一条日本的二手消息炸出了多少焦虑的“业余”中介？

客观说，看国土交通省公布的2020年【公示地价】，今年日本不动产市场的形势还是不错的。然而我发现，当消息传到某些“业余”中介那，却被别有深意地添油加醋了一番，有了一种完全风马牛不相及的解读。

大家来看下：

乍一看是不是很激动？大家最高关心的莫过于新冠病情对日本不动产市场的影响了，现在看来这市场倒是越挫越勇了，竟然还有一种“再不买又要涨啦！”熟悉的焦虑感？

其实不然！我们来看看新闻本身。

根据国土交通省公布的2020年公式地价，全国住宅土地的公示价格连续第3年，全国商业土地的连续第5年保持上涨趋势。

其中，住宅地全国平均上涨0.8%，与去年0.6%相比涨幅呈扩大的趋势。商业地涨幅从去年的2.8%扩大至3.1%。

细看的话，地价涨幅最高的是地方四市（札幌、仙台、福冈、广岛），住宅地涨幅高达5.9%，商业地涨幅成功突破2位数，达到11.3%。

这涨势确实可喜可贺。但为什么我会说那些中介是在误导大家呢？

首先，日本国土交通省公布的公式地价时间为3月18日。这其实是一条旧闻。

其次，公示地价是指每年1月1日这时点上每平米土地的价格。也就是说，虽然发布时间为3月18日，但反应的土地价值是1月1日时的。显然那个时候全球都还没有陷入疫情之中，“没有受到新冠影响”这种结论又从何说起呢？

那么公示地价对房价的意义是什么呢？

第一，它是土地交易的重要指标。

在日本，无论是买公寓还是买一户建，新房还是二手房，购房者除了持有房屋本身之外，还有土地的所有权。所谓的“房价”，其实是“房屋价值+土地价值”。公示价格上涨当然是一个利好。

第二，他是继承税和固定资产税的评估基准。

继承税大家可能不会碰到，但固定资产税是日本房产持有期间的重要支出。公示地价的上涨意味着持有者每年要交更多的税。从这方面看，又谈不上是一个好消息。比如，在上涨之年，缴纳了更多的税收，却没有出售。等第二年想出售了，这地价又跌了回去。虽然房价纹丝未动，但多交了税收其实拉低了总体投资收益。

第三，他是公共事业用地的价格算出的基准。

如果你持有房产的时间足够长，撞上了动迁等，那意味着要多“赔”你点钱。其实这也是一种投资思路。我本人就在东京港区持有一套老公寓，1977年建，旧耐震，但地理位置绝佳，就在晴空树附近。不愁租，但可能比较愁卖。不过没事，就当固定收益类理财产品持有着呗。那么好的地段，万一十年、二十年后动迁了呢？

关于日式动迁怎么个动法，可以关注我们，改天可以具体介绍下。总之，如果碰上动迁就是必赚。

最后，地价上涨并不代表房价的上涨。

前文说过，“房价=房屋价值+土地价值”。在日本买房和卖房都不可能只交易房屋，而不交易附带的土地所有权。后者上涨当然是利好，可如果前者下跌更猛呢？那总体房价当然也是下跌的。

事实上，公式地价对一户建的影响并不大。因为一户建的价值更多地由房龄和房屋状态所决定。并不能一概论之，认为地价上涨了就能卖出更高的价格。

如果是二手公寓和住宅，由于其价格受新房市场影响较大，公示地价的上涨意味着开发商拿地盖楼的成本升高，从而会拉动二手房价格的上涨，利好性反而更强一些。