东莞南城这次房价疯涨，还要从去年3月份说起

昨天（6月3日），厚街拍地又创新高，诞生了本年度第五块土拍新贵。

群里很多朋友惶恐“房价又要涨”。

根据冰山指数62城二手房涨幅排名（158期），东莞五月第五周二手房均价19911元/㎡，环比涨幅3.1%，全国第一。

远超深圳（1.8%）、上海（0.7%）、北京（0.3%）、广州（0%）。

你是不是也觉得“东莞疯了”？

从去年开始，以南城西平为代表的东莞二手房价格一路狂飙，一天一个价。

二手房市场形成了“卖方市场”气氛，说反价就反价，说不卖就不卖的情形时有发生。

这一波持续的涨势，已经让越来越多人高攀不起城区。

不过这房价具体是怎么涨起来的，很多人都不太清楚。

今天房视君就来说道说道。

2019年3月起 西平二手房攀升

西平的这波上涨，还要从去年3月份说起。

先来看西平和周边几个标志盘的二手房价格走向。

（数据来源于安居客，仅做参考）

景湖春晓↓

东骏豪苑↓

• 金地格林小城↓

• 景湖名郡↓

• 光大景湖时代城↓

• 万科金域华府二期↓

• 新中银金色华庭↓

我们发现去年3月，是一个重大转折点。

2019年3月之前，西平二手房价格整体呈稳定状态，景湖名郡、景湖春晓、金地格林小城这些盘的二手房价格甚至出现微跌。

但3月之后，都有上升势头，之后便一路大涨到了现在。

2019年3月份究竟发生了什么，触发了这波涨势？

利好扎堆 规划+旧改+土拍

时间线回到2019年3月20日。

这一天，东莞自然资源局发布《关于发布东莞市南城国际商务区控制性详细规划重大调整申请的批前公示》，拟将南城国际商务区更名为东莞国际商务区，定位以商务商业为主导功能，打造 7 天 24 小时活力的国际商务区。

从南城→国际， CDB定位升级，东莞国际商务区升级到湾区高度，且即将进入实操阶段。

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• 两天后

在“湾区都市、品质东莞”投资促进交流会上，华润置地签约东莞国际商务区城市更新项目。

两大利好紧密出台，摁下了南城房价上涨的那颗按钮。

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• 5月15日

鹏瑞首进东莞，23.6亿拿下南城雅园地块，成交楼面价21712元/㎡，地块与东骏豪苑一路之隔。

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• 5月27日

南城召开拆迁动员安置大会，华润积极与水涧头村村民互动。

水涧头村拆迁工作的展开，打响了东莞国际商务区建设的第一枪。

快速推进的水涧头拆迁工作，成为了房价上涨的下一个催化剂。

相比于其他旧改项目的“龟速”，东莞国际商务区城市更新项目“快的不像话”。

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• 11月5日

华润45亿拿下南城CBD地块，成交楼面价22451.7元/㎡，地块与万科金域华府一路之隔。

随后，万科金域华府二手房均价一路飙升。2019年12月均价37169元/㎡，环比涨幅25%！

鹏瑞和华润接连在南城高价拿地，成为房价持续上涨的最强大推手。

这一波操作之后，西平、石竹二手房，名正言顺的应势大涨。

但刺激西平、石竹二手房房价上涨的事件，不只是规划、拆迁、土拍，还有松绑的新房备案政策。

• 进入2020之后

疫情期间，东莞政府实施了304限价松绑政策，直接取消“新房备案最高限制”，这一政策如鸡血般，让开发商放开手脚，城区新房备案屡破天花板。

以南城（城区片）大事件发生的时间点为参考，对比东骏豪苑、万科金域华府二期的二手房价，就能很清晰感受，西平房价究竟怎么涨起来的。

房视君把关键的时间点进行了梳理，做了一时间轴对比图，清晰展示了这波南城房价上涨的路线图。

从房价上涨的路线图来分析，房视君总结出了房价持续上涨的生态闭环。

如果这一闭环不被打破的话，很难实现“稳房价、稳地价、稳预期”、“房住不炒”的精神。

“房价上涨生态闭环”如下~

地价新高/重磅利好出台

促使周边标杆楼盘二手房价上涨

标杆楼盘带动片区二手房均价上涨

新房备案价向二手房看齐，甚至超越

新房价格上涨继续刺激二手房价上涨

地价持续新高，房价进入上升生态闭环

如果我们将规划、旧改、政策、土拍作为推动房价上涨的惯性因素，西平的这波房价上涨，不止有惯性推动，还有人为炒作因素存在。

根据业内消息，东莞今年活跃着的“炒房客”已经引起了有关部门的注意与重视，一部分人已受查处。

“房住不炒”才是发展的主旋律。

现在这个阶段，大家最关心的问题就是：房价还会不会继续涨？

有人认为：会继续涨。土拍火热、再次入围新一线等因素下，东莞的城市价值会体现在房价上。

有人认为：东莞房价已经到了一定高度，将从大涨进入停滞期。

东莞房视：你又是怎么觉得的？