成都市商品房销售管理办法（草案）公开征求意见

成都全搜索新闻网5月15日讯 据市政府网消息，《成都市商品房销售管理办法（草案）》（征求意见稿）于6月30日前在网上公开征求意见。《征求意见稿》明确，开发企业应当在取得商品房预售许可证、现售备案意见书后10日内通过监管服务平台一次性公示全部准售房源，按照商品房楼盘表中的销售挂牌价格明码标价，公开向社会销售，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开销售。

原文如下：

《成都市商品房销售管理办法（草案）》（征求意见稿）

公开征求意见

为提高地方立法质量，现将《成都市商品房销售管理办法（草案）》（征求意见稿）网上公开征求意见，请于2020年6月30日前将修改意见反馈至成都市司法局。

反馈方式：

1.在成都市政府门户网站意见征集专栏提出宝贵意见并留下联系方式

2.信函请寄至：高新区锦悦西路2号成都市司法局立法一处 邮编：610041

3.联系电话：028-61888638

成都市商品房销售管理办法（草案）（征求意见稿）

第一章 总则

第一条（目的依据） 为加强商品房销售管理，规范商品房销售行为，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）在本市行政区域内的商品房销售活动及其监督管理，适用本办法。

第三条（名词释义） 本办法所称商品房是指房地产开发企业（以下简称开发企业）在依法取得国有土地使用权的土地上，根据建设工程规划开发建设并用于销售的房屋。

本办法所称商品房预售，是指开发企业依法将其开发建设的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。

本办法所称商品房现售，是指开发企业依法将其开发建设的商品房在竣工验收合格后出售，由承购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。

第四条（主管部门） 市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市住建行政主管部门），负责本市商品房销售活动的监督管理，组织实施本办法。

区（市）县住建行政主管部门依据本办法实施辖区内商品房销售活动的监督管理。

规划和自然资源、市场监管、发改、税务、公安、金融、统计、环保、民政、人防、城市综合执法、住房公积金等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。

第五条（基本原则）商品房销售管理应当遵循改善环境与促进发展、行政监管与市场调节、社会监督与行业自律相结合的原则，保障销售活动安全、便捷、规范、有序进行。

商品房销售应当以符合规划、建设审批要求，具有固定界限、独立使用功能且具有唯一房门号的特定单元为标的物，并按标的物整体定价，一房一价、明码标价。其中，商品住宅以套为基本单元进行销售，非住宅以房屋的幢或层、套、间为基本单元进行销售。

第六条（一般规定）本市实行商品房项目信息共享制度。办理商品房土地出让、规划建设、交易、竣工验收、交付使用等相关手续时，均以建设用地规划许可证编号关联商品房项目，并通过大数据平台及时交换商品房的相关信息。

市住建行政主管部门建设全市统一的商品房交易监管服务平台（以下简称监管服务平台），公示商品房的销售依据、销售状态、暂停销售等信息，记录商品房买卖、中介服务活动实名制情况，提供商品房销售管理、买卖合同网签备案、预售款监管、预售商品房交付备案、信用监督等的信息技术支持。

第七条（鼓励倡导）鼓励房地产开发企业建设户型优、功能全、配套完善、绿色环保、智慧健康的高品质商品住房，推广成品住宅；倡导实施商品住房工程质量保险，加强工程质量监管，提高商品住房的使用寿命。

第二章 项目管理

第八条（项目手册）开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，定期通过监管服务平台进行网上备案。房地产开发项目手册记录的主要事项包括但不限于房地产开发企业工商注册信息、股东构成、开发资质和信用、项目基本情况、行政审批或备案情况、分期建设和销售及竣工交付情况、违规行为或矛盾纠纷化解情况、项目联建或转让情况等。

第九条（项目资本金）开发企业应当在申办建筑工程施工许可证前，按照国家有关规定建立商品房项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于商品房项目建设。

第十条（销售计划） 开发企业应当按照规定及时销售符合条件的商品房，并按照土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房项目销售计划，明确销售的类型、范围、进度、方式以及销售机构、销售现场管理与诚信承诺，通过监管服务平台报送住建行政主管部门。销售计划中主要内容发生变更的，应当报送住建行政主管部门并公示。

住建行政主管部门根据开发企业报送的销售计划，及时予以指导和服务。

第十一条（项目转让） 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，原开发企业应当自项目转让合同签订之日起停止预售商品房，并于10日内书面通知预购人；预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除商品房预售合同。预购人未在规定期限内书面解除预售合同的，预售合同中约定原开发企业的权利和义务，由项目受让方承担。

第十二条（变更许可） 受让方与原开发企业签订项目转让合同之日起30日内，受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证：

（一）商品房项目的转让合同；

（二）原商品房预售许可证；

（三）土地、规划、施工等变更后的有关证件；

（四）受让方的房地产开发资质证书；

（五）商品房预售款监管变更后的监管协议；

（六）法律、法规、规章规定的其他材料。

对符合条件的，原发证机关应当自受理申请之日起5个工作日内变更商品房预售许可证。

原开发企业自签订商品房项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换领商品房预售许可证的，不得预售商品房。

受让方应当享有原开发企业对预购人享有的权利，并承担原开发企业对预购人所承担的义务。

第三章 预售管理

第十三条（预售许可条件）本市预售商品房应当符合下列条件：

（一）已取得国有土地不动产权利证书和建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（二）已办理建设工程质量和安全监督手续，明确具体的竣工日期，且已履行或正在履行土地出让中的建设条件；

（三）七层以下（含本数）的商品房已封顶，七层以上的商品房已完成地面以上二分之一层数且不低于七层；

（四）商品房及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；

（五）已报备本批次的商品房预售方案；

（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金5%；

（七）法律、法规、规章规定的其他条件。

开发企业信用等级为A级以上的，本条前款第（三）项中七层以下（含本数）的商品房可完成地面以上二分之一层数，七层以上商品房可完成地面以上三分之一层数且不低于五层。

商品房预售方案应当包括本批次预售商品房的楼栋号、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊、挂牌价格、预售款监管等内容。

市住建行政主管部门可根据市场供求状况，对商品房预售项目工程形象进度要求进行调整，报市人民政府批准后实施。

第十四条（预售最低规模）房地产开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模，商品房项目不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可，规划审批建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的，原则上应当一次性申报商品房预售许可；规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米（尾盘除外）。

第十五条（预售许可申请） 开发企业预售商品房前，应当按规定持符合预售条件的资料向住建行政主管部门申请办理并取得商品房预售许可证。

住建行政主管部门对符合法定条件的申请，依法向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》，同时赋予商品房买卖合同网签备案系统（以下简称网签系统）的使用权限。

第十六条（预售许可证书）商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房的项目座落、楼栋号、楼层建筑面积、套数、商品房预售款专用帐户、预售许可证书期限等。

预售许可证书期限自发证之日起至预售商品房并联竣工验收合格之日止，期间不得用预售许可证项下的商品房及其土地使用权设定他项权利。

预售许可证书有效期内记载的主要内容发生变更的，开发企业应当向住建行政主管部门办理商品房预售许可变更手续。

第四章 预售款监管

第十七条（监管机制） 本市实行商品房预售款专户银行监管制度，确保预售款用于预售商品房有关的工程建设，完成在销售和资金账户正常情况下的竣工验收。

商品房预售款监管期限自核发商品房预售许可证始，至完成工程并联竣工验收备案之日止。

第十八条（监管账户）开发企业申请商品房预售许可前，应当按规定选定预售款监管银行，开设预售款监管专用账户（以下简称监管账户），并与项目所在区（市）县住建行政主管部门、监管银行的一级支行共同签订商品房预售款三方监管协议。

第十九条（预售款收存） 预购人应当按照商品房预售合同约定将商品房预售款直接存入监管账户，开发企业、预售款监管银行和抵押贷款银行应当提供必要的技术支持。

开发企业通过监管账户收存商品房预售款，在办理商品房预售合同网签备案登记时，附上监管银行出具的购房款存入监管账户的凭证。

第二十条（监管额度） 住建行政主管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度，并纳入商品房预售款三方监管协议约定。

开发企业申请支取监管额度内的预售款，应当用于购买建设预售商品房必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，并达到相应的工程建设进度节点，支取后应满足相应的资金余额要求。

开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入房地产开发项目手册。

第二十一条（不予拨付情形）预售商品房有下列情况之一的，不予支取监管额度内的预售款：

（一）预售款未达到监管额度，开发企业要求支取用于非工程建设的款项；

（二）工程建设进度节点未达到规定情况；

（三）开发企业直接截留预售款或转入其它账户且未按要求整改到位。

第五章 竣工交付

第二十二条（竣工验收） 开发企业预售商品房后，应当定期向预购人通报商品房建设进度。

开发企业收到商品房工程竣工报告后，按规定应当及时组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。商品房建设工程经并联竣工验收合格后，方可交付使用。

对于成品住宅项目，建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体应对照成品住宅预售合同约定的装修工程信息清单进行分户验收。分户验收不合格的，不得进行并联竣工验收。

第二十三条（交付条件） 开发企业交付给预购人的预售商品房，应当符合下列条件：

（一）取得建设工程并联竣工验收合格文件（属于商品住房的，还需取得附属设施设备交付使用备案证明）；

（二）取得商品房面积实测报告；

（三）商品房预售合同约定的其他交付条件。

第二十四条（交付流程）开发企业交付预售商品房前，应当将制定的预售商品房交付方案报房屋所在区（市）县住建行政主管部门备案后，向预购人发出交房通知书。

开发企业应当按照商品房预售合同约定流程，将符合本办法第二十三条规定条件的商品房交付给预购人。

开发企业不得强制代收办理不动产权证的相关税费（专项维修资金除外）。

第二十五条（交付文书） 商品房并联竣工验收合格证作为商品房首次登记要件之一，实行商品房交付使用同时交不动产权证制度。

开发企业交付预售商品住宅时，应当按规定公示本办法第二十三条规定资料和质量保修受理处理渠道，向预购人提供住宅工程质量分户验收结果汇总表、住宅质量保证书和使用说明书。交付成品住宅的，还应提供室内空气质量检测合格报告、图纸审查机构出具的装修工程施工图设计文件审查合格书、主要装修材料和部品及设备的质量、环保合格证明等资料，保持交付成品住宅的装修工程信息清单与买卖合同约定、样板房体现的一致。

市住建行政主管部门会同有关部门发布住宅质量保证书、住宅使用说明书指导文本。