实践中，将工业厂房出租为办公用房、办公用房出租为酒店营业性用房、工业厂房出租为营业性场所的情形非常多。
对于这种租赁房屋的登记用途与实际租赁用途不符所签订的《房屋租赁协议》是否无效，在实践中是一个比较有争议的法律问题，各地法院判决结果也不尽相同。
本文作者通过检索大量案例发现，如果不突破《土地管理法》对于土地性质的强制性划分：即农用地、建设用地、未利用地。
基于房地一体原则，房屋规划用途的改变依旧属于土地性质范围内的利用，只是违反了《土地管理法》第五十六条有关变更土地用途应先行审批的规定。
而实践审判中的争议焦点就在于对于《土地管理法》第五十六条的性质认定，此条款究竟属于管理性强制性规定还是效力性强制性规定，对此条款的定性分歧导致了法院的不同判决结果。
最高法的最新判例不认为此条款为效力性强制性规定，改变房屋用途出租不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁协议有效。
案例索引
01
《成都神旺置业有限公司、上海瑰丽酒店管理有限公司租赁合同纠纷案》【（2019）最高法民终879号】）
裁判要旨
02
本案无法从当事人举示的证据认定案涉物业的规划用途确定为“办公”用房，且即使案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。
裁判意见
03
最高院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
神旺公司与瑰丽公司签订的《商务中心租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
根据合同法第九十三条、第九十四条规定，合同当事人可以协商一致或者在符合合同约定或法律规定情形下解除合同。
本案中，神旺公司在一、二审诉讼中均表示，案涉《商务中心租赁合同》因双方之间协商达成了解除的合意而已解除，神旺公司向法院举示了包括2018年5月1日瑰丽公司原法定代表人邱X所发的邮件等证据予以佐证。
本院认为，从双方当事人之间有关的往来邮件内容看，双方之间就案涉房屋租赁合同的解除问题进行过磋商，但瑰丽公司在磋商过程中并未明确表明同意解除合同。
瑰丽公司在2018年6月14日向神旺公司发出的《关于要求纠正<商务中心租赁合同>项下违约行为继续履约的通知函》表明，只有神旺公司在2018年6月19日之前支付其各种补偿金合计52005400.79元，其才同意解除合同。
瑰丽公司该项同意解除合同的意思表示，应理解为一种附条件解除合同的意思表示，也即其以神旺公司于特定日期之前向其支付固定金额的补偿金作为生效条件的意思表示。现神旺公司并未按照该条件向瑰丽公司支付价款，不能视为瑰丽公司同意解除合同。
因此，神旺公司与瑰丽公司之间并未就案涉租赁合同的解除达成合意，神旺公司主张双方之间因协商达成合意导致合同解除，缺乏事实和法律基础，本院不予支持。
双方当事人均应按照案涉租赁合同的约定继续履行，瑰丽公司要求神旺公司继续履行合同的请求与法有据，一审法院予以支持并无不当。神旺公司上诉另主张，案涉租赁合同将规划设计用途为“办公”的物业用于“酒店”商业服务，属于行政违法行为，根据合同法第一百一十条第一款规定，属于法律上不能履行的情形。
经本院审查，案涉租赁合同约定租赁标的物业用于“酒店”经营，神旺公司主张该物业的规划用途为“办公”用房，其主要的依据为其单方委托并依据其单方提供资料所形成的《房屋建筑面积测绘成果报告》，本院无法从其举示的证据认定案涉物业的规划用途确定为“办公”用房。且即使案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。
在诉讼过程中，神旺公司亦表示有合法途径变更房屋用途，因此不能认定属于法律上不能履行的情形。至于因经营酒店需要变更房屋用途产生的相关费用，可由双方另行协商解决。
撰稿|王允洲
审稿|吴玲君
编辑|马睿一
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