原创丨雷霆嘎巴！石家庄第三个万达广场计划销售的商场内铺

　　石家庄第三座万达广场来了，不是说了好多年，但是一直建设不起来的新华万达，而是裕华区的：

　　河北商会万达广场。

　　并且不久的将来要开盘销售商场里的内铺。

　　石家庄已经有两个万达广场了，分别是裕华万达和长安万达。裕华万达是万达集团自己开发的，商场部分自持。长安万达是国瑞地产开发的，商场部分国瑞自持。

　　第三个不一样，要卖。

　　【1】

　　项目位于：裕华仓丰路与建通街交汇处西北角。

　　万达 这几年施行 轻资产战略。

　　万达广场的硬件：建筑、装修等，由开发商建设。万达负责软件部分：品牌，招商，运营，管理。

　　所以，从分工来看，万达广场的尖刀优势在于两个方面：品牌、招商。

　　如此，对于开发商来说，自己的产品稳妥的租了出去。对于万达来说，刷脸就能挣钱，而且跟开发商相比，几乎没什么成本。

　　轻资产确实挺香。

　　这种合作有个前提条件，开发商要把硬件建设好。

　　新华万达的症结就在于开发商迟迟建设不起来，导致本来是第二万达，变成第三万达，现在又从第三万达变成了第四万达。可是，看这架势，不知道能不能坐稳第四的位置。

　　河北商会万达广场的开发商是石家庄盛通房地产开发有限公司 ，具备硬件条件后，万达集团才会过来支起万达广场的摊子。

　　所以，现在售卖商铺的是项目开发商：盛通地产。不是万达。

　　河北商会万达广场的硬件主体结构是早已完工的，期间历经坎坷，施工单位更换过两次。原因并不复杂，money的问题。

　　河北国际商会项目属于综合体，规划有商业、写字楼、公寓、住宅等产品，其中住宅产品早在几年前已经销售完毕，彼时售价五六千元。 自16年开始，项目开始销售公寓等产品，乘着16-17年房价暴涨的东风，公寓卖出了不少。

　　可是公寓和写字楼下面的三层商业，一直是个老大难。

　　我对项目旁边树荫下乘凉的老大哥们说，这里要建设万达广场了，现在正在卖里面的商铺。

　　他们看了看我，谨慎的眼神把我从头到脚打量了一遍，说：

之前停工那么久，谁爱买谁买。

　　【2】

　　售楼处里的置业顾问，说了一句让人印象深刻的话：

这边方圆5公里之内，没有大型商业。

　　听完内心一惊，堂堂人见人爱的裕华区，商业资源这么匮乏？再细细一想，心里的疙瘩才解开：

　　这附近有大型商业，而且还不少，问题在于，不是烂尾了，就是快黄了，或者维权呢。

　　比如祥云国际、塔谈商贸城、……离得不远。

　　项目的位置毗邻裕华区和桥西区交界的地方，桥西两大商业的发展现状，让区域内的老百姓，对商业内铺，谈虎色变。

　　它们当初销售的时候，属于商场内部的虚拟商铺出售，分割成小面积，低总价，可贷款，并且让客户跟商业运营管理公司签订托管合同，承诺往后余生给业主返租。 事实却是

说好一起到白头，你却偷偷焗了油。

　　商场发展的好了，租金高的情况下，托管公司能够给业主返租。反之，发展不好，别说收租金了，甚至免租都没有商家来经营。此时，托管公司根本无力返租。

　　业主们即使维权，也很难要出钱来，更有甚者，与之签订《托管合同》商业运营管理公司直接注销，消失了。

　　当然，还有祥云国际那种的，烂尾多年，刚刚复工，还是住宅部分。

　　【3】

　　再看河北商会万达广场的项目情况。

　　来吧，展示。

　　项目周边的住宅小区并不是很多，而且密度很一般。 通俗说，走在附近道路上，两侧显得有点空旷。

　　旁边有两个新住宅项目正在建设，北边是万科紫台，东边是荣盛的项目。 还有医大附属的平安医院。 交房入住的小区有几个，绿家小区等。

　　所以，售楼处在谈及周边人口的时候，还会扯上二环内的谈南路一带： 天山九峯、盛邦大都会等。

　　另外，项目旁边有科大和师大，用销售人员的话说：

大学生的消费能力多强啊。

　　呵呵。

　　河北商会万达广场内铺的返租方式，没什么新意，售楼处介绍：

　　前三年每年8%，折抵到房款中，也就是直接打76折。

　　从第四年开始返租，返租比例按照客户实付总房款计算，就是说按照76折之后的价格计算，第四年返租9%，第五年10%，第六年11%。

　　从第七年开始，按照实际租金的9:1分成，客户拿九成，商管公司拿一成。

　　商城内铺的售价不算贵：1.3-1.5万元每平米。面积10-15平米。按照最高总价计算，1.5*15=22.5万元。

　　别急，这还没打折。按照上文说的，前三年折抵房款，所以实际成交总价：22.5*0.76=17.1万，折合单价1.14万每平米。

　　在网上查了一下项目附近润德天悦城住宅的二手价格：1.5万元。

　　河北商会万达广场内铺的价格真不贵。

　　他们还拿裕华区万达的租金举例子，说裕华万达的租金在26元/平/天，商会万达即使按照20元/平/天计算，15平米的铺子，一个月租金是9000元，按照9:1分成，业主可得8100元，一年可得97200元。

　　每年能给你带来小十万收益的铺子，当初购买时的总价只是上文提到的17.1万。六年后的租金，一年多不足两年就可以让你回本。

　　好嗨哟，感觉人生已经到达了高潮。

　　这么好的铺子，竟然舍得卖，自己留着收租，多香啊。

　　【4】

　　石家庄这些年，市场上出现过的内铺不少了，海悦天地、祥云国际、国贸、建华、塔谈、蜂巢、世纪华茂、嘉和、麦乐、乐橙、……

　　这么多项目，最高兴的应该是广告制作公司，谁家出了事，不去店里做几个条幅呢。

　　一个个鲜活的例子下，内铺产品活成了段子。

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　　主编｜伟娜 作者 | 大路

　　法律顾问 | 河北天捷律师事务所 乔维刚