中国房地产税的“前世今生”

“在这个世界上，唯有死亡和税收不可避免！”

——本杰明·富兰克林

今年“两会”期间，“房地产税”彻底销声匿迹，如今会议结束快一个月了，也没有后续消息，这确实有点让人意外。

今年关于房地产税的表述，最近的是在5月18日，《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中指出，建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度；稳妥推进房地产税立法；健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

从去年两会期间提出的“稳步推进”到今年的“稳妥推进”，一字之差意味着什么？房地产税真会如很多媒体解读的那样“呼之欲出”吗？今天北哥带大家一起来看看房地产税的前世今生，相信看完之后，大家一定会有一个清晰的认识。

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房地产税的概念

我们经常会听到一些人说“房产税”，也会听到另外一些人说“房地产税”，作为一名不明真相的群众，大概率会把这两个词误认为是一码事，而实际上这两者是“差之毫厘，谬以千里”。

我们先来看看这两者的概念和范畴。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，是持有环节所涉及的税种。

房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，涉及到房地产开发、持有和交易的各个阶段。在我们国家，房地产税大致包含了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税……契税、耕地占用税等。

细心的朋友应该已经发现了，房地产税里面包含了房产税，也就是说房产税是房地产税的子集，他们是包含与被包含的关系，这具体又是怎么一回事呢？

这就要从我国房地产税的历史说起。

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房地产税的“前世”

在我们国家，房（地）产税其实由来已久。以下北哥为大家简单梳理一下新中国成立以后房地产税的发展历程。

也就是说，我们国家从1950年开始就有了房产税，而且现在依然在征收房产税，只不过由于对个人所有的非营业用房产免征房产税，所以大部分人自己住的房子是不用交房产税的，大家也都感受不到它的存在。

房地产税从1984年之后很长一段时间官方都没有提及，直到2010年在《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中，才再次出现“房地产税”的概念。

所以，房产税不是房地产税，我们谈论的未来要推出的税种都是“房地产税”，而不是房产税。以后如果你再碰到有人说“房产税”，请直接把这篇文章拍给他。

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房地产税的“今生”

从2010年国家重提房地产税的概念之后，到现在又过去了十年时间，这十年期间房地产税的进展如何呢？以下北哥列举了一些重要的时间节点。

从去年的“稳步”到今年的“稳妥”，虽然只有一字之差，但是也能看出不少端倪。从字面上来看，“稳步”是代表有步骤的实施，而“稳妥”更强调“稳当可靠”，一字之差代表的其实是一种明显的“退让”。

在具体进展方面，去年时任全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示，“相关部门正在完善房(地产税法)法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议”。但是截至目前，房地产税法草案尚未提交全国人大常委会审议，也没有任何官员和权威媒体提及何时会提交全国人大审议。

在此前的文章中，北哥为大家整理了房地产税出台的七个阶段，分别是：

1.立法调研>>2.立法草案起草>>3.全国人大审议>>4.全国人大通过>>5.地方试点>>6.地方细则出台>>7.开始征收。

目前来看，还处于第2个阶段，后面还要经历5个阶段才能在全国范围内征收，所以路还长着呢。

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房地产税的“困境”

前面我们介绍了房地产税的前世今生，但是我相信大家最为关心的问题还是房地产税究竟何时会出台？要回答这个问题，我们就不得不先了解一下房地产税面临的困境。

困境1：地方财政

首先我们必须明白一点，国家推行房地产税的初衷，并不是为了遏制房价（那个时候的房价还不算太高），而是为了完善房地产税收体系，理顺中央和地方的财政税收关系。大家知道，当前我国地方政府的主要收入来源就是卖地（土地出让金），但土地出让金是一次性收入，而房地产税是持有期征收，如果把土地出让金改成房地产税，则意味着把原来一次性征收的钱分摊到了未来的很多年里，这在短时间内对地方财政是一个不小的冲击。地方财政问题不解决，房地产税很难出台。

困境2：经济发展

最近这几年，即使不考虑疫情的影响，我国的经济增速也已经开始明显放缓，推行房地产税虽然不是为了遏制房价上涨，但是对于房地产市场情绪的影响却是巨大的。为什么前段时间深圳住建局长表态要考虑征收房地产税，也是要利用房地产税对市场的威慑作用为深圳楼市降温。那么假设短时间内房地产税真的全面出台，如果力度较大，一定会引发市场的剧烈反应，从而对房地产及相关上下游行业带来巨大的冲击，这是当前经济发展所不能承受的。反之，如果力度过小，就像此前上海和重庆试点时一样，又无法达到弥补地方财政收入和打击炒房的效果。所以，这是一个两难的抉择。

困境3：民众感受

征税从来都是一件大事，特别是对存量财产征税，相当于从老百姓口袋里掏钱，是必须慎之又慎的。以前房屋的相关税费都是在交易环节征收，操作上相对是比较容易的，民众的感知也不强，就权当是把税费加到了价格里了。但是对存量房屋征税，涉及到的人群更广，要考虑的因素也更多。比如，对中低收入人群，如何让他们接受凭空多出来的一个税种？每年（每个季度、每个月）都要交钱，设定多少他们才能承受得起？另外，不在交易环节征收，操作难度也非常大，就好像现在的物业费，很多业主都是一再拖欠，直到最后卖房子才一次性补齐。这些问题，都是在房地产税出台之前要考虑清楚并找到解决办法的。一个字——难！

除了以上这三条，房地产税出台还要面临来自开发商、既得利益集团的各种阻力，篇幅有限，我们就不一一列举了。

总的来说，房地产税要正式出台，有很多困难要克服，这也是为什么从2010年再次提出到现在十年过去了，依然还没有明显进展的主要原因。北哥预计，未来在短时间内，这些问题也很难妥善解决，再考虑到从立法到征税流程的复杂性，房地产税在短期内出台的可能性非常之低。去年北哥曾预言房地产税三年之内无法在全国范围内出台，今年大概率还要重复去年的判断，只不过时间又过去了一年。

每年都有很多人高喊“房地产税就要来了”，只不过“狼来了”喊得太多了，等到狼真的来了，恐怕也没人信了！

还是希望各方能够慎重考虑充分讨论，真正按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，“稳妥推进”房地产税立法和实施。