一人有多套房产是否每套都可贷款？住房抵押和担保有很大不同

朋友说，他看到一些人持有好几套房产，每套房都有贷款。请问，持有多套房产的人，每套房都可以抵押贷款吗？多套房产抵押贷款合法吗？

住房贷款基本上可以分两大类：住房按揭贷款和住房抵押贷款，每一种贷款的方式不同，对贷款的需要也并不相同。

01 以前对贷款管理和风险控制不严的时候，确实有人通过贷款购买多套住房的情形，但这种情形现在已经越来越少了

以前曾经有一个朋友，参加工作没有几年，就一口气通过住房按揭贷款购买了六套住房，通过借钱偿还按揭贷款。办理入住以后。出租三套住房基本就偿还了六套住房的贷款。再后来房价上涨了一倍，出售了三套住房，还完了全部六套住房的贷款，手里就有了三套房。

听到这个故事的时候，既为自己只有一套住房感到惭愧，同时仍然认为这种方式自己是无法做到的：一是缺乏这样的勇气；二是自己要养活一家人的生活，不敢拿全家的生活做赌注。

但后来随着住房政策的从严以及对住房贷款的管理越来越严格，这种多套住房以房养房的方法越来越难以进行操作了。

02 一个人购买多套住房是否可以同时办理住房按揭贷款呢？合理合法吗？

无论是从法律上还是政策规定上，并没有明令禁止一个人可以购买多处住房，当然也更没有明令禁止一个人可以同时购买多处住房，更没有明确规定一个人不能同时对购买的多处住房办理按揭贷款。所以，一个人同时或者分别购买多处住房并办理住房按揭贷款是合理、合法的。

但是，随着我国房地产调控政策的不断实施，购买住房的首付款政策和贷款利率都有非常大的不同。近几年来，我国的房地产调控政策都是在控制需求为主要方式，包括限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制措施，其中住房信贷政策主要是限购、限贷款等起到重要的作用，包括首付款比例、二套房首付款比例以及贷款利率，这些因素中贷款利率的影响因素有但并不是最大的，能不能贷款、贷款首付多少才是对购买住房影响最大的因素。比如购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%，贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

因此，购买多套住房首先你要有资格，没有资格你根本无法购买，而且你即使有资格购买多套住房时，首付的比例也是非常之高，能够贷款的比例非常低，如第二套住房的首付款比例必须超过50%，严格时要超过70%，因此除非你有足够的自有资金，否则靠贷款购买多套住房是非常困难的。

03 如果你已经持有多套住房，可以通过住房进行抵押贷款吗？当然可以，但是有条件。

如果你已经持有了多套住房，是不是可以用这些住房办理抵押贷款呢？当然可以，因为用住房抵押办理贷款是最有效的贷款方式之一，很多人在办理不了信用贷款的情况下，以住房抵押能够办理贷款的可能性就大大增加了。

但是住房抵押贷款也是有条件的，并不是只要以住房抵押办理贷款就可以能够贷款，关键的是贷款的用途是不是合规、合理、合法。

有的人可能会说，我用自己的房子抵押的贷款有什么合规不合规的？还真的是，不合规的是贷款的用途。

我国个人贷款有严格的贷款用途，贷款允许用于大额消费品、家居家装、旅游、结婚、留学深造等常规的消费，也包括就医等特殊的消费用途以及一些其他的合理缺资情况。同时个人贷款资金也有严格的禁止性规定，如不能用于股票、基金、期货、房地产开发等理财和投资渠道。

因此，如果你用多套住房办理抵押贷款，贷款用途是一个非常大的障碍，如果如期实现贷款，贷款的资金用途是一个大的考验。近日某银行一天收到12张监管行政处罚单，合计罚金高达658.75万元，其中就有个人消费贷款资金被挪用于购买理财、投资证券、购房或偿还贷款等、违规发放消费贷款并流入证券市场、房地产市场等。

综述，如果你是以贷款的方式购买多套住房，那么就必须条例目前的房地产调控政策、首付款政策和贷款的比例，还有一个条件就是你的收入水平是贷款还款水平的2倍以上；如果你是以现在持有的多套住房办理抵押贷款，那么，你的贷款用途的合规性是一个严厉的考验。（麒鉴）