深圳楼市：福田板块分化巨大，未来涨幅最大的区域是这几个

　　问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

　　答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

　　问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？

　　答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级： 顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万 第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房 10-13万 第二梯队： 竹子林：深高学位 8-12万，普通学位 6-9万 景田\\/香梅北：福外学位 8-11万，普通学位 5-8万 华强北：荔园+红岭学位 8-12万 第三梯队： 车公庙：普通学位+中等品质楼盘 6-9万 园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村） 8万 莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区 7-8万 中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘 5-7万 第四梯队： 保税区：6-8万 梅林：5-7万 新洲：5-7万 皇岗\\/赤尾：5-7万 八卦岭：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万） 第五梯队：华强南：4-6万 不建议首付5成买房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建议在福田第二和第三梯队中选择。 南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子

　　问：老师好，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比那个更有潜力，目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力，中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请老师帮忙分析一下。另外，如果以后14\\/16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空，因为惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州买房。

　　答：坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。 虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。 地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响，毕竟一个姓深，一个姓惠 大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。

　　问：老师，有朋友准备转让前海嘉里中心的商务公寓，100平米两房，单价12万，可以看海。先代持出证后过户，值得投资吗？谢谢

　　答：公寓一直不在我的推荐序列里。 公寓交易税费高，后期流通性受影响，涨幅也不行。跟住宅没法比。 深圳这么多年，涨幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳湾1号。 如果有房票还是建议买住宅，实在开发不出来房票再考虑公寓产品。

　　问：想问下老师，英伦名苑三期可以买吗，现在价格比较高了？上次没有回答，希望能得到回答。

　　答：英伦名苑三期和一期、二期挨着，中间夹着莱茵花园，英式风格，从外观上看小区就很漂亮，绿色植物很多，有小花园，有健身器材，楼宇楼之间的距离也适中，居住体验不错，有合适的标的可以入手

　　问：老师您好； 1）个人情况：95年，去年研究生毕业来深，在南山高新园上班。已落户有房票，已买车，个人年收入不到20w；2）预算：父母提供500w现金，总价在800-1000w之间，因为我目前收入不高，需留3年左右房贷；3）需求：地点南山（或宝安），为了投资。从自身而言，有车对地铁无刚需、单身对学位无刚需，主要是为了上车，纯投资属性，可接受自己在外租房； 问题：1）因父母希望减轻我换贷压力，提出五成首付，买房自住，但我希望买房投资，首付和父母商量改为三成，总价可抬高一些，请老师建议总价多少符合我的情况；2）目前打算参与华润城四期，但概率小，所以请老师根据总价推荐具有投资属性的二手房小区，谢谢指点。

　　答：您好，纯投资角度考虑建议入手2套，一套自住，一套投资，租金也可以缓解一部分月供压力。留足3-年月供。 虽然目前你不依赖地铁和学位，但是这2个因素在房产升值中占很大比重，可以多关注。 自住推荐南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\\/房龄新，靠太子港，不足\\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 投资推荐宝安：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

　　问：二套房打算投资，只有首付200万的预算，买哪里合适？还是公寓合适

　　答：你好，公寓投资跑输大盘，不推荐。 200万首付买600万的物业，很多方式可以操作成首付3成： 1.全款抵押，找垫资公司配合，相当于首付3成 2.找渠道5改3 3.开发老人票，做接力贷 南山：前海 科技园 南山中心区 西丽 宝安：碧海 西乡 沙井 福田：侨乡 福田中心区 龙华：深圳北站 上塘

　　问：老师你好，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问老师意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请老师给点意见和其它推荐，谢谢！

　　答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城

　　问：如图 谢谢 之前不太会操作

　　答：你好，感谢赞赏！ 这几个选项，首先排除的应该是新天鹅堡。 到了2000这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。 时代广场和山语海同样都能跑赢大势，但是当前很荒凉，配套不足，自住不会来，没有好学区，改善也不会来，那就是投资客来买预期，可光靠投资客的房价，从来都是撑不起一片天的。 前海时代广场就要博前海内的综合配套提升，赌性更大，就要看你掌握多少信息了。我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。 山语海同样也能享受到前海的利好，加上楼龄新，价格低。 我倾向于选择总价低的安全的。长持投资，可能收益会更大。

　　问：属于深户二套，想买福田学区加自住的二手房（预算600万首付），有好建议吗？（有考虑香蜜湖、红荔村）

　　答：人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。 香域中央公馆，中旅花园也可以关注。 二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成。

　　问：十三老师，从投资升值角度， ，如果总价控制在400-500万左右，以下房源应该怎么排序？谢谢十三大。 丽港湾小两房 富通城三期两房\\/小三房 招商果岭2房 阳光棕榈电梯1房\\/小2房 星海名城小两房 沙井海岸城（打新盘） 阳光花地苑1房

　　答：你好，这几个盘比较推荐海岸城和富通城 能买2房就别买1房，1房溢价太多 当然也要看项目的具体入手价

　　问：老师好，目前自住梅林关万家灯火小三房，今年六月十号线开通，离小区走路十分钟。万家灯火是2003年的房子，社区大，交通便利，租金还过得去，77平米的房可以租到5200左右。还满两年就楼龄二十年了，不知道是不是满了二十年就可以申请棚改。请问大师，是等今年地铁开通卖掉还是博几年后的棚改？目前房价是5万2左右。请大师点评万家灯火。我怕今年卖了，过两年棚改那就很亏了。周边目前看来没别的规划。地铁六号线十号线都在万家灯火附近有站点，今年六月都会开通。

　　答：梅林关棚改周期太长，如果暂时没有消息，建议去投资热门区域淘笋 疫情期间是比较好的捡漏时机，如果能淘到急卖的8-9折笋，可以弥补棚改损失

　　问：老师，您好，我现在有260万，想买总价在460的房（还有其它房贷），罗湖田贝有套三室自住红本在手，小孩上高中，三个月看房历程如下 第一阶段：主要看坪山沙湖、大运和龙中的，因公司五年后搬到宝龙工业园。大运和龙中的大三房超出预算，小三房不太想买，只有金地龙城中央、满京华喜悦里、恒裕珑城、沙湖地铁站周边的房子较大较新，不知是否可买？买哪个小区？ 第二阶段：因很多专家都讲投住分离要买市中心，罗湖看了湖贝湖贝站和黄贝岭站周边较新的盘。 第三阶段：福田在网上看未实地考察，想买在华强南皇岗和保税区，比较中意的盘有皇御苑、京基御景华城 金地名津 高发城驰苑 嘉汇新城。 请老师指点，谢谢！

　　答：您好，感谢大额赞赏！ 湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。 优势资源是跟着钱和人走的，罗湖除了学区房，其他的楼盘都跑输大势。 虽然等湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。 龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 投住分离指的是把资金投到未来升值潜力更大的板块，这几个板块投资潜力排序：3>1>2

　　问：老师您好: 深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龙岗的一二手房# 二手:目前只看了3号大芬附近: 1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。 2）鸿荣源尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。 【二手的只看了以上两个】 一手:看了（京基御景半山） …旁边的还有一个盘我就不说了。 整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。 噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地悦山湖）没进去看。望先生给予建议

　　答：你好。布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 鸿荣源尚峰，项目最大的利好就是在建14号线石芽站。 适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。 关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。 这几个盘，如果单纯考虑同情和自住，优先尚峰。 但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。

　　很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。