公摊究竟是谁发明的？赠送面积多的房子，真的就划得来吗？

买房，永远绕不开一个词：公摊。放眼全球主要经济体，只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。

和台湾比起来，大陆可要幸福多了。台湾的平均得房率，只有区区50%~70%，买一套房子，一半都是公摊，近10年的新房，平均会摊掉35%的建筑面积。

图源：台湾省商业会

对于还没有开始购房的小伙伴，这几个概念可一定要弄懂：

使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总和

真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。

套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度+阳台

在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。

建筑面积=套内面积+公摊

所谓的公摊，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上，分别有多少面积。国内每个地区对于公摊具体怎么算，还有不一样的规定。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。

全国除开重庆是计算套内面积之外，都是按照建筑面积计价，房产证上标准的也是建筑面积。

为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系，这还要“感谢”精明的香港地产商。

香港开发商的无限创造力

李嘉诚与他的长江集团因为“首富”的身份，时常无辜中弹。前段时间李嘉诚宣布退休，一篇《“公摊”发明者都退休了，“公摊”什么时候才能退休》的网文直接把锅推到李嘉诚身上，而且还有大量转载。

实际上，李嘉诚虽然对房地产影响很大，但他并不是“公摊”的发明者。

1952：分层出售

在此之前，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的，买得起楼的，不是有钱人就是大公司，普通人只租房，轻易买不起房子。

五十年代的中环唐楼，战后的唐楼多为5层，没有电梯，每栋楼的占地面积很小，图源：
oceandeeop3000.blogspot.kr

国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢，于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。

吴多泰博士（1911-2005），生前曾为香港国际鸿星投资集团有限公司董事长、全国政协委员，图源：香港文汇报

因为这种做法史无前例，在注册时，由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权。

这在当时是完全创新的模式，用这种方法，他在1952年把两栋楼拆分成10套出售，几天内就卖完了。

不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦，不过仍能看出地块并不大，图源：Google Map

可是即使拆开卖，这些每层1000呎（差不多90㎡）的公寓，一套售价2万港币，普通香港人一个月工资不过两三百元，根本不可能一次性拿出那么多钱来买房。

第二年，在香港这片神奇的弹丸之地上，又产出了另一个革命性的发明。

1953：卖楼花

分层出售虽然把买房的门槛降低了，但是仍然很昂贵，普通大众还是买不起房，房地产市场也并不火热。

当时霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地，要建100多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼。

为了加速资金周转、减小资金压力，他在和律师开会后，决定在动工前就向大众卖期房，并且支持分期付款，随便付上10%~30%的首付，就可以预定一套公寓。

除此之外，他还发明了“售楼说明书”，即我们现在所说的户型图，连夜印刷后散发给市民。

霍英东（1923~2006），外国商人，曾任全国政协委员，2006年福布斯香港富豪第6，图源：g.com.cn

这种现在我们觉得稀疏平常的做法，恰恰是霍英东的全球首创，在当年造成了轰动。四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而来，买到名额的人随便转手就能加价卖出。100多栋唐楼、超过1200户公寓很快就售完了。自此，这种卖期房加分期付款的方式，就被香港人称为“卖楼花”。

香港市民抢购楼花，图源：Vtlong.com

尝到了卖楼花的甜头后，霍英东又建起了8层楼高的香槟大厦，是当时全九龙最高的楼。不但如此，他还打算把每一层楼继续拆分成数个公寓，单独出售。

如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式行不通了，电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。

霍英东和英国律师一合计，就按照“公共契约”的形式，大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。

现在的香槟大厦已面临收购拆除的威胁，图源：police.gov.hk

自此，“公摊”的形式就奠定了基础。因为当年的楼房不能拆分出售，相当于大家合伙凑份子买楼，公共区域自然也需要摊派。房屋买卖按建筑面积计算，就成为了香港楼市的传统。

1980-2010：发水楼

广东人说“发水”，意思是买两斤鱿鱼，一斤都是水。

八十年代香港进入了房地产热，首付一成就能上车，“发水楼”也开始成为主流。

所谓的“发水楼”，就是房屋面积严重注水，买房花了很多冤枉钱。市民叫苦不迭，房地产商却赚得盆满钵满。

与实际缩水57.2呎的发水楼，图源：appledaily.com

为什么会这样呢？

政府限制了每块地的建筑面积上限，比如占地1000㎡的地，最多只能盖5000㎡的建筑。这样楼不至于建得太高。

但这个规定留下了后门：当时香港停车位紧张、居民活动的公共空间很少，所以每个楼盘里的停车场、会所就不计算在限额里了。

不过这些政府的“优待”，被房地产商钻了空子。他们造了很多大大的停车场、会所，变相增加了能够卖钱的面积，然后统统计算到公摊面积里。

八十年代被誉为“发水楼元祖”之一的沙田第一城，属于首批出现飘窗设计的楼盘，图源：appledaily.com

不仅如此，香港的设计公司还首创了外挑式窗台（飘窗）。

窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里，但都会计入实用面积，相当于香港市民要花钱买窗台！

最夸张的楼盘，一间房间里，飘窗的面积比房间面积还大，只能把飘窗当床用。

代发水楼海誉，飘窗比房间还大，港媒直呼“贱到死”，图源：applydaily.com

观月桦峰棺材大小的阳台，照样算入实用面积，图源：appledaily.com

毫无作用的花池平台和棺材阳台也被计入实用面积，图源：appledaily.com

大陆的学习与创新

中国的房地产改革，包括70年产权，都是从香港学的。因为香港的土地是“租借”给英国使用的，香港与其它土地有永久产权的地区不同，它的土地批租方式也直接被大陆搬了过来。最初考虑到大陆的土地都是国有，假使土地租赁到期需要收回时，也会根据每户的建筑面积，把包括所有的公共区域都一同折现进行补偿。

因此建筑面积计价的模式，就和整个房地产交易制度从香港传入广东，再发扬光大，并且还和国情相互结合，发展出中国特色的“偷面积”。

所谓零公摊，并不是真的没有公摊，而是通过“偷面积”的方式补全。偷面积也不是开发商良心发现，只是他们赚钱的另一种手段。

飘窗作为偷面积的经验也被带入大陆，不过万幸的是我们的飘窗不计入实用面积，图源：住范儿自摄

偷面积的意思，是钻法律的空子，做出一些例如飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间，或者增加只计一半面积的阳台，后期可以封成房间。

这么做的原因，和香港开发商“发水”的理由如出一辙：在规定的建筑面积内，盖出更多可以卖钱的面积。

而且开发商需要根据建筑面积交纳各种费用，偷面积实际是开发商在为自己省钱。对于毛坯房来说，偷面积反而增加了业主很多装修成本。

另外，每个地方的公摊算法也不一样：比如有的城市，只需要摊所在楼栋的公共区域就好；但在有的城市，连门卫岗亭都要算入公摊里。每个地区的相同建面户型，是完全不能拿来比较的。有的地方，120㎡建面可以做出四居，但有的地方，120㎡建面就只能紧巴巴地做个小三居。

奇偶层阳台错开的阳台也是偷面积的产物，图源：qq.com

例如成都奇偶层阳台错开的公寓非常多，因为按成都的规定，阳台上面超过2层楼高度，就不算建筑面积了。这种为了偷面积做出来的户型，因为总有一个房间上边被阳台遮挡，采光非常差，实际的居住体验并不好。

而保利在南方的一些精装楼盘，会有大量的花架（实际就是梁）。在装修时把阳台改成房间，把花架改成阳台，交房时的实际赠送面积能达到1/3。

蓝色部分半赠送，红色部分全赠送，其中有两个卧室是全赠送送出来的，图源：home.sina.com

其实国内也并没有说，住宅必须偷按照“建筑面积”出售，法规规定得很含糊，建筑面积或者使用面积都可以，具体的可以由地方再规定。对于开发商来说，自然是按照建筑面积计价更有利。在售价完全一样的情况下，按“建筑面积”计费会比按“使用面积”显得每平米的售价更便宜。

虽然看起来“偷面积”像是白送，其实开发商在卖楼时已经一并计算成为成本，业主根本没有占到一分钱的便宜，所谓“命运赠送的礼物，早已暗自标好了价格”。

（有人认为这里存在误解。我的理解认为，“偷面积”其实是开发商占了政府便宜，而不是业主占了开发商便宜。虽然明面上“偷”的面积不占用开发商的容积率要求，也不计入业主的计价面积，但实际上还是提升了房产本身的舒适度或使用空间，例如上图的保利楼盘，建面明明是两居，但房开在出售时仍然会按照四居来计算出房屋总价，再除以建面倒退出每平米售价，本质上业主是占不到任何便宜的。另外偷来的面积是在房屋验收后再加盖或改建的，产权得不到承认，建筑安全性也会稍稍有所影响）

建筑面积的计算方式也波及到了装修行业。第一家整体装修从最初便是按照房产证上的建筑面积计价的，因此现在的整装服务，也只好全部按照建筑面积收费，否则同样按平米计价，就会显得自己比别人更贵。

1996年北京就尝试商品房按使用面积计费，但没有得到落实。而重庆则是在2002年明文规定要按照套内面积计价，房产交易时不再使用建筑面积。（不过现在又有死灰复燃的迹象）

在这件事上，买二手房比新房更“现实”。大一些的中介机构，在二手房房源信息上都会同时标注建筑面积和使用面积，而且二手房也是整套出售，建筑面积只是写在房本上的一个象征性的数字了。

图源：lianjia.com

重回人间容易吗？

目前，只有大陆和台湾还在房产交易时使用建筑面积的概念。

全球大部分的国家，不但公寓产权都以使用面积计算，而且大多按照朝向、楼层按照整套公寓计价，完全没有“平米单价×房屋面积”的计算方式。

而在瑞典，不但买房计算的是使用面积，而且连壁橱（W.I.C）和橱柜都不会计入。

在“公摊”发源地香港，也取消了“公摊”。2013年起，在房产交易时彻底废除建筑面积的概念。从此在香港买房，只准报实用面积，不准报建筑面积。

现在的香港年轻人已经完全适应了，只有老一辈还在习惯性地问起“得房率是多少”，而售楼小姐们大多哑口无言，根本不知道每户的建筑面积了。

香港都已经回到人间，又有重庆实例在先，“房住不炒”政策下，国内的“公摊计价”方式还能存活多久？让我们拭目以待。