经营贷是房价上涨的罪魁祸首吗？

昨天因为大房子的发稿名额用完了，下午我临时写了一篇文章发在樱桃看湾区的内部链接。

就是关于经营贷的。

昨天人民银行深圳中心支行下发通知，要求各商业银行紧急自查，今年以来新发放的房抵经营贷。

1、自查今年以来的房抵经营贷余额。

2、重点是对借款下名下的实体企业做真实性调查，企业成立时间，是不是空壳皮包公司。

3、梳理贷款人自疫情1月25日发生以来新购房产做抵押的情况，以及计划申请做财政贴息的情况。

4、贷款后，借款人是否还有新增房产的监测情况。

紧接着昨天下午3点多，深圳市中小企业服务局也发布通告，最近，有报道称，个别机构和个人弄虚作假，将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息。

根据有关规定，

“贷款必须用于支持对象生产经营，不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等”。

该局将严格依照上述实施办法，会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

一旦发现并查实，将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

这次有作假申请贴息的企业，估计吓尿了，都要被顺藤摸瓜查出来了。

投资客应该是没这个狗胆去骗政府贴息的，炒房本来就是人人喊打了，还敢去骗财政资金。

嫌活的太久了？应该没这么蠢。

深圳两部门昨天之所以紧急下发通知自查，是源于中国基金报的一篇报道。

报道认为，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。

正是源于投资客的涌入，利用银行在疫情之后放松抵押经营贷，加杠杆，才导致深圳房价快速拉升。

最为恶劣的是，报道认为投资客还吃了政府补给中小企业的疫情贷款贴息。深圳的利息补贴总共是30亿吧。

看完这篇报道，确实挺吓人。

但我觉得把深圳房价上涨归结于投资客加杠杆做经营贷，是有点夸张了。

还是要用数据说话，我今天特意问了深圳贝壳研究院院长肖小平，她给了我一个数据。

可以看到，今年2-3月，深圳学位房的占比上升很快，占了18.8%。

投资客相比去年占比也上升了，去年是4点多，今年上升到7.2%。

那买学位房的是刚需还是投资客呢？

肖院长说他们还特意去做了调查，学区房大多数都是刚需，买来给孩子上学用，比较愿意为学区溢价买单。

因为学区房都太贵，所以投资客看的多，买的少。

当然肯定也有一些投资客买学区房，就是觉得升值快不需要自用。

包括我自己和我认识的小伙伴，年前买的房子，都是学位房，就是纯投资，但是大部分确实是买来自用。所以不用抬杠。

学位房、刚需、改善加起来，依然占比超过9成。

另外肖院长还给了我一个数据，购房者杠杆使用情况，

所有客户中贷款成交比例是9成左右，今年比去年初同比稍微下降了点，而贷款成数，在6成左右，今年平均稍微有所上升。

其实走势还算平稳，可以忽略这个波动。

贷款成数是什么意思呢，就是所有客户，平均下来贷款的比例在6成。

因为深圳首套刚需最高是贷七成，而改善换房的是贷五成，二套是贷三成。

投资客一般都是有过贷款记录的，就算不断用离婚结婚再离婚的手段去买房，那最低也是5成。

所以平均贷款比例达到了6成多，侧面也说明市场主流购房的人群是刚需和改善。

我也问了金融中介，年后做经营贷的客户量并没有明显上升，投资客老司机想买房的去年底之前早就入市了。

但我觉得今年肯定还是有一些不成熟的投资客看到房价涨这么快，眼红想要入市的。

今天一个朋友还在问我，她也想做经营贷去买房，还能不能做。

银行的人告诉我，从3月初以来，深圳多开放了十几个征信点。福田的征信点每天都是排不完的人，都是打征信去做贷款的。

但这些并不是做抵押贷，因为抵押贷打征信是银行帮客户打，只有信用贷是客户自己打征信，因为疫情影响，很多人现金流受影响，需要办些信用贷做周转。

昨天看到银行要查贷款走向，有个小伙伴很着急的问我怎么办。

他贷了700万，手上只有300万现金，万一银行查到资金流入楼市，要追回资金，他说是不是要去准备借高利贷还上。

他做了两笔抵押贷，都是拿红本抵押的，第一笔是去年底，贷出来买了第二套房，第二笔是今年4月，准备随时打新盘投资第三套房。

到底有多少资金是做经营贷去买房的？

这个没有数据，只有银行知道。

银行客户经理自己跟我说的，其实只要银行想查，现在是大数据时代，都能查到资金去向，就看认不认真去查了。

客户贷款是干什么去的，其实客户经理自己心里门清。

他们为了完成贷款任务，才不管你资金是干嘛去呢，你说实话是拿去买房，他一样想要贷给你。

不断降准，钱那么多，总要放出去才行啊。

有银行客户经理老催我贷款，直接跟我说经营贷比房贷利率低，让我换了划算。

所以总的说来，市场上确实是有很多投资客拿经营贷炒房的，但这个现在也没有数据。

不过可以肯定的是，从肖院长给出的数据判断，以及我对深圳楼市的了解。

深圳房价的上涨，罪魁祸首肯定不能算在经营贷头上，顶多只能说是经营贷助推了房价的上涨，毕竟放水嘛，钱就多了。

但投资客占比总共也不到10%，他们能掀起市场上多大的风浪呢？

而且深圳也不是普涨，而是明显分化。

深圳房价上涨，很明显是去年9月取消豪宅税之后，成交的税费成本明显降低，引发业主纷纷上调价格。

而为什么只涨中西部，东部不涨呢？这跟购房资金集中流向中西部中心区有关。

我之前写文章也说过，深圳哪怕是刚需，他们买房都非常注重升值空间。

平常我销售助理接触的客户中，大多数都是南山区工作的人。

从概率上来看，很少有在罗湖、福田工作的，说明南山区大公司多，高收入人群相对多，购买力也相对强。

哪怕是只有400万的预算，他们都不愿意买龙岗，都想买中西部。你要他买东部，他会说东部不涨啊，不想买。

而咨询我的人中，想买深圳房子的，不管是刚需，改善，还是投资客，也是热衷于买中西部地区，因为概念多，认为升值空间大。

反正我觉得分析问题嘛，还是要实事求是，不要夸大。

因为其他城市也有经营贷，大家一样可以通过经营贷去换房贷，一样可以拿房子去做抵押贷款再投资买房，为什么就炒不起来呢？

因为一个城市的涨跌关键不是经营贷那个小口子释放出来的资金，而是需要调控放松一点，带来市场需求的释放才行。

同理还有杭州。

今天，澎湃和证券时报等多家媒体报道：4月17日，浙江两家银行被银保监局处罚，都是因为资金被挪用买房。

深圳和杭州的楼市行情火爆，离不开金融活跃度，这可以助市场一臂之力。

但除此之外，房价上涨，还有很多其他原因。

比如人口流入多少，供需矛盾，调控松紧程度等等。