阻断期对新加坡房地产的影响和分析，直降40万新币的好房！

作为房产投资者，应该怎么做呢？

你相信危机迟早会过去吗？

你相信每次危机等于就是机会吗？

你相信每次危机都不应该浪费掉吗？

我们来以史为鉴回顾2008年美国次贷引发的经济危机，再反观现在的情况。文末还有直降40万新币的好房推荐！

假如您作为一个投资客在2008~2009年有下面三种情况，您觉得会选择哪种情况呢？

1. 把钱投入房地产，买入一套四美的公寓Double bay Residence

2. 把钱存为定期存款，新加坡是0.5-1%每年定存利息

3. 什么都不做，把钱存入银行

1

第一种情况

第1种情况，投资客在2009年以84.3万买入Double Bay Residence面积1259平方英尺三卧室公寓，公寓首付加印花税约20万新币（那时候没有额外印花税），参考下图图片的数据都是真实的交易数据。

其中第二个市场转售记录，屋主在2020年2月以价格141万新币卖出，盈利56.6万，年回报率4.8%，明显高出通货膨胀率。

投入20万新币，产出盈利56.6万新币，总回报率约280%，从下图可以看出，2009年买房的很多屋主享受约5%的年回报率。

2

第二种情况

第2种情况，把20万存为定期，这种做法比第一种情况稍微好点，定期的年利息0.5-1%。

3

第三种情况

第3种情况，把钱存银行，什么都不做，把20万存入银行什么都不做，这种情况是最不可取的，最傻的方式，新加坡的通货膨胀1.5~2.5%，钱存银行其实是在贬值。

所以第1种情况把钱投入房地产才是最好的选择，参考下面2008-2020年走势图，假如房产投资年增长率为2.25%，平均每年通货膨胀率1.96%，存银行平均年定期利息只有0.42%，最后的赢家是房产投资。

假如李先生在2019年买入两卧室私人公寓，价格105万新币，每年5%的涨幅，8年以后潜在售价为147.7万新币，新加坡每年的通货膨胀1.5~2.5%，通过买房抵抗通货膨胀的方法之一，也是最为稳妥的投资方式之一。

这次2020年疫情危机和2008年的经济危机一样还是不一样？

让我从宏观角度来分析，2004-2007年期间由于没有政府降温措施，银行贷款极为轻松，任何人可以和银行贷款，可以贷款甚至高达90%，出现短期房产投机者。

(图源：Mothership)

2004年政府公布规划将建两座赌城（现在的滨海湾综合娱乐城和圣淘沙综合娱乐城IR），带动了旅游业、外国资金投资、发展商信心大增开始大量买地。

2006-2007年出现了集体出售热潮等等，带动新加坡的经济蓬勃发展，年经济增长率高达9%，作为一个发达国家这样的年增长率是相当惊人的。

（集体出售示意图）

2004-2007年房价增幅高达44.4%，自然就产生了房地产泡沫。当时很多印尼、马来西亚的华人富豪、高净资产人士纷纷来新加坡买房，特别带动新加坡的中央核心区的高档住宅市场。

由于发展商2006-2007年大量政府买地和集体出售热潮，导致2008年经济危机出现了供过于求的情况，市场上有多达44000套新房待售。

新加坡房产现在到底有泡沫吗？

新加坡政府在2009年推出多达9轮的房地产降温措施，我入行10年多都亲身经历过9轮降温措施，政府目的是防止新加坡房地产市场出现像2003-2007年泡沫（没降温措施），保持房价稳定发展。

房价增幅与人民收入增长挂钩，预防出现经济危机时很多人破产等、财务大情况，这些措施措施后2009-现在进场买房都有实力，符合贷款严格要求、需交得起额外印花税，所以现在新加坡房价基本没泡沫。

试想如果没有这些降温措施，现在新加坡房价会怎么样呢？

我认为最严厉的降温措施是ABSD和TDSR。

ABSD-额外买家印花税，外国人新加坡买房需20%额外买房印花税，新加坡人买第二套额外印花税12%，PR买第二套额外印花税为15%

TDSR-总债务比率，房贷、车贷、信用卡债等加起来不可以超过总收入的60%，利率按照3.5%评估做压力测试，市场贷款利率1.5-2%，所以对贷款申请者有严格要求。

会不会出现跳楼价

你是否有疑问，市场会不会出现掉榴莲，有跳楼价Fire Sale房产进入市场吗？如低于市场价20-30%？

新加坡政府已经推出多达四次总共930亿新元援助配套，甚至动用了国库的资金，通过现金支出、津贴、补助对企业和个人等措施，确保经济相对正常发展、预防失业率上升、保住工作就业、防止个人破产等。

（图源：8视界）

新加坡金融管理局让银行放宽对重组贷款的审批、可以允许中小企业贷款和个人贷款只需偿还贷款利息部分等，给发展商延期6个月的时间ABSD额外印花税罚款，这样发展商有5年半的时间销售，更多的时间给发展商，您觉得发展商会大削价吗？

我觉得可能性不大，可能有发展商选择部分单位促销，所以市场上出现跳楼价30%低于市场价的可能性不大。

房地产VS 股票

股票投资有一个很常听见的名词叫股票配资，假如你的本金是10万元，配资为1:10，属于高杠杆。

虽然涨得多赚得多，但是一旦出现股票大跌，就是先抹掉你这10万元本金，等到你快输光本钱之前，也就是跌幅10%之前，配资机构会电话给你追加保证金，如果你不追加保证金的话，机构有权强行平仓，就是说的“爆仓”，有时听到新闻报道投资爆仓出现跳楼的。

（图源：搜狐）

配资炒股是一把双刃剑，可以让你盈利更快，也可以让你亏损比更快还要快，2015年中国A股灾难性大跌主要原因是因为股票配资太多引起大泡沫，后来证监会对配资机构进行严格管。

为什么常听说炒股票10个人里面9个人亏钱呢？

因为股票对投资者要求极高，需要有专业股票知识，懂得什么时候入场，懂得取舍，抗风险能力强，心理素质过硬，该懂得什么时候果断离场，理论看起来容易，实际操作起来难。

大家知道买房最多贷款是75%，首付25%，类似于股票配资1:4，但买房贷款基本没风险。只有当房价跌了25%银行才有可能让屋主追加保证金，哪怕出现跌25%情况，但是出现跌25%几率很低，只要屋主按时还房贷很多银行不一定会让你追加保证金。

所以我一直强调说房地产相比股票是更加稳健的投资，买房子也是有可能会亏钱，但只要做好功课，找像我这样靠谱经纪，投资房产是大概率赚钱。

房子和人需要吃饭喝水一样重要，是属于生活必需品，是人都要有房子住，真正刚性需求。

有兴趣了解买房的朋友，我来推荐一个真正大促销项目，市场上很少见促销价直接接近优惠20%的折扣，优惠高达40万新币，永久地契，第10邮区好地段，优质洋房区GCB，5分钟车程到乌节路，全新3房的价格只需166多万起，先到先得，您想买到2011年的房价吗，那就尽快行动加文末我的微信了解更多详情。

关于作者吴彪

已入行房地产行业10年，现任职新加坡最大的地产公司之一ERA高级营销总监。ERA是新加坡股票交易所SGX上市企业之一，代理全岛各地100多个项目，多次在公司获得顶级销售奖。

本人定居新加坡17年多，熟悉中国和新加坡的国情，成交的房屋价值高达新币上亿元，服务过数百位中高档客户，广受客户们好评。包括企业家、企业高管、中小型公司老板、房地产发展商、新移民、教授、医生等等。

熟悉私人公寓、商业地产、组屋交易流程，协助顾客办理好贷款、律师办理手续一条龙服务等，提供新加坡任何公寓楼盘和商业地产买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用。

ERA Plush会员（经过公司严格挑选，服务过高净值客户）

买卖房产是专业的事情，专业的事情找专业的经纪做。

熟悉房地产市场，真诚待人，通晓中英双语，善于沟通。感谢各位客户朋友的支持，提供诚意十足、细心周到的服务，收到客户们的广泛好评，服务好客户是我的最重要原则，欢迎买家或卖家联系我。

公众号：新加坡通（新加坡房产资讯、政策解读等等）