门窗工程成本控制的11个案例和14个原则，不能更细了！

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门窗工程四重奏

No.1

对于开发商，门窗工程的重要性体现

【重要性一】：门窗建安成本占比居高不下，随着节能标准提升水涨船高

【案例1】:山东省某项目，2016年开工，地上32层，层高3米，地下1层，层高4.5米，剪力墙结构，总建筑面积32390m2，毛坯交付（公区简装）。建安成本为2009m2，其中门窗工程成本为170元/m2，占到建安成本的9%左右。

门窗工程占比

门窗工程中，外窗成本约105元/m2（窗积比为17.3%），单元门成本2.3元/m2，户门成本24元/m2，防火门成本35.45元/m2，储藏室门成本3.43元/m2，各项占比如下：

外窗成本在门窗成本中占比最高

外窗成本占比较高，开发商无法忽视，必须严控成本。

【重要性二】：门窗工程的投诉居高不下，门窗的“坑必须严控

资料来源网络

【案例2】：

相邻两户入户门同时开启将发生碰撞，造成出入不便和安全隐患

【案例3】：

楼栋走廊的两扇窗户内开，与住户单元

门相冲突，并阻挡通道，严重影响业主出行

【案例4】：

阳台平开门与厨房平开窗开启后相冲突

【案例5】：

设计存在问题：

1）因为楼梯处结构梁的影响，窗无法安装；

2）为满足防烟通风面积，窗需要设计外平开。

建议解决方案：

反转，可能存在问题（型材效果与外立面其它窗存在差异）。后期方案设计应提前关注考虑。

【案例6】：

设计存在问题：

图示卫生间开窗均时为安装空调空调而设计，但设计窗时外墙保温考虑不够导致开启面积小，机位不便安装。

建议解决方案：

户型方案阶段提前考虑

【案例7】：

设计存在问题：

因项目成本限额，前期定位要求门窗为塑钢，实际深化过程中，窗过大导致塑钢窗结构上存在问题，另窗过大节能上窗的节能系数无法满足施工图上要求。

建议解决方案：

方案定位阶段需结合门窗极限尺寸等知识合理判断

【重要性三】门窗设计专业性高，涉及日照、防火、节能、功能使用等，复杂性决定了开发商顾此失彼的现象很严重。

飘窗转角一侧外窗面无法清洁

设计未考虑后续使用

卫生间窗洞较大、与下梁距离过小而无法满足开通风孔，且业主装修时如需；要吊顶则会挡住该窗户部分面积，影响采光、通风等使用功能，且不美观

No.2

门窗工程控制的四阶段

【阶段一】：门窗自由化阶段

特点：直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标，开发商没有任何管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。

建筑设计图纸

【阶段二】：门窗深化阶段

特点：开发商委托门窗单位进行深化，图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计要求略差。

门窗牵引图

门窗大样图

【阶段三】：门窗优化阶段

特点：开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计，开发商从成本角度、实用性角度进行控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。门窗深化的图纸包含的内容较多，如

门窗立面分格样式（结合立面效果，同时通过计算通风面积确定开启扇数量）

开启扇平面位置（便于表达和建筑室内功能的配套关系）开启方式及执手高度窗台高度门窗开启和百叶窗开启对应关系审核门窗框体位置和保温平面关系

【案例8】

案例来源：

标准层楼梯间，设对开扇，可调整为单扇开启；每樘节省一套五金，约 60 元；

18F楼栋2个单元，10栋楼就是360樘，可节省 360*60=21600 元；

另，当地政策允许时，优先考虑推拉窗，避免窗扇开启时对通行造成影响。

门窗分隔优化

【阶段四】：门窗规划阶段

特点：从规划阶段介入门窗工程，基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。

基于实用角度的门窗规划，如下案例：

【案例9】：

【案例10】：

各功能房间的门窗开启应以人为本，以人舒服为基本使用原则，满足人的活动流线需要

（门窗开启位置影响业主使用，上图方案①优于②优于③优于④优于⑤）

周燕珉《住宅精细化设计》

【案例11】：

逯薇《小家越住越大》

请问你家地产的门窗工程深化位于哪个段位？

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门窗规划阶段的十四项原则

【原则一】：门窗洞口尺寸规划原则

【原则二】：门窗扇尺寸规划原则

【原则三】：开启扇布置位置原则

原则要求：

开启位置布置原则(按主要功能级别减弱列举)

（1）满足空调进出

（2）避免和家具布置和窗帘收纳矛盾

（3）满足通风要求

（4）满足立面效果

【原则四】：各窗型通风面积计算原则

【原则五】：执手高度设置原则

【原则六】：窗地比控制原则

【原则七】：门窗节能设计原则

【原则十】：钢化玻璃设置原则

【原则十一】：功能房间建议门窗样式设置原则

【原则十二】：百叶设计原则

【原则十三】：特殊注意事项

【原则十四】：甲方参与管控的原则

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门窗分隔的设计原则

3.1 客厅

原则：尽量少开启扇数量，保证通透性。强度通过型材加强措施保证。

3.2 阳台

原则：建议固定窗不设开启，仅满足采光需求。

3.3 卧室

原则：满足通风面积计算前提少设计开启扇，以保证立面效果。

3.4 书房及次卧室

原则：满足通风面积计算及立面效果

3.5 卫生间

原则：（首选）设下亮，便于窗台放置物品。 横档高度1300，避开视线，不影响视野。

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门窗的成本

4.1、成本与型材

因现有节能设计要求，如选择铝合金窗则普通中空玻璃满足不了节能设计要求，需选择LOW-E玻璃。

经对客户及西安市场的调研数据分析：普通客户对门窗的框体材质不是敏感点，铝合金和塑钢窗外立面效果无明显差异，而成本差异较大（500/380）。 市场上塑钢门窗品牌及品质差距较大，应选择有信誉企业作为合作方，且建立门窗企业标准和施工技术措施，确保最终呈现品质。

4.2、窗地比与型材

两房楼窗地比测算为0.18，建议两房楼适当增加外窗尺寸，不过多压缩产品品质，窗地比限额取值为：0.20。

结论：由于两房楼选用的塑钢外窗成本较低。而外窗尺寸是客户敏感点。可通过适量增加窗地比，从而为产品提供市场竞争力。

4.3、成本与门窗开启方式

开启方式不同主要导致开启五金件不同，五金件价差造成整窗单价不一致。同时，开启扇数量也是主要因素。

4.4、成本与其他设计要求

来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner）已获得授权，向原作者表示感谢。