新高地，2500万/亩！对楼市和房价影响何在？

4月15日，高新软件新城拍出一宗约54亩的住宅用地，综合亩单价约2500万/亩，引发高度关注。

任何一个“地王”都会产生影响。那么，软件新城这块地，对西安的影响体现在哪些方面？

软件新城地籍编号为GX3-35-19的住宅地块，净用地面积53.629亩，容积率不大于2.8，引发了22家TOP房企的强烈兴趣，最终隆基泰和夺得！

单纯从地价看，成交价为71863万元，折合亩单价1340万元/亩，楼面价约7169元/㎡，溢价率64.16%。这在最近3年的西安不算高。

但算上附加的公租房待建成本约2250万元和公办学校建设资金40500万元，综合亩单价达到约2514万元/亩，综合楼面价约13469元/㎡，这就不低了！

不但不低，可以说是非常高了！

开发商拿地时的各种成本，最终是要反映在产品和售价上面的，按照通常的规则，房价是地价的2-2.2倍来预估，未来产品售价起码在2.5万/+！

我们且不谈这块地最终是由隆基泰和自己独立完成开发，还是联合其它优秀的同行一起打造，这在目前还是个悬念！

单从软件新城2019年至今的土拍态势看，至今已分别有高新地产、招商蛇口、天地源、中国铁建和本次的隆基泰和在此拿地，5宗地的综合楼面均价在8000-13400元/㎡，未来这些地块项目房价基本在2万+到3万+！

这显示：

1、软件新城的住宅用地，成交价总体是高于西安其它区域的，后续同类性质的地块，成交价也基本会在这个价格区间内。

2、同时也意味着，软件新城未来的人居定位是瞄准中高端居住区去的。这也对软件新城的人居配套的高品质配建提出了要求。

3、对软件新城的房价乃至周边紧密关联的地段的房价，将起到助力坚挺和拉升的作用，虽然这可能是“副作用”，但一定会。

4、未来这些项目间的客群竞争将很激烈，这些项目组合而成的高端居住集群也将和其它区域的中高端产品新城强烈的竞争。

当然，也不排除还将会催生其它情况出现的可能。

从隆基泰和软件新城地块，上溯到中梁西咸能源金贸区地块、三迪灞河新区灞河东岸地块，这三宗都是2020年春节后成交的“明星地块”。

当然，“明星”的只要支撑是拿地价格：隆基泰和综合楼面价1.34万/㎡、中梁地块综合楼面价0.67万/㎡、三迪地块综合楼面价0.84万/㎡。

“地王”对楼市的影响和房价的刺激，是显而易见的。这三宗地，分布在三个不同的板块，对板块的影响不小。

这三宗地，包括在2016-2019年成交的其它10多宗高价地，影响的层面是不同的：

首先，受房价管控制约，仅对板块产生影响。

2016年东二环新地王诞生后，周边房源5公里范围内在售盘马上上调房价，甚至全市房价也为之震动。

那时房价主要还是由房企自行把握，随机性大，说调就调。

现在不行，有控价程序，尽管此举褒贬不一，但起码斩断了房企的随意性，做不到说调就调了。因此地王项目的房价目前仅能对所在板块产生影响，很能在更广的面上产生实质性影响。

其次，如扎堆出现，对板块影响大。

零星出现的高价地项目，其房价再高，对板块的影响也有限。比如：高价地之一的融创东方宸院，只是自己高价，对周边没影响；浐灞的碧桂园两个2017拿地项目，房价2万/+，也只是对周边有限范围内的房价产生影响。

中梁西咸能源金贸区地块，对板块房价影响不大，因为本身板块内房价已不低，仅对在售盘的去化产生推动，三迪地块也是如此。

像软件新城这样，高价地扎堆出现，对板块的影响无疑是巨大的，一是总体房价将处于高位，二是对现有在售盘将产生销售速度上的推动，这一点目前已是现实。

所以，在当前的政策环境和市场态势下下，我们应该客观看待高价地的出现和其对市场的影响。

虽然，高价地仅是对所在板块产生影响，但是多个板块出现高价地后，对房价的影响也是显而易见的。

因为现在控价的一个参考因素是板块均价。

高价盘入市后，势必会拉高板块的均价，这就对后续新盘的定价产生影响，其价格必然会高于当前同类盘的水平。

浐灞核心区2.0板块的房价，在两个3万/+出来前，基本在1.3万/㎡左右，但新盘万科悦湾二期、万科璞悦则在1.7-2万/㎡，产品虽然和之前有差异，但不能不说与3万/+盘的出现没有关联。

高价地虽然对楼市的影响不一，但是叠加了当前货币超发、保值增值所需因素后，至少在目前还是产生了购买挤兑的效应。

大概是在2019年的7、8月份，我们就提醒，在当时一批价格适中的盘销售完了之后，当一批新盘出来，房价必定会走高。现在真是这个态势！

这一方面有房价的规律支撑，但更主要的因素是地价和产品所致。

但好在，西安主城区还有不少房价不高的房源，还可以从容选择。当然，如不能接受，那就得买远一点的地方了！

编辑=阳阳 编审=周鑫