楼市传来“好消息”，2020房价或出现重大“转折”，刚需有福了？

为什么国人挤破头也要买房？原因对于大多数人来说其实很简单——有房才有家，房子对于一个家庭来说意味着“心头肉”。过去十年“买房安居”的思想还不那么根深蒂固，随着近些年房价不断上涨，房子背后的财富象征越来越明显，以及越来越多的附加价值绑定在房子上，“必须拥有一套属于自己的房子”的观念就更被加固了。尤其是过去三年，全国的房价都迎来一轮集中大涨，房子的“造富”功能就更加被神话了，炒房稳赚不赔的理念，更是把房子“妖魔化”了。

但也有财经专家早就说过，任何商品都不可能只涨不跌，房产也是如此。我国房地产行业的“赚钱效应”，也不可能一直存在。

对此，我是极其认同的。尤其是今年“冠毒”这只“黑天鹅”的降临，更加速了中国楼市的凋敝。有数据为证：2月7日，贝壳研究院公布了2020年1月份全国重点城市的二手房市场报告表明，全国重点18城二手房成交量大幅下滑，环比降幅高达38%，同比降幅达到27.3%。发生在一月下旬的春节假期期间（1月24日-1月30日），杭州、济南等超过10个城市成交数据为0。假期期间的成交量同比下滑了61%。非但如此，有机构还直言预测到：这种情况还会随着时间的推移进一步恶化，可能疫情结束2-3个月都不会有好转。

各大房企都开始“自救”了，恒大、融创、花样年、绿地等规模房企都推出了不同时限的“无理由退房”政策，最长可做到“30天无理由退房”，以此来刺激吸引购房者“出手”。这样做真的有效吗？，目前来看，效果甚微，人人隔离的购房者现在最关心的还是柴米油盐酱醋茶，房子房价等平常最被关注的话题早就被抛诸于脑后了。

除此之外，还有两大信号也显示，2020年房价或出现重大转折，对于打算在2020年买房的人来说，今年的楼市无疑会是对他们最好的馈赠：

第一个信号：根据相关房地产研究中心发布的数据显示，2019年楼市整体以冷清为主导，超过三分之一的房产经纪人成交量在2套以下，成交周期多在3个月左右，甚至是更长。而截至到12月份，零成交占比已超60%。

以上是2020年楼市中房产中介的真实写照。不用过多渲染，也不必多说太多，大家对于2020年已经过去的这2个多月的楼市都心知肚明：楼市“冰冻”，10城零成交，很多人接下来要纠结的不是房价会不会跌，而是应该担心房价到底会跌多少？业内人士保守估计，武汉至少要回调20%，其它城市要想稳住房价，大概率也会对当前的调控进行松绑才能实现，在房住不炒主基调保持不变的当下，真的有人敢这么做吗？

第二个信号：楼市传来“好消息”，国家发禁令“严厉禁止和防止违规资金，流向房地产行业”，楼市之火被“扑灭”大局已定。

我不止一次说过，只要官方对于房地产行业的“态度”始终保持严厉，这就决定了我国房地产行业未来必将走向没落，房价就很难再无节制上涨。炒房客、开发商等既得利益者的好日子就不会太长久。

17-19年调控的严厉程度，我们有目共睹，三年调控次数超1500+，已创造了历史，到了2020年虽然经历了很多不确定性，但是对于楼市大局的把控仍然没有松懈，就在不久前的1月3日，银保监会及央行还再次一锤定音楼市：既要落实“房住不炒”的理念，更要严格执行房地产金融监管要求，严厉禁止和防止违规资金流向房地产行业。抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

我知道很多人可能会反驳说，近期人民日报撰文《央行工具丰富，降准降息可期》文章表达出了未来降息的空间和力度，2月3日，央行更是开展了1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，但凡有楼市不景气的时候，金融调控都会“全面重新启动进行刺激”，这次也不例外。只要“放水”，资金不管如何流动，最终都有一部分资金会通过各种渠道流向房地产市场，这是中国楼市发展的必然。

我的看法是，为了楼市大局稳定，国家必然会在影响楼市短期走势的金融政策上动手，但是绝不是有些所说的“大水漫灌”，给房地产打“起死回生针”。原因有两点：一，“黑天鹅”事件对于楼市短期肯定是有影响的，但是这种影响一点会在疫情结束后迅速恢复，这是毋庸置疑，所以压根不需要大张旗鼓地搞“刺激”。去年底时中央经济工作会议已经说得很清楚，2020年对于楼市的重点工作依然是“坚持房住不炒”，遏制资金大举流向房地产，总体而言还是压制不让市场升温。党媒、央媒屡次也强调，“不走房地产刺激经济的老路”，真的开闸放水无异于把之前几年的胜利成果拱手相让，个人认为，这种结果发生的概率实在太小。大家完全不必有这种顾虑。

从上述三大信号显示，2020年房价或出现重大“转折”，即下跌的概率很大，尤其是人口流失巨大的三四线城市，房价回调的力度或许惊人。那么是否意味着刚需购房时机到了？2020年刚需有福了？

个人认为确实如此，首先，不管房价有没有跌，当下房贷利率的确又降了，现在买房确确实实比前几个月要省不少钱——融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2020年1月（数据采集期为2019年12月20日-2020年1月19日），全国首套房贷款平均利率为5.51％，环比下降1BP，为5年期LPR加点71BP；二套房贷款平均利率为5.82％，环比下降2BP，为5年期LPR加点102BP。

其次，“冠毒”的到来对楼市冲击巨大，购房者躲在家里无非是延期了购房时间，但是对于过度依赖资金的开发商们来说，这可不是闹着玩的，这个“黑天鹅”已经让很多中小房企还没过完春节就基本确定要唱“离别歌”了。长达几个月的“停售期”就连规模型房企也不能说丝毫不受影响，上述恒大、融创、绿地等开发商紧急“自救”就道明了一切。房地产是资金密集型行业，尤其是加杠杆高负债的房企，0进账的日子，再大的规模也会被拖死，巨额人员工资、银行利息等要偿还，数据显示，2020年房企的还债规模将超过6000亿元。

这也注定了疫情结束之时，就是各大房企争相降价促销卖房之时，对于有购房打算的人来说，2020年毫无疑问会是非常好的购房窗口期。疫情结束后，需求被强力压制了几个月，叠加开发商有极强的回款需求，售楼部再次开放时一定会有惊人的优惠折扣，这两股合力确实会把楼市温度烧上去，尤其是有人口增量的一二线城市，房价适度反弹也是大概率事件。除此之外，二手房业主也存在竞争关系，置换需求会爆发，对市场信心不足，议价空间很大；地方会用适当用房地产弥补这几个月的经济亏损，或下调房贷利率或者放松限政。这些都是利好购房者的。

所以对于有需求的刚需来说，疫情结束之时就是出手之时。三四线城市的购房者显然不必着急。