■ 和君产城发展事业部·产城原创系列
■ 作者：和君资深咨询师 黄辽东
小镇商业发展动力探索
【导读】这是笔者关于商业发展动力机制研究的第四篇上篇。当中心城市规模扩张到经济指标“不划算”程度，城市小单元陆续出现，随年份不同，这些城市小单元有各种称呼，例如文创小镇，旅游小镇，田园综合体，特色小镇，康养小镇，金融小镇，设计小镇。虽然主题各不相同，但总有人居住生活。商业就成为小镇最基本城市功能，构建“小镇商业”的底层逻辑是共通的，就是找到并且培育商业发展动力业态和引擎。
NO.1
小镇商业缺项大招商难
本文所讲的“商业”不限于商品零售业态，还泛意包含生活服务业态和产业服务业态。本文所指的小镇并非指行政建制的城市单元，而是指因制造业或房地产业而新开发的城市小单元。 随着小镇常住人口逐渐进入，对商业服务的需求自然发生，乍一看好像生意机会巨大。 但实际上小镇商业招商很难，服务配套总是不能满足生活需求。 当下市场经济充分发育，在需求和供给之间为何会产生缺口呢？ 这与人口总量以及密度有关。 在制造业小镇，产业人口对于商业要求“有”就行，能买到“柴米油盐酱醋茶”就可以了，生活服务大多由自己动手解决。 在房地产开发的诸如郊区楼盘，文创类小镇，互联网小镇，设计小镇的居民对商业要求除了商品供给，更需要完善的生活服务和商务服务。 小镇居民对商业的要求上升为“好”才行，商业门类要齐全，要有完善的服务业。 在新开发的旅游小镇例如滨海旅游度假区，居民更是要求有度假服务和文化产品和医疗服务，对商业要求必须达到“优”才满意。 小镇居民对商业服务品质要求越高，招商自然越难。 所以在制造业小镇看到，大排档菜市场都发育得很好，居民们感觉“比在家乡方便多了”，在郊区地产大楼盘，居民们感觉“连个书店都没有”，总觉得生活里缺了点什么，在滨海度假区，居民们更是感觉到“这里是文化沙漠”。 小镇居民所不了解的是由于人口总量少导致商业营业额小，经营成本占比就大，商家难以承担，也不敢进入。 这就是为什么小镇招商难的原因。
NO.2
寻找商业发展动力
很多学者专家讨论商业发展喜欢抛出连串经典数字：x万人口消费可以支撑一个五千平米规模的超市，xx万人消费可以支撑一座电影院。总是以消费总量来规划商业面积，按照这种经典理论，根本无法构建小镇商业系统。规划小镇商业系统，首先要搞清楚小型商业系统的发展动力在哪里，动力引擎是什么业态，具体是哪些业种组成。
之前，笔者曾在北方某省会城市的新区经营幼教专业街，根据当地生活服务的缺项，确立商业街经营主题是幼儿教育。首先引入两家幼儿园，产生四百个学位，引发了与幼儿园业务相关的幼教，幼儿保健，美容护理，国学教育，艺术培训等等更高等级服务业迅速聚集，在三个月之内，完成了这条商业街过去撂荒三年未能完成的招商任务。笔者规划的商业业态是幼儿保育专业服务，动力引擎就是幼儿园。然而，时过境迁，在新技术环境下，新业态如雨后春笋般出现，原本的幼儿艺术教育类服务业已经被网络视频课程分食占领。甚至连房地产代理销售业也被网红直播业态抢了“蛋糕”。新冠疫情期间，大家不能上街，怎样买房子？完全不懂房地产的“网红小姐姐”创造出一天卖出几百套房子的神话，直接“饿死”寄居在售楼部里的房地产代理销售公司。新技术环境下，如何寻找商业发展动力引擎？怎样组织构建新形态的小镇商业系统？这系列问题对于规划小镇商业系统具有突破性创新意义。笔者正忙于规划一个深居江西农村，常住人口只有数百人的教育小镇商业系统，尚未完成。关心商业地产运营的读者们下次就能分享到“小小镇”商业系统规划的故事啦。本文权当是“未完成交响乐”吧。
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