三四线城市房地产市场去库存压力上升，楼市变盘的契机真到了吗？

中国楼市，一向风云难测。哪怕唱衰声不停，但多年来的价格却总体呈现猛涨之势。涨价幅度之高，让绝大多数人望而兴叹。而这次突如其来的疫情，似乎再次证实中国楼市的“奇葩”。

按照很多人的预测，楼市的成交量应该大幅下滑、房价跌个不停。但现实却是，一二线城市成交量不断上扬，价格也涨个不停。甚至就连武汉，也呈现房价上涨的势头。据58安居客房产研究院中部分院数据显示，武汉54个拿证的住宅盘中备案价上涨的有28个，占所有拿证楼盘一半还多，5月的武汉楼市可谓涨声一片。

当然，一二线城市的房价上涨，有人口流入、教育与卫生基础设施优秀等为支撑。上涨，也情有可原。相比之下，三四线城市的楼市就比较“惨”了——也算是契合疫情之下大众收入减少的大背景。

数据，在冰冷的展示三四线城市的“惨状”。据易居研究院最新报告显示，截至4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，并连续17个月同比小增，库存压力有所增加。在存销比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席，包括芜湖、香河、大厂、包头等。

此外据媒体报道数据显示，5月以来，三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升，去化周期虽然持续缩短，从月初的125周降至月末的96周（24个月），但目前仍居高位。专家指出，当前三四线城市房地产市场发展面临客观因素制约，需调整供应节奏，推出户籍制度改革等政策

而就我从位于三四线城市的朋友口中得知，近段时间他接到房产销售的电话，远超过往。房产销售为了卖房，也是使出浑身解数，朋友圈发布房产信息的频率也高了不少。似乎所有数据和蛛丝马迹都在表明，三四线城市的楼市的确出现“卖不动”的迹象。

之所以三四线城市的楼市会如此“惨淡”，是有很多原因的。比如疫情的发生，让很多三四线城市的人们收入锐减。原本这些城市的收入水平就不算高，如今又面临工资减少乃至失业等问题，钱包自然变得越来越“干瘪”。原来的购房计划，也在被推迟。此外，三四线城市人口长期外流导致购房需求下降也是不争的事实。

更重要的是，前几年三四线城市房价快速上涨的助推器——“棚改”在接近尾声。随着“棚改”进入尾声，“旧改”开始接棒，房价上涨的政策因素正在消散。失去大规模“棚改”的助力，三四线城市房价想要上涨的难度很高，销量也不会好到哪去，“去库存”压力自然会骤增。

可以预见的是，在种种因素之下，三四线城市的楼市将会变盘。最明显的应对方式，就是房价下跌。事实上，早从去年开始，社科院多份报告就曾三番五次发出警告：三四线城市将进入下跌阶段。今年以来，多位业内专家也明确建议，“投资者要尽快减持三四线房地产”。不难发现，三四线城市的房价下跌将是肯定的。

面对这样的势头，三四线城市的刚需购房者不妨持币观望，或许下半年会出现更大的购房优惠。至于那些想在三四线城市买房投资的人，还是打消这种想法吧。因为“房住不炒”，就将从三四线城市开始！（科技新发现康斯坦丁/文）