专题 || 大都市区敲定，区县发展迎来新机遇

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前言：5月9日，重庆市正式官宣，将原来的主城9区扩建至周围都市区21区，以“两岸四江”为核心地区，以涪陵、长寿、合川、潼南、荣昌、永川、綦江为边缘建立主城都市区，意思就是，新加入的12个区，率先成为中心城区，也就是与现在的渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚、渝北、巴南等9区一样。那么各个区将怎样差异化定位？将带来什么样的发展机遇？

未来发展新规划——城市扩容

①重庆主城区扩容，21区构建“主城都市区”

2020年5月9日，重庆主城都市区工作座谈会发布消息，重庆主城区扩容，构建一个更大的“主城都市区”；

扩容之后的“主城都市区”，将包括原主城9区，加上渝西地区12区，共21个区，这一范围还包含两江新区、重庆高新区、万盛经开区三个功能区。

主城都市区面积、常住人口、经济总量分别达到2.87万平方公里、2027万人和1.8万亿元。

②从扩大城市规模、优化城市布局、提升城市能级、彰显城市品质四个方面，全面推进主城都市区建设

• 城市格局：多中心、多层级、多节点的网络型城市格局

• 功能定位：主城都市区要加快打造产业升级引领区、科技创新策源地、改革开放试验田、高品质生活宜居

区县发展机遇——楼市

①主城扩容下将加速人口聚集，产业落地，给区县房地产带来新机遇

从目前区县房价现状来看，第一梯队城市均价6500元/㎡以上，这些城市房地产要么承接一部分主城外溢客户需求，要么是重庆重要的港口、库区移民主要接纳地城市，凭借人口产业优势，房价相对高，其中开州占据首位，5月住宅均价8654元/㎡，同比涨幅23.8%，但其市场容量有限。

第二梯队中，江津土地供应充足，大量品牌房企涌入，竞争激烈，但房价处于上升通道，与其他区县相比，利润空间相对足，房价均价6250元/㎡；

第三梯队的区县因市场需求较弱，房价相对靠后。随着都市扩容，区县产业升级，人才聚集，工作地置业作为首选，房地产将迎来一波新的机遇，特别是都市发展新区及高铁连通的区县，后期发力空间较大。

随着都市扩容，区县产业升级，更多人才聚集，工作地置业作为首选，楼市将迎来一波新的机遇，特别是交通和环境优越的区域更引起购房者的关注，后期发力空间较大。

重点区县：江津、璧山作为重庆主城扩容的第一梯队，如何率先实现与中心城区同城化发展？

重点区县——江津

①江津处于成渝经济带的交通核心走廊的支撑点，“半小时”经济圈的重要承接城市，大都市区重要支点

江津区位于重庆西南部、是为数不多边界与主城接壤的区县之一，是重庆区域性重要战略支点，是在重庆大都市区的重要功能组团

江津交通的“一环八射两网络”高速公路布局及铁路、水运构建起立体交通体系，而作为衔接主城最主要的交通工具-轻轨5号线也即将在今年底进行试运行通车，通车后将彻底打破江津与传统主城九区之间在交通上形成的差距。

四大工业园区，六大支柱产业，花椒之乡、富硒美食之乡，江津产业集聚，优势明显；

江津处于成渝经济带的交通核心走廊的支撑点，又属于重庆“半小时”既保持独立城市格局，又在交通设施、产业分工、功能配套等多个方面与中心城区加速融合，参与产业转移分工，承担重大功能布局，此次主城大都市区的确立让江津整体地位有了战略性升级，随着政策和资源的倾斜，城市价值提升，人口吸引力上涨，整体经济发展潜力增加，也让江津也为江津房地产市场迎来新的机会点。

②市场热度持续升高，轨道交通政策红利逐步加码，与传统区域差距逐步缩短，未来楼市发展潜力巨大

而随着与传统主城区域差距逐渐缩小，截止2020年5月，江津商品房成交量约284.7万方，排各区第4名，承接外溢客户能力也越来越强，相较九龙坡、大渡口、巴南等相邻传统主城区，江津在价格端有着巨大优势，升值空间较大，而今年江津作为大都市区当仁不让的主要支撑城市，战略地位的不断提升，正处于一个大有可为的窗口期。

作为主城扩容的重点受益城市，从17年开始，随着主城整体发展开始逐步外溢，轻轨5号线动工正式提上日程，以及在多种政策规划加持下，江津区域价值得到极大提升，城市关注度越来越高，16年开始到19年结束商品房量价持续上涨，市场热度也吸引了越来越多的大型品牌开发商在区域内布局，截至20年已有金科、恒大、蓝光、新城、中骏等十余家品牌房企落子江津，市场价值可见一斑。

③调控政策温和，刚需产品集中，投资潜力较大，客户吸纳能力直线上涨

楼市政策温和，刚需业态集中的江津等主城二环沿线城市成为了刚需和投资需求客户重点转移目标，江津依托“重庆向西”战略发展及自身交通等配套优势，房地产发展持续向好，需求持续升高，年成交量近290万方，客户吸纳能力直线上涨，近期双福某项目（恒大健康城）开盘，更是吸引到访超3000人次，首开告罄，随着江津未来在主城战略地位的进一步升级，未来房地产发展可期。

重点区县——璧山

①璧山区位于长江上游地区、纳入中国西部（重庆）科学城规划，是重庆“1小时经济圈”重要行政区

璧山区位于长江上游地区、重庆大都市区内，紧邻重庆主城区，璧山城区与重庆中心城区仅一隧道之隔，紧密相融，区位优势显著，是承接重庆城市扩张、同城化发展的重要区域。2020年4月正式纳入中国西部（重庆）科学城规划。

璧山区东连九龙坡区、沙坪坝区，南接江津区，西临永川区、大足区，北靠铜梁区、合川区、北碚区，有“重庆西大门”之称。

2019年12月，轻轨1号线璧山站正式通车，2020年 5月，重庆·璧山“云巴”示范线全球首发活动在璧山举行，全球首条“云巴”示范线正式亮相。

毗邻大学城，目前已经开通1条高铁、1条地铁、4条高速公路和多条市政干道，与重庆主城形成多点融入的一体化发展态势，未来随着“璧铜线”、轨道交通27号线开工建设，璧山的交通区位优势更加凸显。

②随着璧山正式纳入中国西部（重庆）科学城规划，轻轨一号线（璧山站）通车等一系列利好因素，各品牌房企争相进入璧山市场，璧山区域价值正在不断升级。

随着璧山隧道的贯通，11-13年以金科、碧桂园、新鸥鹏、同景为首的品牌房企入驻璧山开启全新开发模式，区域关注度上升，14-20年，金科、新鸥鹏等品牌房企深耕璧山，恒大、中建信和、美的、富力、弘阳、龙湖、中骏、融创等多家企业争相入驻。

③璧山作为西近桥头堡，区位优势明显，吸引购房者前来置业

作为重庆主城西进的桥头堡，璧山在区位上占据优势，连接西永微电子产业园，已初步形成的产业集群，区域经济增长可期。另外，主城区房价高企，轨道1号线璧山站的通车，璧山成为较多外溢人口的置业首选地。

2016年前，璧山市场需求主要来自本地原住民以及部分西永、大学城外溢人口，楼市量价保持稳定趋势，2016年下半年开始，受重庆整体市场上扬的影响，作为重庆主城西部最近的宜居区县，投资和自住购买环境相对宽松，受到各区置业者的青睐，越来越多的人来璧山购房，在一定程度上拉高了璧山的房价。截止今年5月，璧山商品房成交量约238.5万方，仅次于江津，均价更是突破“7000”。

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