山东别墅10年无人领，确权公告引出小产权房：何去何从有结论？

继深圳发生买房28年没有入驻甚至没有办理产权证，想起来时才发现已经被别人精装修入住了。

如今，山东又有一所别墅建成10年一直无人居住，由于迟迟找不到“主人”，5月22日山东淄博市博山区池上镇下郝峪村，只得发布一则房产确认公告，为这栋闲置多年的别墅寻找当年购买的主人。

媒体报道后，别墅的主人已经携带相关证明材料到村委会进行了确认登记，经过核实确认对方就是该别墅的买主。

为何购买建设了十年的别墅没有入驻，这个问题我们先不去管它。我们感兴趣的是，这个别墅修建并出售的是在农村集体土地上，据村主任介绍，这个别墅是村委会当时在旧村改造的土地上修建的，是没有产权证和土地证的，只是签订了30年的长租合同，别墅在建设和出租上确实存在手续不规范的情况。村委会表示，村里正在办理相关土地转为建设用地的手续。

这里的问题是，这样的项目是否可以并允许办理土地相关手续？联想到曾经沸沸扬扬的小产权房的问题，现在已经有了新的说法。

5月20日，广州市规划和自然资源局下发《关于印发<广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案>的通知》，规定小产权房一律不予确权登记、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记、严禁通过不动产登记将违法用地合法化。广东将于2020年年底前完成全省“房地一体”农村不动产登记发证工作。

小产权房是一个神奇的存在，说完全不合法吧？又是经过一定的基层组织同意并批准的；说合法吧？又没有经过有权机构的正规合法审批。因此，实际上小产权房是介于合法产权与无产权之间的一种存在，因此，曾经很多人期望小产权房能够转正，并导致一些人购买小产权住房是为了投资并牟取暴利。

小产权房是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体的土地上开发建设的商品房。因为这种住房没有取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋证书，但是又是经过村委会或镇政府批准同意的，因此与无产权的完全意义上的违章建筑不同，而是由村或镇政府给购房者颁发房屋的证明，这就是小产权房。

从山东的案例看，明显地带有小产权房的性质，是由村委会同意并批准的。那么，未来小产权房能否转正实际上涉及到众多的集体和村镇开发或者同意建设的住房和别墅。

小产权房的问题在于土地使用不合法，严格意义上讲属于非法用地；开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定，没有“五证”严格意义上讲开发建设程序违法；村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋＂产权证＂不具有房屋产权证的法律效力，实质上无产权证书。

自然资源部已经下发通知明确，全国宅基地数量大、情况复杂，要确保在今年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。要坚持不变不换原则，不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。

这代表着小产权房目前没有任何转正的可能性。这对那些想钻小产权住房转成大产权住房的政策空隙进行投资和购买的人，无疑是一种空前的打击。

当然，受到影响的还有那些城中村、郊区村镇，因为大量的小产权住房的存在可能在未来会受到很大的影响，特别是转让和出售、出租未来也会有进一步的政策。

对于小产权房有两个情况要引起重视：

第一个情况是在大城市经常看到的很多广告宣传，在城市郊区15—25万元购买一块地，使用期限70年，这是典型的小产权住房或者是无产权住房。如果乡镇给了证书就是小产权住房，如果只有协议和合同，那么就是典型的无产权住房。

第二个情况是小产权房可以抵押贷款吗？答案是当然不可以。因为小产权住房的产权是国家不承认的，那么这个小产权住房的未来处置就无法进行，所以不能作为贷款抵押物。

小产权住房新政的出台说明了一个问题：产权问题是不能投机的，特别是希望钻政策空子牟取暴利的行为，未来可能会付出更大的代价。（麒鉴）