北京楼市：西四环老破小不要碰，容易被套，升值无望

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提问：房姐，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些收益(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！

回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块

提问：根据姐的选筹思路，重点看了望京和酒仙桥，对比单价后，觉得酒仙桥单价更低，现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平，现655，精装修，18层，东南户型。想请问姐该房的报价是否值得入手？如单价高，多少以内合适？如无法谈到该单价内，能否推荐酒仙桥其他楼盘？最后一锤了，望姐抽空答复，多谢！！！

回答：晶都国际5万左右才考虑，这套单价略高，加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘，新手没有淘笋渠道，可以试着砍砍价，单价控制在5.5内。 东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等比较推荐

提问：远洋山水，145平米，现在有人要买，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？目前远洋如鸡肋，不知如何处置？急，求助

回答：石景山是比较佛系的地段，国企根基，发展老而慢，以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，8万左右的价格 ，要知道望京,双井等地也并不比这高 建议远洋早点出，如果投资就向东看

提问：房姐您好！ 目前工作在望京，北京户口，单身。手上钱有限，看了下没有合适能买的。名下有一套房，在青岛（李沧区，属于市区但不是繁华地区）。未来10年工作会在北京。 方案1.保留青岛房子，再攒几年首付买北京一居室。 方案2.现在卖掉青岛房子，子弹能到270-280，去天通苑买（望京是买不起了）。 如果方案2合适，是买个面积大的合适，还是买个面积小点的，过一两年用老人北京户口再买个小的合适。 贷款方面有什么建议吗？希望房子能起到自住+保值增值作用。 谢谢！

回答：方案2，出掉青岛房产，在北京早上车，面积经量选大。一套大面积好过两套老破小，二套的话直接全款抵押做到4成首付

提问：请教房姐，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

回答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。 凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。 甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。 但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

提问：慕名而来～房姐您好 我这边目前是首房首贷，刚打算结婚，现在木樨地上班，对象在朝阳门上班，都是金融行业，就算未来换工作大概率公司也都分布在一号线沿线偏东。大概300万预算的首付，目标500-600万的房子，希望能淘到临近地铁且00年后的次新小两居，现主要在看朝阳和海淀两个区，目的是方便通勤和保值增值，您看有没有推荐的地段和小区？感谢感谢～

回答：常营 例如 万象新天、柏林爱乐、苹果派 十里堡 例如 朝阳无限、爱这城、朝阳园 百子湾 例如 苹果社区、沿海赛洛城、后现代城

提问：房姐您好，我现在有亚运新新家园的150多平的房子贷款400万，卖的话在1300万左右，卖完有900万现金，小孩要上学，房子要有学区，北京人，老人有房但没贷过款，算老人的房票现在看上了东城天天家园的房子，一个160多的南北板楼1208万（满五唯一），还有150多的东南角的小高层970万（满五不唯一），按在您这学习到的策略请帮忙指点。 1.用老人票买160多的然后高贷款458万最多。 2.全款入150的，做抵押，大约600万左右，再全款入一套，朝青或望京的二居，再抵押个300万，留一百万还贷，其他的再做些别的投资。 那种更好，或还有更优的选择吗？补充一下家里老人有退休金，我一年100万左右的收入。

回答：方案2更好，资金利用率最高。全款的优势一定要发挥，只有足够低于市场价的笋盘才入，从压价到税费每个细节都扣下来价值才能最大化。都能做到再持有5年以上收益会很可观

提问：房姐你好，我已经翻阅了精华帖里关于法拍房的内容，还是有些疑惑。你也说法拍房规避好风险是很赚钱的。我是新手，打算付费找一家法拍公司来帮助竞拍，规避风险，你觉得这样可行吗？另外你有靠谱的法拍机构推荐吗？服务费底价大约几个点呢？感谢

回答：建议把税费等全算进去再看是否值得，不是你看到的价格 法拍公司没接触过，没法给专业意见，如果确实想试，做好折腾的心理准备

提问：房姐好，父母80岁，有一套海淀的130平03年房，市场价800万，想卖掉置换成两套房，一套3居给我陪父母养老住，一套给儿子做婚房，我年收入30万，还有60万存款。儿子月薪1万。老人房考虑医院资源，儿子婚房最好在地铁沿线。朝青和望京有推荐的房子吗？谢谢。

回答：3居看看十里堡或石佛营，例如：八里庄南里、十里堡北里等老公房的紧凑小3居一般400-500左右 剩下资金看看朝青，常营，小两居 例如：国美第一城

提问：房姐，接前抵押贷的问题，您说的“法人就是股东”不很明白，是指只要是公司法人就可视同股东，办理抵押经营贷吗？ 另外，除了私募基金公司，如果还担任另外科技公司法人，会不会好办一点？谢谢房姐。

回答：法人也是股东。 抵押贷对公司股东的对应要求不同，和法人本身无关。 私募基金公司身份本身影响贷款，和你另外的法人没有关系。 好比你是一个300斤的帅哥，医生还是会让你减肥，不会因为你是帅哥不让你减肥。

提问：房姐，您好！首套首贷，首付250左右，小孩一岁半，您说是买个海淀学区房，租房子住，还是买个非学区房舒服的，等上学时再买学区？然后就是感觉好房子都在年底被卖掉了，现在房价挂的都高很多了，很多人用观望，是不是不适合现在买，要不要风年底再入手？

回答：学区房需要的时候在买，不建议提前过早 有差不多合适的就入，房价年底就会比现在低吗？如果涨起来岂不还是后悔

提问：北京房姐：湖光一号单价10万值得买吗，自住！

回答：贵 如果想有点保值属性更推荐： 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

提问：房姐好！因为小孩出生的缘故，需要置换房产。15年买了北京三里屯的永利国际50年产权商业房做婚房，正南向68平loft，自住4年出租1年。但是商住被限制被打压，价格一直起不来。目前开始挂售，成本560，预计出手600。目前在国奥村老人家蹭住，双方老人均不缺房，两边都是好位置大户型。我和太太想置换孙河区域，不知是否妥当。之前孙河板块房产均已实地踩盘，目前景粼原著平层比较倾向，价格1200左右。年前看了未来金茂府，但是距离略远，总价也近1000，有所犹豫。家里只有我在国企上班，年薪30，地点西直门。请房姐提提建议，感谢！

回答：孙河位置和未来发展都会不错，不过这个盘价格高了 金茂府也是热门贵妇,不用看 自住保值可以看下融科橄榄城

提问：房姐您好，浏览了好久帖子以后，付费加入到圈子。现在想说说我的情况，我和老婆都是外地户籍，十几年的北漂，有自己小公司，年收入去年70W左右，2010年婚前河北老家SFSD一套三居106平我的名字，现在估计80W，2016年老婆名字固安英国宫全款95万买入一套3+1，116+12市值180-200W，2019年11月用老婆名字富力桃园C区买入91平两居，首付400，贷150，老大6岁，孩子能在海淀上小学，好学区我们也没戏，富力桃园环境好，稀里糊涂就买了，能上清河四小。手里有现金150W，二胎刚出生，希望从房产上让自己以后生活更好一些，想卖英国宫在北京买一套投资，请您帮着规划规划

回答：固安可以出掉，长期看跑速大势 出掉后200+手中150，350首付按二套能买入600内的标的 天通苑和百子湾 常营都是不错选择，全款抵押能上800+的标的 选择 双井、望京、朝青片区

提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有升值潜力？

回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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