学加网是华南地区最大、最专业的文旅、园区、城市更新的企业家和高管的学习和社交平台。今天来看学加网土地专家崔元星老师乡村民宿土地的一些问题以及解决方案。
民宿分类（按地域）：都市民宿、景区民宿、乡村民宿。
乡村民宿特征：
远离都市集中区，没有生活娱乐配套；基础设施配套欠缺，需要自己解决；没有上门客，需要自己导流（OTA引粉、老友转粉、自媒圈粉、节事造粉）；用地问题复杂（性质、用途、年限、权属等）。
土地辞典：土地资源、土地性质、土地用途、土地流转、经营性用地。
可用于民宿建设的物业及土地分类：商服用地（酒店旅馆业用地），居住用地（集体宅基地、国有商品住房），有文物保护价值的古建筑（围屋、祠堂等），独立工矿用地（独立厂区、采矿区）。
公共公益设施用地（学校、医院、乡镇村办公楼、农林茶场场部、停车场等），风景名胜设施用地，国有未利用地/集体四荒地，耕地、旱地、果园等仅能用于民宿景观、种养殖及临时停车场等配套。
乡村土地问题现状：
小：地块小，划埂而治。
散：使用权分散。
乱：用途管理混乱。
脏：遭受自然污染和人为污染，土壤修复刻不容缓。
闲：农民进城务工，承包地撂荒，出现空心村，耕地和宅基地闲置。
必由之路——土地整治：农地整理，生态修复，市地整理。
当下宏观土地问题：二元分割问题、空间问题、时序问题、用地红线问题、保护过度带来的恐慌问题。
民宿发展的政策利好：《广东省民宿管理暂行办法》（省府第260号令），2019年6月21日发布，9月1日起执行，第二条本办法所称民宿，是指城镇和乡村居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他条件开办的，民宿主人参与接待，为旅游者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿设施。
国务院《关于促进乡村产业振兴的指导意见》（国发〔2019〕12号），2019年6月28日发布，（七）优化乡村休闲旅游业。实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、乡村民宿、森林人家和康养基地，培育一批美丽休闲乡村、乡村旅游重点村，建设一批休闲农业示范县。
（二十七）完善用地保障政策。探索针对乡村产业的省市县联动“点供”用地开展农村集体经营性建设用地入市改革，有序开展县域乡村闲置集体建设用地、闲置宅基地、村庄空闲地、厂矿废弃地、道路改线废弃地、农业生产与村庄建设复合用地及“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）等土地综合整治。
完善设施农业用地管理办法
闲置宅基地用于民宿发展的探索解开了“一户一宅”制度的死结！
《土地管理法》（修正案）第62条由“严格实行一户一宅制度”修改为“国家鼓励进城居住的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”。
宅基地三权分置：
落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权（2018年1月15日全国国土资源大会），农地（农村集体经营性建设用地）入市为民宿产业开了一扇窗。
乡村民宿用地模式
案例一：闲置民房、宅基地/空心村活化；北京山里寒舍、延庆合宿民宿集群、广州从化米社·莫上隐。
案例二：乡村闲置公共公益设施（旧学校、旧祠堂、旧茶场宿舍、旧林场场部等）；惠州禾肚里稻田酒店；浙江高远文旅——心宿；张家界梓山漫居。
案例三：特殊的老旧厂房（造纸厂、玻璃厂、水泥厂、啤酒厂、糖厂、化工厂等）国有，权属单一；建筑，造型奇特坚固；可改造为艺术、文创风格民宿集群；东莞东江水泥厂；广州南沙区鱼窝头糖厂；惠州啤酒厂。
案例四：集体经营性建设用地入市——成都郫县试点；多利农庄。
案例五：点状供地模式，浙江、四川点状供地政策，浙江莫干山。
案例六：国有建设用地——文旅商街新建民宿集群；长沙铜官窑、嘉善新西塘。
最后学加网崔元星老师指出乡村民宿用地注意问题：
1.原权利人是谁？查地籍档案、地籍图；
2.是否合规（存量用地规模是否被调出）？查土规、用地现状图、地类图；
3.用地年限还有多长？不能太短，太长也是骗人的；
4.严格控制投资规模（由于用地问题的瑕疵）；
5.与涉地村民的利益平衡（就业，分红，供货。保持恰当的安全距离）。
作为华南地区文旅、园区、三旧改造教育领先品牌，学加网（学加教育）一直专注于专业领域的课题研究，崔元星老师作为学加网专家团成员，未来会持续关注土地应用领域相关课题，也会持续对话题、现象、新政等进行及时解读与分享。
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