深圳楼市：坂田和大运哪个更值得入手？看看内业人怎么分析

1、问：你好，老夫子，请问下，自住+投资，在5号地铁线买，请问下水径站附近的阳光花园值得入手吗？预算150万，五成首付，我在东莞有一套房贷款，所以现在只能五成。
答：你好，首先5成首付可以改成3成首付，所以150W首付的可选范围还是比较广的。你东莞的房子是否在核心位置，如果不在核心位置，建议趁早出出掉，腾出资金上深圳更好的标的。要知道深圳一路向西的大方向近期是不会改变的，龙岗这几年跑输大盘，未来几年大概率还是跑输大盘，投资还是往福田、南山、宝安走，如果要兼顾自住，看你的工作地点决定选筹片区。如果能接受投住分离，就把房子买在最有价值的地段，自己租房子住，三年一个来回，一步一步把房子换大，换好。

2、问：夫子老师你好，我最近一直都在看房子，跑了很多楼盘。从长远来看的话，我目前倾向坂田和大运，请问老师觉得哪个片区的升值潜力更大？

答：你好，排除地铁、学校、楼龄这些因素，纯粹两个地段去pk的话，大运显然是优于坂田的。坂田是深圳第三次城市化扩张的辐射区，同样的地段还有红山、西丽、宝安中心这些5号线沿线，但这些地段很遗憾的是早期地处关外，遗留了很多城中村。但大运、凤凰城、坪中就得益于没有太多遗留拆迁问题，得以完整的重新规划，道路、配套等等各方面都会实现更高的完成度和价值！

3、问：夫子老师您好！ 我是刚需首套，首付3成，小孩明年就要上小学了，所以现在想考虑总价500W左右，在宝安中心或附近区域的小户型。学位加自住，去年考虑过西岸观邸50多平的小户型，由于拖拉一直没上车，但是现在发现不仅房价又涨了很多而且小户型数量非常少。请问有没有其他楼盘推荐？能给我一些建议吗？感谢！

答：你好， 经过一轮大涨之后，500万在宝中能选到的学位盘很少了，目前还能上车的只有西城雅筑这类热点盘的小户型。 往桃源居片区看看，中澳实验成绩比较好，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了， 新盘可以关注海岸城。

4、问：夫子你好，我深圳的房票还有一段时间才能拿到，有朋友给我推荐深圳回迁房，说房价低，只有周边二手房一半，但是需要全款，我目前有资金300w左右，请问夫子回迁房适合投资吗？还是等我房票拿到了再上车，假如回迁房适合投资，哪个片区更好呢？龙华南木輋二万三一平，龙岗四联排榜村二万三一平，龙岗区沙背沥一万六一平以及宝安区宝凌路五万左右一平，这几个项目怎么选择最好？付费咨询。

答：感谢付费咨询，你好，回迁房的问题我在之前的文章里说过很多次了，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算；二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，要知道世上没有无缘无故的便宜。

5、问：夫子老师您好，请问，福田的景龙大厦1到3栋和必好大厦对应的是福外北校区的学区房，但价格没其他学区房贵，是有什么问题吗？升值空间怎么样？

答：你好，福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住，学位中等或者偏下

定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。 现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也是很吃香的，可以改造成民宿或者酒店，旧貌换新装了。