重庆房产律师：房产转让登记无效，不影响该不动产上抵押权效力

案情简介：2000年，实业公司在房管局办理了商铺的登记手续。2003年，银行贷款2000万元给实业公司，实业公司以名下商铺抵押并办理了抵押登记。随即，银行与担保公司、庾某分别签订保证合同，由保证人对上述贷款承担连带清偿责任。2006年，在生效民事判决确认预售合同无效基础上，生效行政判决确认2000年房管局办理的商铺登记在实业公司名下的转让登记无效。在银行起诉追索债权时，担保公司、庾某以受银行欺诈提供保证为由，主张应免除其担保责任。

法院认为：实业公司将名下案涉商铺向银行设定抵押，并在房管局办理了抵押登记手续。银行基于公示公信原则，有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。参照《物权法》第106条关于善意取得他物权的规定，以及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条关于“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，本案所涉抵押权符合《物权法》关于善意取得他物权的规定，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。

生效判决解除房地产预售契约，对于不动产的所有权登记而言，物权登记的原因行为被解除，不能因此影响设立在该房产上抵押权的效力。生效行政判决认定房管局的转让登记行为无效，也不能因此否定设立在该房产上他项权的效力，且行政判决亦未否定房管局就该抵押物办理的抵押登记行为的效力。故银行对本案抵押物转让登记时存在的瑕疵没有过错，且其依约履行了发放贷款的义务，抵押登记机关亦按正当程序为该抵押物办理了抵押登记并予以公示。银行对本案抵押物所享有的抵押权，符合相关法律规定，其法律效力应予确认。本案中不存在银行、实业公司虚构“抵押登记”的事实，在既有实业公司以其抵押物设定的抵押担保，又有担保公司、庾某提供的连带责任保证情况下，判决实业公司偿还银行借款本息，银行对实业公司提供的抵押物享有优先受偿权，担保公司、庾某在抵押物不足清偿范围内对主债务承担连带清偿责任。

重庆瀚沣律师事务所小贴士:对于不动产的所有权登记而言，物权登记的原因行为被解除，不能因此影响设立在该不动产上抵押权的效力。抵押权人在抵押设立时系善意，支付合理对价并办理抵押登记的，应认定抵押权符合法定要件，构成善意取得。