，彼时还是万科董事会主席的王石就曾指出，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断，围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

　　来源：房地产导刊综合报道