五矿壹云台：央企叠墅全新盘“吊打”竞品？

自带央企光环，长岭居叠墅新盘登场

最近，小编留意到不少楼市媒体发布五矿壹云台的叠墅开盘通稿，“长岭居最火叠墅”“世界500强豪宅”“叠墅王炸”“轨道上盖”“千人到访”等各类标签加身，一经推出就在长岭居板块吸睛满满。

▲五矿壹云台效果图

作为五矿旗下的高端定制产品，五矿壹云台已于今年4月11日开盘，是五矿在黄埔楼市首个登场的项目，在售产品为叠墅，开盘价格约800万/套。目前，黄埔区内全新楼盘屈指可数，五矿壹云台能否在长岭居板块一鸣惊人？今天，我们就来聊聊这个央企光环加持的高端楼盘。

▲五矿壹云台开盘现场

据相关通稿内容，五矿壹云台首开三栋叠墅，在样板房开放当日超1500人到访，人气甚佳，部分通稿甚至声明相关户型产品即将售罄。但是，截至2020年6月11日，小编在阳光家缘网上查询五矿壹云台的销控数据，发现已售住宅（已确认签署购房合同）仅为2套，未售还有35套。当然，不排除有客户已交定金但还未网签的情况，毕竟从签署认购书到确认网签，一般会存在7-10天的时差。由此可知，五矿壹云台开盘以来的销售情况，并没有宣传通稿描述的那么理想。

▲阳光家缘五矿壹云台项目信息及销控表

因自身央企性质，五矿地产在拿地方面向来较为慎重，大多是与当地政府或其他房企合作开发。虽然五矿地产于2016年才进入华南地区，却已参与过广州地铁2号线、上海世博、珠海长隆海洋王国和广州亚运城综合馆等项目，近两年更是不断强化对粤港澳大湾区、长三角等地的投资力度。

据悉，2018年五矿地产在黄埔共拿下两宗宅地，其中一宗位于鱼珠，另一宗就是长岭居五矿壹云台的地块。该地块在当年12月成功出让，拿地次月便成立项目公司——广州市矿茂房地产开发有限公司。工商资料显示，项目公司的两大股东分别是五矿地产旗下全资公司五矿盛世（北京）有限公司（持股51%，下称“五矿盛世”）和宁波市鄞州协丰房产投资咨询有限公司（持股49%，下称“协丰房产”），企查查资料显示，协丰房产背后的实际控制人为中国平安保险股份有限公司（下称“中国平安”），从背后的股权结构可合理猜测，中国平安通过旗下投资管理公司持股五矿壹云台项目公司，以股权投资的方式为项目公司融资，待开发销售完成后便退出，最终得到股权投资的收益。

▲项目公司股权结构图

可以得知，五矿地产融资的渠道除了跟其他房企合作之外，也有与金融机构的合作。近年来，中国平安通过入股房企，间接地参与房地产开发，中国平安在选择合作对象方面也很清晰，主要是资金周转快的上市企业，房地产行业的投资收益率比保险类企业更为可观。合作模式有三种：一是与房企组成联合体共同拿地；二是入股房企某个优质项目；三是与房企签订战略协议，成为“战略投资者”。这三种形式的具体操作均是平安方面出钱，房企出力，相互借力合作开发。

▲五矿与平安战略合作签约仪式

据公开资料显示，去年3月五矿地产与平安不动产签署了500亿元战略合作框架协议 ，双方将深入推动股权融资工作。中国平安选择五矿地产作为合作伙伴，也足以显见五矿地产的背景和综合实力，本身五矿地产也有资金需求，双方的合作可谓一拍即合。接下来我们就解读一下五矿壹云台的项目价值。

楼盘区位&配套解读

（1）区位价值

五矿壹云台位于黄埔长岭居长岭路以北，岭头新村以东。该地块被五矿地产以底价224701万元㎡“秒拍”摘得，折合楼面价13505元/㎡。在此之前，中冶置业集团曾在长岭居拍得中冶逸璟台地块，折合楼面地价27274元/㎡，几乎是五矿的2倍，相较之下五矿的拿地成本更有优势。

▲五矿壹云台项目地块区位图

长岭居的区位价值在本号之前的文章中已有详细解读，这里不多赘述。总之，作为广州开发区属下的七大产业园区之一，长岭居被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区、新型城区，发展高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲、先进制造等五大功能。

▲2020年长岭居航拍图

目前，长岭居的各项规划正逐步落实，虽然整体进度比较缓慢，但板块未来的升值潜力之大是毋庸置疑的。尽管大饼完全兑现尚待时日，但等到真正落成后，将为五矿壹云台等周边物业带来溢价空间。

（2）功能性配套

1.交通

五矿壹云台门口便是有轨电车1号线岭头站，距离约50米。据悉，有轨1号线目前已处于试运营阶段，并计划于今年7月开通先期段（北师大实验学校-永和新封丰），运营时间初步建议为6点至23点，全天运营时长为17小时，每10分钟开出一班，共有10班专车，预计走完全程仅需35分钟。

▲有轨电车1号线实景图

如不出意外，今年7月首通段开通后，线路可在长平站换乘21号线，与地铁实现接驳，届时长岭居板块的业主出行将会较为便利。从五矿壹云台小区搭乘有轨电车至长平站约8分钟，20分钟内可到达香雪。不过，由于有轨电车的建设，驾车出行需要绕更远的路，在片区内车行时间较长，相对不便。

公交方面，小区附近有毛坦村、干部疗养院等站点，距离100-300米，327、330、345a、396、396a、446等多路公交经过。外部道路方面，小区毗邻永顺大道，可与永和大道、广汕公路、广州绕城高速等对接，但周边在高峰期会有一些堵塞情况。

2.商业&居住密度

小区附近已有多个知名房企入驻，天健天玺、中冶逸璟台、龙湖揽境、奥园春晓、保利越秀岭南山语、万科山景城、金融街融穗御府等楼盘林立，周边人气渐旺，生活配套还在不断完善。

目前，五矿壹云台周边的大型商业配套欠缺，想要追求高质量、高层次消费的话，只能驱车前往科学城敏捷广场、奥园广场和万达广场，车程约20分钟内。

▲项目周边配套示意图

周边在建的大型商业有龙湖揽镜商业街（距离约1.7公里），以及央企华润开发、已开展规划建设的华润人才创展中心。

此外，上个月位于长平站以东的一宗商业兼容二类居住用地，被区属国企广州开发区投资控股有限公司拿下。根据规划，该地块将建设不小于8万平方米的综合商场，及长岭居首个邻里中心，将成为长岭居首个大型商业广场，预计于2022年运营。五矿壹云台距离该项目直线距离约1.6公里。

▲长岭居规划现状图

3.教育

五矿壹云台自身配建18班小学（面积14580㎡）及12班（面积4680㎡）幼儿园，基本可以确定是属于小区内部消化。预计建成后移交政府办学，网传将由开发区一小入驻，也可能配备东荟城小学的教学班底，但消息是否属实还有待验证。

初中方面，长岭居西部片区的小升初，将在北师大广州实验学校（中学部）、铁英中学两所学校中随机派位。

小区周边其他民办学校还有南方中英文学校、涵盖初中和高中阶段的修仕倍励国际学校（在建）等。

4.医疗

五矿壹云台周边现有广州市干部疗养院（市第十一人民医院）、泰康之家粤园、萝岗福利院等医疗配套，其中广州市干部医院距离小区约500米。

周边规划或在建的医疗项目还有宝能国际总医院、广医附属医院妇女儿童医院（三甲专科）等。据广州日报信息，广医妇幼预计于明年3月试运行，届时从小区驾车前往5分钟可达。

整体而言，小区周边的公建医疗配套正在进一步完善，能够满足业主的就医需求。

5.环境

项目背靠鸡啼山，周边植被环绕，有着优质的山景资源，空气质量佳，景观条件好。

楼盘户型价值解读

房价参考：700-800万/套

（1）楼栋价值

五矿壹云台的产品由高层洋房、叠墅组成。按照规划，高层洋房坐落在项目东侧和北侧，处于最高的位置，环绕依次往下的叠墅产品，而社区配套主要集中在项目南侧的最低处。据现场销售介绍，高层洋房将于今年7月开盘。

五矿壹云台最大的特色，是利用了南北高差约32米的山体坡地地形，由南往北依山而建，以台阶式5米级差层层建墅。这样设计的好处，是使得上一排和下一排叠墅完全不会互相遮挡视野，由于项目靠近永顺大道，高级差的设计还能有效减少行车的噪音影响。

（2）户型解读

目前，项目在售的产品为南向142-165㎡的半山叠墅产品，其他产品均未推出。在此，我们只分析叠墅产品户型。

所谓叠墅，就是把两栋别墅拼成一栋，位于上半部分的称为“上叠”，带天台花园；位于下半部分的称为“下叠”，带地下室。

▲叠墅概念示意图

一般的叠墅仅有上、下叠，但五矿壹云台的叠墅却分为上、中、下叠3种户型。其中，下叠拥有一层、二层、负一层与夹层；中叠拥有三层、四层、负一层与夹层；上叠则为三层入户、五层、六层与天台。全部叠墅均有四层使用空间，不过大小略有差别，从地库有私家电梯可直接入户。

▲样板房

值得注意的是，传统叠墅受制于楼体建筑，中叠往往很尴尬，既不像上叠有露台、也不像下叠有花园和地下室。五矿壹云台的中叠产品，在户型方面利用地势的南北高差特点，能做到双首层（车库层、夹层）、双庭院（入户花园、夹层下沉庭院）。即使是中叠，也有属于自己的单独入户庭院（北向入户）。从正面（南向）看，中叠一层处在约7米高的半空，但从背面（北向）看，中叠一层就是地面层。客观来说，较之一般的叠野产品更为优质。

▲五矿壹云台叠墅剖面图及正面图

采用三面宽南向设计，通俗的说就是三个卧室全部朝南，且都为横厅设计，保证采光面最大。户型南北通透，前庭后院交错式设计，追求实用率，可满足多代同居的居住需求，适合对居住品质要求较高且预算宽裕的客户。

下叠《抚松》：建面约142㎡（4室4厅4卫），使用面积约280㎡，户型图如下：

中叠《候月》：建面165㎡（5室4厅3卫），使用面积约350㎡，户型图如下：

上叠《瞻星》：建面155㎡（5室4厅3卫），使用面积约310㎡，户型图如下：

据统计，目前黄埔区长岭居板块有在售叠墅产品的楼盘有3个，分别是五矿壹云台、中冶逸璟台、万科山景城樾山，如下表所示：

在阳光家缘网上查询到，自今年4月开盘以来，五矿壹云台叠墅售出2套，未售53套；中冶逸璟台自2019年6月开盘以来，双拼别墅售出43套，未售9套，梯田叠墅售出0套，未售套数60套；万科山景城一期2016年1月开盘的全部叠墅产品已全部售罄，万科山景城三期樾山2019年中旬开盘的叠墅产品已售162套，未售16套，去化率较高。

从以上的销售情况来看，叠墅在长岭居并不是没有市场。三个楼盘都处在长岭居板块内，空间距离相近，周边的城市规划和配套条件相差无几，购房者会更倾向于选择性价比较高的同类型产品，毕竟板块的消费力还是以刚需为主。

▲长岭居板块楼盘

叠墅的定位虽然介于洋房与别墅之间，但总价也一样高，整体去化率也不快。那么问题来了，预算充足的改善客户在价格相近的条件下，完全可以选择更为舒适、私密性更强的独栋别墅产品。预算略少的改善客户，在同一个板块里，可能倾向于选择性价比更高的万科山景樾山带精装叠墅。五矿壹云台的户型设计虽好，但不带装修，整体定价也略高，能不能受到改善客户青睐，这里先打个问号。

总结

随着广州开发区的不断发展，高素质人口持续集聚。生态环境良好，优质医疗及教育资源持续布局，毗邻科学城、永和经济开发区、知识城等产业功能区的长岭居，是政府大力推进产城融合，满足开发区高端人才居住需求的重要板块，后续将承接各区域内最具竞争力的高素质产业人才。作为主打居住、康养、科教“三张牌”的长岭居，启动开发已近7年，未来将进入加速度发展阶段，但利好要兑现终究也是需要较长时间。

从规划及已落地的公建配套来看，五矿壹云台、中冶逸璟台、万科山景城樾山都处在集商业体、优质教育、轨道交通、三甲医院于一身的长岭居核心区域。但是，这些配套项目的建设周期较长，待到“规划大饼”成熟之日还为时尚早。就五矿壹云台项目而言，壕气的定价是否与未来长岭居的成熟度相匹配，无疑给我们留下了很大的想象空间。

以上只是笔者个人观点，购房需谨慎，各位置业者自住或投资，都需综合考虑、认真研究。

附踩盘照片：

▲ 五矿壹云台大门

▲ 永顺大道沿途有轨电车1号线站点

▲ 五矿壹云台配建的小学及幼儿园实景图

▲ 在建中的楼盘实景图(踩盘图拍摄者：roroyrr)