2020，楼市迎来两大重磅转折，房价或有最后一涨！

最近，房地产市场的多空争论相当激烈，更重要的是，无论是货币还是财政政策上，都发生了可以说是180度的变化，因此，房地产市场也迎来了最关键的时刻。

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首先，让我们来回顾下房价的发展历史，尽量形成共识，这是谈论的基础，否则有些人认为房价已经腰斩，另一些人认为房价在暴涨，大家鸡同鸭讲，没有讨论的必要。

最近权威的当然是统计局的70个大中城市房价，不过这很难形成一个整体的印象，而中国指数研究院公布的百城房价指数则还算公允，我相信和大部分人的感受是相似的。首先是新房数据：

大家可以看到，2011年，2014年，房价都出现了下跌，而从2015年下半年开始，拉开了此轮房价上涨的序幕，先是从2015下半年到2016年末快速上涨，然后横盘微涨一直持续到现在。

背后的原因很简单，2015年5次降准降息，然后房地产去存款开启，叠加棚改货币化。而到了2018和2019，由于M2增速跌回到了10%以下，房价则出现分化，热点城市依然创新高，三四线城市房价则大跌。

实际上，以上几次拐点，我全部预测到了。唯一没有兑现的就是，本轮上涨持续的时间和幅度超过了我的预期，原本我预计2018年见顶（实际上，二手房就是2018年见顶，2018年后，新房开始出现分化），而上涨幅度跟CPI差不多（实际上平均涨幅在50%）。

以上数据和统计局的数据其实也是比较吻合的，就连今年2月出现的下跌也是一致的。2月份，70个城市中，下跌城市数量超过了上涨的数量，这是5年来头一回。但是此后，房价又回到上涨渠道，4月上涨城市达到了50个。

再来看看二手房

从2018年开始，一线城市中北京、上海、广州，就走出了下跌趋势，而深圳（上图棕色）则特立独行。从大湾区概念，到取消豪宅税，再到示范区，房价越走越高，属于特例，南京也是特例，今年一季度还保持了GDP正增长。其他的城市大家可以自行去查询，大部分城市二手房从2018年起都是一个下跌趋势的。比如成都、重庆、杭州三个二线城市

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那么，现在的房地产市场，为什么说又到了一个关键的时刻了呢。因为有两个关键的信号。第一个信号是货币，今年我们要引导广义货币量M2和社会融资规模明显快于去年。第二个信号是房产税的表述，从2019年的“稳步推进”，变成了“稳妥推进”，而这是2018年的说法。

过去我一直认为，房价下跌需要三个因素之一，要且只要其中之一.分别是货币的紧缩----M2增速跌破8%（由于基数提升，今年我把标准提高到了10%），房产税的推出，土地供应大幅增加。后边两个短期是难以出现的，本来有希望的是M2下滑，但是今年3月开始，V型反转，开始向上。

大家也看到，2018和2019两年，M2都是维持在8%到9%之间的，因此新房价格总体横盘，各大城市分化，而二手房价格，则大部分出现了下跌。这说明，我提出的M2标准，和房价走势是可以吻合起来的。

以前，M2增速起不来一个重要原因是，是企业不愿意贷款。而今年，一方面降准的力度加大了，另一方方面，企业贷款的力度创了新高，而且存款的力度也创了新高。M2增速也就从3月份开始起来了。至于为什么企业这么愿意贷款，这是另一个话题了，这里暂且按下不表。

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目前看来，我认为今年M2增速保底是10%，如果一旦降息，那么超过12%的可能性很大，这也意味着房价将迎来最后一涨。

众所周知，我一直都认为楼市泡沫很大，无论是房价收入比、房价租金比、户均套数、人均住房面积等等，都是说烂了的数据。但是不得不承认，泡沫可以继续变大，极限在哪里，谁也不知道，只有出现了我说的三个信号之一，才有机会下注。我不是死空头，也不是死多头，只是一个玩投资但不炒房的人罢了。看看美国的历史就知道了，实体经济和资本市场，完全可以背道而驰，虽然我认为最终会回归。

很多人说，房价这么涨，未来没有人接盘。是的，不过这未来，需要等市场上50%以上的人都认识到并且有所行动，而这个时间，需要用年来等待。除开投资客，很多家庭在跌幅20%以下的时候，根本不考虑卖出。

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最后，如果房价迎来最后一涨，那么房价出现向下的拐点，可能又要推迟了两年了，而一旦下跌，威力也绝对是世纪级的。

未来，以上三个信号中，最先可能迎来的是货币的变化，而且很可能是美联储的加息。

另外一个不确定性来自于开发商本身。2018年以来，小型开发商就开始被兼并，退出市场，也出现了宁波银亿这种700亿销售体量的开发商破产。但是头部开发商却越活越滋润了。

不过，我说了，我们总会看到千亿级别的开发商也开始暴雷，这一点，已经可以看到眉目了。

最后，可以继续关注5月的货币数据变化，如果连续三个月M2都大涨，那么趋势基本上可以确定。