权威发布！《义乌市农村有机更新实施办法（试行）》政策解读

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日前，《义乌市农村有机更新实施办法（试行）》出台，对农村有机更新的实施程序、规划编制、规模核定和建设模式、审批和安置、旧房拆除等内容作出具体规定。实施办法提出，要坚持“自愿+规划+设计+规范、尊重农民自主选择权、农村建设用地规模控制、实施规划联建、集中安置、鼓励节约用地壮大村集体经济”的指导思想，遵循“三生融合、多规合一、集约用地、稳妥有序”的原则，开展农村有机更新。

新政正式发布

为我市正如火如荼开展的

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权威政策解读来了

主要有十个方面修改点

《义乌市农村有机更新实施办法（试行）》共9章57条。与84号文相比，节约集约用地要求没有变，引导高低结合的安置方式没有变，审批对象的要求没有变。另外，以前已经批准改造并开工建设的村，或者村庄建设规划、实施细则、分户报批已批准且建设用地已落实的村，允许按原批准方案执行。本办法最主要的修改点有十个方面：

01

建设模式作了调整

84号文规定了城中村改造实行高层住宅为主的模式安置，建设总用地的60%以上用于建设高层。镇中村（园中村）改造实行生产、生活分区，生活居住区建设总用地的50%以上用于规划建设多层或高层。

本办法明确由自然资源和规划局会同相关部门编制完善全市“1（城镇开发边界内的村居）+X（城镇开发边界外的中心村）+Y（城镇开发边界外的保留村）”的农村和社区空间布局规划，在统一村庄规划布局的前提下，分类分区明确建设模式：

“1”——城镇开发边界内不属于城乡新社区集聚建设范围的村居，引导“多村整合、集中联建”，采用高低结合方式，建设城市社区；

“X”——城镇开发边界外的中心村就地采取农村土地综合整治的办法，按照“多个自然村就近物理合并、分功能区集中规划联建”原则，优化三生空间，建设新型和美乡村；

“Y”——城镇开发边界外的保留村，有条件的要鼓励多村整合，对确需保留的有发展优势和特色价值的村庄，应按照村庄规划做好保护、传承和发展，鼓励到就近的中心村或镇区（中心城区）实施多层、高层住宅集中联建安置。本办法同时明确了统一村庄设计、统一风貌管控的要求。

02

人均用地标准作了调整

84号文规定的人均用地标准不超过90平方米，但总用地规模包括了非村级组织成员的合法房屋补偿用地面积，并可增加10%。实际改造后人均用地达123平方米。《义乌市农村更新改造实施细则（试行）》则按新增建设用地占用耕地的比例分别规定人均建设用地不超过100、110、120平方米。

根据2017年12月原国土资源厅发布的《浙江省村土地利用规划编制技术要点（试行）》，并综合了我市以往两个规定的做法以及村庄建设用地现状情况，本办法明确现状人均村庄建设用地面积已经超过100平方米的，按照人均100平方米核定建设用地规模；现状人均用地在90-100平方米的，按现状面积核定规模；现状人均用地少于90平方米的，按照人均90平方米核定规模。

03

规划控制标准作了调整

84号文分别对高层住宅（12层以上）、多层及中高层住宅（6-11层）、联立式住宅、生产用房区块四类规定了建筑密度、容积率、层高等规划控制标准。

本办法充分放活村庄建设模式，只对几项大指标进行明确，并取消了生产用房的相关规定：（1）建筑高度需符合控高要求，且需满足机场净空和城乡景观风貌要求；（2）多层、高层住宅原则上要规划集中联建；（3）联立式住宅采用双控指标，在审批面积控制的同时，控制建筑面积，安置系数不得超过1：3.5；鼓励联立式住宅缩减占地面积，在保证审批的总建筑面积不减少的前提下，提高建筑层数。

04

户控标准作了调整

84号文规定了三种户型标准：1-3人的小户安置基数108平方米以内，4-5人的中户安排126平方米以内，6人以上的大户不超过140平方米；非村级组织成员户控不得超过126平方米。《义乌市农村更新改造实施细则（试行）》则规定，人均宅基地分配基数不得超过30平方米（不占耕地最高可33平方米），按户控制最高不超过140平方米；非村级组织成员户控不得超过126平方米。

本办法明确人均宅基地分配基数最高不超过30平方米，且户控面积最高不超过120平方米；非村级组织成员户控最高不得超过90平方米。农户的余房部分按1:0.7打折，但不能超过120平方米的最高户控标准；再超过的部分，采取多层、高层住宅方式补偿，按余房面积的大小分档增加安排不超过60、120、180平方米的多层、高层住宅。鼓励村级组织采用货币补偿、内部再分配等方式退出非本村集体经济组织成员拥有的合法宅基地。

05

安置系数作了调整

84号文规定高层住宅、标准厂房的安置系数为1：6，多层及中高层住宅的安置系数为1：4.5，联立式住宅安置系数为1：3。配套用房（一般指裙房）安置系数最高不超过1：1.5。

本办法将多层、高层公寓的安置系数统一调整为1：4。配套用房（一般指裙房）安置比例最高不超过1：1，产权属村级组织，不得分配给农户，优先用于物业、居家养老等公共服务设施，经营性设施部分可以用于经营性建设用地入市。

06

明确了村庄公共服务设施用地占比

根据国家《乡村公共服务设施规划标准》，明确要统筹合理布局各类村庄公共服务设施。

规划人口大于3000的特大型村，公共服务设施用地比例为8-12%；

规划人口在1001-3000的大型村，比例为6-10%；

规划人口在601-1000的中型村，比例为6-8%；

规划人口小于等于600的小型村，比例为5-6%。

规划人口越多的村庄公共服务设施用地占比越高，以满足人口集聚后的基本公共服务配套建设要求。

07

以市场化手段打通各项安置政策

按照“财力可承受、政府资金平衡、等价值置换”的原则，充分运用市场化手段打通新社区集聚建设、城市有机更新和房地产市场等相关政策和安置途径。以各镇街农村土地整备公司为统一平台，鼓励宅基地资格权通过市场化方式跨村调剂显化价值。群众可以将宅基地资格权通过调剂变成资金，购买商品房、新社区集聚高层住宅或者政府回迁房，也可以将宅基地资格权跨村跨镇街安置落地，有了更多的选择权。同时守住改革底线，宅基地资格权调入方必须为本村宅基地审批或安置对象，以及本市域范围内的村级集体经济组织成员，且在同一行政村内调入面积不得超过最高户型面积。

08

强调了节约用地、壮大村集体经济的要求

在明确村庄公共服务设施用地占比的基础上，要求科学规划建设“一村两楼宇”和“多村联建”物业项目，在优先满足村居社区日常公共管理服务需要的基础上，其中的经营性设施用地部分，可以由村级组织通过入市等多种途径开发利用，为“消薄”和壮大村集体经济注入更大动力。

另外，规定人均村庄建设用地面积超过100平方米退出的建设用地部分，可按不高于10%的比例奖励，由所在村用于异地调整入市等；在核定的村庄建设用地规模内节余的建设用地，允许规划为集体经营性用地，与村庄公共服务设施用地当中的经营性设施用地一并科学规划开发利用，壮大村集体经济。

09

突出了规划引领、巩固改革成果和便民服务等要求

本办法一是强调了国土空间规划、“1+X+Y”农村和社区空间布局规划，以及多规合一村庄规划的工作要求，并按分类分区明确高低结合或联立式住宅等建设模式，并引导多层、高层住宅和联立式住宅集中规划联建。

二是在审批程序当中，充分运用好宅基地资格权，在登记造册基础上精准测算分户安置基数和安置面积；农户可以自愿有偿退出宅基地使用权和资格权；符合条件的农户可以参加宅基地跨村跨镇街安置和高层跨村跨镇街安置。

三是对涉及农村有机更新的行政审批事项和办事程序，纳入我市农民建房“一件事”管理，按照“最多跑一次”的要求，切实优化服务。

10

鼓励代建，加强规划管控

明确了代建的奖励和配套政策，主要有8个方面：

一是按照统一规划、统一设计、统一建设、统一管理的要求，鼓励有资质的国资公司和资质优、信誉好、责任心强、经验丰富的社会企业参与代建，提高村庄规划建设品质。

二是对委托代建的，需新增建设用地实行应保尽保。

三是由自规局出具地块规划条件，由代建单位具体编制多规合一村庄规划。

四是对委托代建中涉及的相关审批许可事项，由镇街、自规局、建设局等相关部门和单位给予特事特办。

五是为筹措更多代建资金，参照商品住宅开发项目灵活规划设计，可以对容积率给予一定的奖励。

六是参照商品住宅开发项目，在建筑主体工程竣工验收后，对取得宅基地资格权的农户以公开竞争方式进行联立式住宅有偿选房。

七是农村有机更新中通过有偿选房、有偿选位等市场化方式筹措的资金及收取的各项费用，在保证基础设施建设前提下，优先用于补贴代建所需资金。

八是建立违反规划的“零容忍”查处制度，严格防止农村违建。

统一明确相关难点问题

以往的农村改造当中，政策未对操作中的一些难点和父母分户、半边户、外嫁女、离婚等特殊情形作统一规定，导致各镇街把握标准不一，各村实施细则规定也是五花八门，出现了相互攀比、滥开口子等情况，并造成大量信访。本办法中以指导意见的形式对相关难点问题作统一明确：

01

明确必须统一人口计算截止时间，有机更新必须一次性实施到位，不得分批开展。

02

明确分户审批镇街联审机制和职责分工问题，提高分户审批的质量和效率。

03

明确建设用地规模最终确定后，需按规定整体办理供地手续，老村建设用地部分也应一并重新办理供地手续。

04

明确村内有遗留旧房拆除和安置问题未解决的，不得启动多层、高层建设。

05

明确高层住宅集中联建原则上不少于5幢，每幢不少于2个单元。

06

父母和上辈老人不可单独立户，必须与子女合并报批，并实行双控标准，合并报批达到最高户型标准后，剩下的父母和上辈老人可安排多层、高层住宅，人均建筑面积标准不超过60平方米。

07

夫妻双方中一方为非农的“半边户”，非农方可以按村级组织成员的标准减半享受宅基地安置或选择建筑面积不超过60平方米的水平房。非农一方属整体“农转非”且未享受住房政策的，参照村级集体经济组织成员待遇参加农村有机更新。

08

外嫁女户口未迁出，或者户口迁回本村的已离婚外嫁女，可以参加高层住宅安置。

09

已离婚双方均未再婚的，按离婚前户型面积控制。