SKP、太古里、IFC全要来，杭州人终于要“购物中心自由”了？

PART 1

杭州的购物中心究竟太多还是太少了？

说实话，每次穿过空旷、燥热又漫长的武林地下商城，去惟一一家排长队的哥老官火锅取号时，我内心都有一种酸楚的负疚感。

这导致终于有一天，我步行去雷迪森的路上，顺手拐进Asics买了两件速干衣——其实淘宝上也能买。

还有一次，我在傍晚5点半走进乐堤港，仿佛VIP包场。从中庭望下去，4层楼一共看到不到10个闲逛者，不禁为它豪华的空间和硬核的品牌洒一掬泪。

但杭州的买房人从来不会嫌多的。

金沙天街实景图

最好他们买的每一个楼盘下面，不是万象城就是天街，有个银泰和万达也行，房子这样升值才快啊！

商业地产投资者似乎也不嫌多，无论直播电商抢了多少实体店的饭碗，杭州大厦在百货界的地位如何逐年下降，但过去一年，各路传奇名店仍奋不顾身地冲进杭州。

先是恒隆拿下百井坊巷商业地王，然后香港新世界又在望江新城高调引入K11。

新鸿基与平安联手拿下的江河汇，未来造的购物中心不是IFC就是apm；不过根据地块招标时的“一线奢侈品牌”的要求，更可能是华丽的IFC。

IFC对撼万象城，这样的场面，想想也激动人心。

PART 2

2020年刚开年，更多大牌购物中心又在“传言”路上。

首先是“鸽”了很久的城东新城港龙城。据说，王府井百货已进入接洽阶段。这匹“来自北方的狼”，能拯救商业一直很LOW的城东新城吗？

港龙城之前已当“格子铺”卖给众多小业主，王府井要统一小业主的利益，任重而道远。

第二个是大陆最著名的贵妇商场SKP（新光百货）。正是北京的新光，一手把杭州大厦推下中国百货单店之王的宝座。从2000万的手表到1999元的草莓，贵得很奢侈，果真是国内最吸金的商场。

能匹配贵气十足SKP的，必须是宇宙中心钱江世纪城了。有消息称，目前SKP已与世纪城管委会谈判到一个比较深入的阶段，接近于落地。

难怪有消息灵通的开发商，已提前把SKP标注到项目地图之上。

北京SKP实景图

SKP一旦落地，那么也意味着钱塘江南岸的高奢Shoppingmall，也能与钱塘江北岸的万象城和IFC一较高下。

最后一个是太古里，有消息指出，它最有可能落地在钱江新城2.0。

从成都远洋太古里、到北京三里屯太古里，以及上海兴业太古汇，它早已成了一线及新一线城市的地标打卡地。毫无疑问，太古里一定是杭州人最想落地的综合体之一。

在过去十几年中，太古里一直和杭州擦肩而过。

曾经，它和嘉里一起争夺过西湖湖滨地块，也多次考察过武林壹号所在的杭汽发地块，还有大运河畔的华丰造纸厂也有它的传说，但却一直没有真正落地。

不知道这一次的钱江新城2.0，能不能最终搞定这位商业内涵专家。

还有原公交电车维修厂上的杭州中心，购物中心部分确定是万象城。这应该是继钱江新城之后，杭州第二个真正高级别的万象城。

为什么这么说呢？懂的自然懂。

PART 3

即便各大名购物中心已经“井喷”，但这仍不是全部。

按目前杭州已确定的12条地铁规划，仅双地铁线以上交汇的节点，有超40个之多。理论上，除老城区的节点外，大多数都可规划成“地铁上盖+大型购物中心”的TOD。

这40多个节点里，已落地和正在规划的购物中心，大约有十多个。

已开业的包括嘉里中心、萧山万象汇、国大+杭州大厦+武林地下商城、西湖文化广场银泰和金地广场等。

正在规划建造的有信达中心、火车东站万象汇、城北万象城、K11、江河汇IFC等。

也就是说，杭州起码还有一二十块地适合造TOD中心；若远期地铁增加到18条线，还可以再多出10多个TOD中心。

杭州大厦实景图

此外，还有万科天空之城、公园1872和万科姑娘桥项目等“车辆段上盖”的购物中心。

更不用说，每一个伸往郊外白地的地铁站，也都是可造购物中心的。比如富阳万达广场、青山湖宝龙广场。

即便门口没有地铁，也还会冒出戴村银泰、南卧银泰（融望之城）……

杭州的TOD、综合体正在从原先的稀有，逐渐变成充斥身边的平常之物。作为周边居民，当然是多多益善；但我们的消费，真的撑得起这些多购物中心的生意吗？

PART 4

在杭州的不少板块，购物中心“店多不隆市”，反倒更像一场“大逃杀”。

最典型的，是城东北新天地一带。先开了一家中大银泰城，几百米内，又陆续冒出G193和新天地购物中心。结果是，每家的人气都越来越淡。

最惨的是G193，除了一家盒马，其他店铺基本是半关闭的状态。

还有申花桥西一带，一个大悦城站起来，北城天地立刻倒下去，商店几乎全部关门。城西银泰的生意寡淡了不少，乐堤港和天阳D32也是甘苦自知。

连武林广场的厮杀也开始惨烈，杭州大厦、武林银泰都难得再见人潮汹涌的场面，重装上阵的国大百货，也是不温不火。

至于迷宫一样的武林地下商城，几乎可写进“中国最失败购物中心”的教程。

想想香港和东京、大阪，购物中心密集度更甚于杭州，却大都人气鼎沸。有一次我去大阪梅田站，绕站而建的6大购物中心个个都挤爆，简直惊呆了。

大阪梅田综合体GRAND FRONT OSAKA

为什么杭州很难有这样的商业人气呢？

有人说，是因为杭州是“电商之都”、“包邮区”。线上购物既快捷、又便宜，可选择的货品还是实体店的上百倍。大多数人在购物中心并不“买”东西。

细数一下杭州人在购物中心的消费习惯，主要集中于四类。

最大的用途是当作一个“室内美食街”，选择多，还不用冒严寒酷暑。第二个功能是逛生鲜超市，当半个菜场。第三个功能是老人闲逛、父母遛娃的免费空调场地。

第四个功能，是当作一个有腔调的聚会场所和城市客厅，体验各种最潮流的商品和服务。

前三种消费习惯，带给购物中心的利润都有限。最能产生高额客单价的，是第四种。但只有少数著名品牌的购物中心，能营造出这样的氛围。

掰着指头数，有嘉里中心、万象城、杭州大厦、西溪印象城、大悦城、滨江天街……

PART 5

不论好坏，过去几年，商业综合体早已成为一大批房子的增值利器。

比如有万象城的悦府，近半年最高成交单价到过8万4，另一个金沙天街旁的滟澜山，上个月刚刚成交了一套86㎡房源，总价388万，折合单价4万5。

综合体对房价的作用，也早已投射到新房市场。翻开“万人摇”名单，能发现不少红盘就位列其中。

有大江东天街加持的江与城，有城北万象城在手的幸福里，甚至购物中心品牌“未知”的和光尘樾，每一次开盘都意味着万人摇。

又有多少人，是冲着那个“大盒子”去摇了杭州壹号院和公园1872？

不过，随着杭州的购物中心越来越多，它对房价的顶托作用，或许会开始分化。

对刚需或首改住宅而言，楼下有一个“大盒子”，无论是万达、宝龙还是银泰，甚至是初涉商业地产的无名面孔，都会大大增加房价的潜力。

但如果是四、五万甚至七万以上的豪宅，就有讲究了。

那些平平无奇，只能满足常规吃饭遛娃功能的购物中心，很难把本来就高的房价，再往上继续拔一大截。

杭州万象城实景图

比如，一线奢侈品牌扎堆的万象城，与之匹配的是7万+豪宅区，富太太们可以在Fendi、Piaget扫货，然后在lady M喝一顿下午茶，或是直接去La Prairie做个护理。

在里面的每一帧画面，都会有人民币的味道。

若换成一个无名购物中心，弥漫着烧烤、酸辣粉和中式快餐的味道，连家一线的美妆护理店也没有，那富太太们跨进去都嫌浪费妆容吧？

在这一点上，我最看好香港的一系列购物中心品牌，无论K11、恒隆还是IFC，专业度和逼格都够，和顶豪最配。

至于那些豪宅规划了购物中心，运营商却迟迟没落定的，大家还是多观望一下。