疫情之下，关于海外置业何去何从？

疫情之下，全球经济危机，

关于海外投资该怎么办？

最近偶尔听到一些对泰国房产市场不是很了解的人抱怨，泰国房产投资的收益没有想象中高。当今全球被新冠疫情影响，经济下行，盲目追求高收益意味着高风险，现阶段全球经济波动很大，为了未知的高收益去冒险，绝非明智的投资行为。其实投资就像买股票是一样的道理，只不过“房产”是低风险投资， 而泰国房产投资的关键词并不是“高”，而是“稳”，稳定的回报、成熟的房产维护才是泰国房产投资的最大优势。

下面，我们透过数据，从三大角度看懂真实的泰国房产租赁市场。

租金回报

评价房产的投资价值，租金收益率是一个重要指标，它是年租金与房价的比率，反映了市场的真实需求。以下是一份亚洲各国首都租金收益率数据，可以看出，雅加达、马尼拉、金边、泰国排名靠前。

总体而言，东南亚地区的租金收益率都不低。但是印尼和菲律宾都有较强烈的排华情绪，中国人在这里投资或者生活，不安全、不稳定、不方便是常见的境况。金边看起来发展不错，但柬埔寨国土面积比广东省还小，投资范围有限，而金边真正核心地段房产早已瓜分完毕。这样看来，泰国依然是稳定、可靠的黄金投资地。

最近这半年，全球经济下行比较明显，但是泰国租金收益仍保持在5-6%之间，不同地段租金收益也不一样。曼谷的市中心素坤逸（Sukhumvit）和通罗（Thong Lor），被视为潮流圣地，尤其受日本人的欢迎，所以这里的出租回报率较高，深受全球各地投资者的青睐。清迈是泰国包括本地人和外国人都热衷的旅游圣地，高森林覆盖率、本地人的淳朴、再加上古老文化的积淀，让此地成为投资热度超高的区域，特别是别墅！租金回报率高达6%。

上述投资地的收益都很稳定，投资热度也很高，需要尽早把握机会。

除了曼谷和清迈，普吉也值得投资。每年数千万的游客不仅保证了酒店的高入住率，深度游玩需求也支撑起当地的租房市场，普吉岛的月租约为18,000-70,000泰铢，平均收益率在6%—8%之间，近几年一直比较稳定。

增值潜力

租金收益率看重的是眼前利益，房产增值潜力是长期利益，所以投资房产时，一定要结合区域规划，预估房产资本收益。

2019年，泰国GDP增速达到16.88万亿泰铢，约合5436.5亿美元，同比增长2.4%。人均GDP刚刚好突破8000美元，泰国经济发展稳步提高， 有以下几个因素：

• 第一，泰国是东南亚第一旅游大国，拥有山、海、佛等各色旅游资源，旅游业创造了极高的经济收益。

• 第二，泰国位于东盟中心，是整个东盟的物流枢纽，吸引了不少国际知名企业。

• 第三，在“泰国4.0”战略规划下，泰国政府在北柳、春武里、罗勇三府设立经济特区，即东部经济走廊（EEC），智能农业、智能企业及高附加值服务业有所提高。

整体比较而言，泰国比东南亚其他发展中国家更稳定、更有潜力。那么聚焦到某一城市，又该怎么判断增值契机呢？

曼谷

交通方面，根据规划，曼谷将陆续建设超过10条轨道交通线，现有的蓝色线、绿色线等多条线路也将延长。同时，中泰铁路2022年建成通车，届时曼谷邦苏高铁站将成为重要的交通枢纽。

生活方面，去年11月，斥资540亿泰铢的高级购物商场ICON SIAM开门迎客，这里不仅有本土潮牌、国际大牌，还把泰国特色的水上市场“搬到”室内。

一直以来，泰国是国际品牌学校的集中地，知名的Harrow International School（哈罗国际学校）、 Singapore International School（新加坡国际学校）等都入驻曼谷。曼谷的医疗也保持着高水准，康民医院（Bumrungrad Hospital）、三美泰医院（Samitivej Hospital）等医院的医疗技术和服务都得到了国际认证。

清迈

清迈素有“泰北玫瑰”之称，清雅之风吸引了不少国际游客。近几年来，清迈政府大力推进建设清迈的基础设施建设：

• 清迈将打造三条轻轨交通系统，预计总投资额为240亿泰铢，于2020年招投标，2021年第一条线开始动工（红线轨道），三条线路预计2027年投入使用。

• 清迈国际机场拟投资147亿铢进行扩建工作，2019年开始建设，预计2022年完成，其目标是将年旅客量从1,000万增加到1,650万。在第一阶段中，新建一座综合航站楼和一座10层的停车场，将现有容量为800的停车场扩充至可容纳3,000辆汽车的容量。

• 2020年，清迈南奔府BanThi区将建设新机场，最晚2025年投入运营，新机场每年的载客量可达1000万人次。

• 清迈-曼谷高铁线路今年3月份已经完成第一阶段的投标部分，预计2025年开通运行。

种种基建利好间接导致清迈房产行业近几年的飞速增长，中国以及欧美、日韩等国际游客会选择在清迈旅游并定居，把清迈作为完美的第二居所。清迈政府在倾力发展房地产行业的同时，海外房产投资及自住者疯狂涌入这个城市，更是刺激了未来清迈的城市投资及规划。

除了近几年清迈的经济发展，它的教育也得到国际上的青睐。清迈有近24所知名国际学校，提供美制、英制、德制、新加坡制及IB制等多种学制选择，也是许多中国家长从小让孩子抉择清迈的原因。

芭提雅

处于东部经济走廊的芭提亚也有很多发展机会。去年乌塔堡国际机场启用，多条国际线路直达芭提亚。凭借旅游和交通便利，芭提亚有可能成为泰国东部城市的核心。

房产质量与服务

买到租金回报高、增值潜力大的房产只是第一步，房产维护也很重要。对中国投资者来说，人生地不熟，语言还不通，房屋质量和代理商说的一样吗，房产容易出租吗？解决这些问题都需要帮助。这时，选择专业靠谱的开发商和物业公司特别重要。

好的房产开发商的住宅项目不仅地段好，还能保证超高建筑质量和设计品质。当然最重要的还有专业的团队协助业主进行房产租赁，比如说通过广告、项目展示等寻找租客，并带租客看房。 这项服务能节省房产持有者的时间和精力，特别适合长期不在泰国、工作繁忙的人士。

总体而言，泰国的投资环境和国民气质如出一辙，特点就是稳定平衡，不急不躁。 尤其是当下，泰国政治环境稳定； GDP连续保持小幅度增长，经济环境稳定； 良好的生活环境和工作发展空间带来源源不断的租客，旅游业带来新的租赁需求，租赁市场稳定。

在泰国投资，并不能让人“一夜暴富”，却能细水长流，带来源源不断的稳定收益。所以无论是受不受疫情的影响，海外房产投资都是长青投资业务，所以现在做好打算，等疫情真正过去了以后我们泰国见！

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