再见，学区房？苏州学区房未来的变革之路……

4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学，消息一出，引发震动。

一套房锁定一个学区的时代结束了，学区房价值面临重估。

（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

（3）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

继东城区、海淀区、朝阳区和石景山区之后，西城区首次将“六年一学位”、“多校划片”写进入学政策，代表着北京主城全面实行了“多校划片”政策。

此前，广州天河区已经提出公办初中“多校划片”，深圳则强调“实际居住”，全国学区政策似乎大变在即。

苏州现行学区政策

对于符合计划生育政策的多子女核心家庭等情况，其成员数的认定均可按三口之家计算，也就说只要≥54㎡即可。

如果是离异家庭，父母其中一方带一个孩子，≥36㎡即满足条件。

监护人的唯一合法固定住所(指具有房产证或房卡的住所)没有面积限制。也就是说苏州六区内只有唯一住房，低于人均18㎡也可作为入学依据。

以上情况都是针对公办学校而言。

如果是新房，一般是不划分学区的，在交房之前学区未定。

如果是二手房，目前对苏州的购房者们影响比较大的政策就是“公民同招”和“园区九年一学位”：

公民同招

2020年3月11日下午，江苏省官宣：全面实行公民同招，100%电脑摇号不得通过笔试、面试且招生时间不得早于5月1日。

文件核心要点：

1、江苏义务教育学校全面实行“公民同招”；

2、民办校报名人数超计划全部电脑派位；

3、“公民同招”不得早于5月1日。

进一步影响在于，该政策将公办与民办的竞争拉到了“面对面拼刺刀”的地步。公办或民办学校如果不能在教育资源、硬件配套和价格上做到更好，将无法获得更优质的生源。

园区九年一学位

2019年5月16日，园区权威发布《园区调整新购住房学位政策》，强调学区“五年一学位”变“9年一学位”，初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制。

1、“五年一学位”政策调整为“九年一学位”，初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制。

2、60%商品住房优先出售给人才，人才优先购买后，方可公开销售60%范围内的剩余住房。

目前该政策仅限园区，其他区域不受该政策影响。此项政策显著打击了针对园区学区房进行炒作的投机客，有利于房产市场稳定。

学区房

全球范围，学区房是普遍令人头痛的难题。学区越好房价越高，是普遍存在的现象。

而在中国，这一问题更为突出，毕竟，中国好学校异常稀缺。

房子和教育，这是中国人一辈子的大事，奔波一生不过就是谋一屋遮风雨，求一校教儿女。两者兼具的学区房更是老百姓的心尖尖，竞相追逐，房价居高不下再正常不过。

仅以苏州园区为例，作为苏州经济发展最繁荣的区域，理所当然房价较高，然而同一板块同一档次的楼盘，因学区差异导致的房价差距可达到上万元/㎡。

以上价格来自安居客

苏州也采取了一些政策，如园区九年一学位大幅拉长了二手学区房的交易周期，降低市场热度，但始终是治标不治本。

北京西城区“多校划片”政策相对彻底一些，使得买到学区房百分百上名校变为百分之五十或者百分之三十几率上名校，起到了“削峰提谷”的作用：

譬如园区的星海学校学区房7万元/㎡，附近的娄葑实验学校学区房4万元/㎡，实施“多校划片”后，7万元/㎡降为6万元/㎡，4万元/㎡升为5万元/㎡，同档次小区价格趋为平均大有可能。

如果各市政府均可以排除“既得利益群体”的阻碍，跟进“多校划片”政策，那么为学区房降温的效果的确值得期待。 然而，这也并没有从根本上改变学区房的附加值。

教育资源和住房没有脱钩，便无法改变学区房价格高昂的事实。

教育资源

教育、教育，本是人们对下一代的美好期许，却在市场经济之下诞生了高下之分。

上层机会、硬件设施、师资力量、生源质量......在公办学校占据绝对主流的背景下，学校的好坏差异巨大，背后反映的是教育资源分配的不均衡。

以苏州为例，教育资源影响因素大致可分为外部环境、政策倾斜、学校竞争三方面。

其一，作为长期的人口流入型大城市，大量人口进入城市中心，导致了对市区教育资源的挤压，学校供少于求，造成了大校、大班等现象，典型的便如数年前的立达中学，而今的东沙湖学校。

其二，政府的政策导向影响深远，如今苏州中心区域的名校如星海、苏州实验，新区实验等，基本都是属于区域发展早期的重点学校，政策扶持，师资力量倾斜。

经典案例如高铁新城引入苏大实验学校，太湖新城引入华师大附属苏州湾实验学校，立竿见影地推动区域房价增长。

其三，学校之间的竞争加剧了不同学校之间的分化，脱颖而出的便是名校，形成了塔尖集聚效应。好的太好，差的太差，房价差距越来越大。

同档次楼盘差价近2万元/㎡（来自贝壳网）

值得欣喜的是，在中央“房住不炒”决心甚坚以及国家积极推动教育资源的公平化改革的背景下，很多政策在不断出台以及实施，北京西城区“多校划片”便是其中一个缩影。

苏州政府近年来也一直在努力：

其一，不断新建学校，以扩充教育供给；

其二、成立教育集团、开设分校区，以分摊名校资源；

其三、鼓励学校结盟（如之前园区星海、星湾等五校结盟），以轮换师资力量、促进各校合作，拉平差距。

此外，更新老校硬件设施、取消重点实验班、推行共享学区（即一小区多学区，按志愿填报）等行为也具有积极意义。

但是相城、吴中、吴江不能上新区、园区、姑苏区的高中等问题仍没有解决，变革不够深远。

任重道远

不得不承认的是，绝对公平难以实现，有钱有势的人总有办法获得更好的资源，户籍入学时可以获得北京户口，择校时可以有资本付出“茶水费”，学区房时可以一千万购入40㎡地下室......

从“户籍入学”到“择校费”再到学区房，过往的历史，实际上就是名校资源获得的竞争规则的变化，房子不过是一种载体。

长远来看，通过“多校划片”、“实际居住”或者其他制度也只能实现相对公平，学校和房子脱钩也并不现实，房子也是一种平衡的手段。

对于有钱有势的人群，发展私立学校供其选择或许也是一种方法（但也容易造成阶层分裂）。

增加教育资源，平衡分配才能从根本上解决问题。此中复杂深远，仍需努力求索。

于我们普通人而言，学区房不是一般人可以入局的游戏了，而且受政策影响太大，不再稳赚不赔。

老生常谈，却是金科玉律：最好的学区房，是你家的书房。