现在的日本，就是20年后的中国，给孩子们的房产成了他们的负担

最近几年，国家一直强调“房住不炒，让房子回归居住属性”。有过一点历史知识的人都知道，在远古时代，人类进化的初期，并没有所谓的房子，我们的祖先都是居住在“洞穴”里。这个洞穴发挥的作用，和现在的房子，其实是一样的。可以简单理解为：洞穴=房子。这就是房子最原始的本质——“洞穴”。它只不过是人类栖息的地方。

房子之所以存在的价值，就是满足人的居住需求。先有人，才能有房子。如果人没了，房子的存在就没有意义了，只是一个建筑物而已。就好比，现在的洞穴，还有价值吗？谁还会花钱去买洞穴居住？显然，洞穴已经是无价，那么，没人居住的房子，随着时间的推移，也同样是无价的。因为没了需求，没有交换的价值，也就是不能换成钱了。如果拥有多套这样的房子，就会成为负担。

如今的社会，发展迅速，日新月异。人类文明得到了历史上最快速度的进步，追求高品质生活的向往在加剧。这个“高品质”不是绝对的，是相对而言。比如，对于要饭的人来说，吃上一顿外卖就是高品质。对于富人来说，拥有和体验别人难以实现的东西（豪宅、香车、美女），就是高品质。

也正是这种原因，导致人口负增长时代的到来，人口持续下降。未来，20年后，我们居住的房子会如何发展，价格是高还是低，投资还能不能挣钱，房子会不会也贬值等关于房子价值的问题，引发很多人的关注和担心。现在正在卖的新房，20年后，正是房子期限的中年阶段，已经建好10年、20年的二手房，20年后产权进入老年。未来10-20年，一座座高楼还会拔地而起，因城市土地减少，楼座的总高总是在打破纪录，人类住所从接地气的“洞穴”，转移到腾空而起的“高层”楼房。有的甚至推开窗户，仿佛感觉自己已经在云端。是不是有种“高瞻远瞩”的感觉？

新房建设速度已经远远大于旧房拆除的速度。今后，面对遍地高楼林立，房子数量远远超过人类需求的时代，严重供大于求是必然现象。那么多的房子，谁来买，谁去供养和维护？还有没有主人？都是大问题。

房子是固定资产，建在土地之上，土地是不可再生资源。因此，多数人认定，房价会一直上涨，房子永远升值。我们的邻国，日本土地稀缺，有1亿以上人口，人口密度远远大于中国，按刚才的理论，日本房子应该永远上涨、升值。但实际上，自从上世纪90年代日本房地产泡沫破裂之后，日本的房价就一直在下跌，哪怕是在人口增长的时代，也跌了20多年。也许有人说，人口下降之后，房子卖不掉，无人接盘，可以降低价格。而对于日本，三大都市圈以外，很多地方的房子，不是降价的问题，是根本没有价格，因为没人需求，出租更是不可能了。

前段时间，日本厚生劳动省公布了2019年人口出生情况，仅仅只有86.4万人，较上年骤减5.92%，自1899年有统计以来首次跌破90万人，创120年以来最低值。这也导致了日本人口出现了连续6年负增长。出生低于死亡人数，首次超过50万人，达51.2万人。尽管日本政府为遏制少子化采取了各种对策，但仍未能有效遏制少子化以及人口减少的趋势。

最近10年，日本越来越多的年轻人开始放弃继承房产了，特别是一些距离大城市较为偏远的小城镇，这种现象更为突出。比如，日本的鸟取县。2014年，从大阪一位工厂的朋友，开始带着我去鸟取县，整段路程约300公里，一路上会看到很多闲置的二层、三层小楼，看着很别致，但是走进一看，很多是空房子，都年久失修，无法入住了。大阪的朋友说有的搬到三大都市圈了，有的人去世后房子就空置了，子女也不想生活在小城镇，就没有继承，毕竟继承后还需要花钱维护。卖也没人要，因为当地人都流走了。

根据日本司法统计和人口动态数据显示，2018年，日本每1000人就有154人放弃继承房产。需要强调的一点是，日本是有房产税的，继承了房子，如果自己不住，也租不出去，那么其实就是负资产了，每年交税，还要修缮房屋，房子拆除时需要自费。

由此可见，房产税对于房价和炒房是有明显抑制作用的。根据经济学家测算，如果我们未来的房产税达到1%的话，房价的下跌幅度会到50%。因为1%的税率，对于一线城市的人而言，800万的房子， 每年交8万的税，相当于家庭年收入的四分之一，按照现在的房价，是无法承受的。毕竟，我们的收入和日本相比，还差得远。

日本由于人口负增长等因素，不仅导致年轻人放弃继承房产，他们还放弃继承企业。根据日本NHK的报道，2019年日本有4000家企业被并购，大部分都是因为无人继承导致的。预计到2025年，日本企业因无人继承，每年的损失会高达25万亿日元。

可见，人口问题越来越突出了。等到今年人口普查数据出来之后，可能会改变一些人的执念。去年，我们的新生人口创下了近几十年来新低，而其中多数还是二胎。是什么导致了我们新生人口数量下降呢？

日本虽然很多房子已经没有了价值，但并不是所有地区的房子都这样。日本人口连续6年减少，但是人们却纷纷涌入东京湾地区，这里吸收了全日本40%的人口，人口的集中度升高，导致竞争压力持续增大，房价也是缓慢上升。可见，人均占用的自然资源数量，根本就不是决定经济水平高低的因素。占有丰富的人均自然资源，并不能保证富裕，否则委瑞内拉、俄罗斯这些国家早就富得流油了。财富的本质还是来自人类的创造，和社会分工和人们之间的协作关系密不可分。当人均GDP达到1万美元以上的时候，服务业占GDP的比重就会超过一半。只有人口高度集中的大城市，这样的协作才更加发达，社会财富也会被创造的更多。

人类和其他动物本质上没有区别，也是群居动物，即是财富的创造者，也是财富的享用者。人口越多的城市，需要的社会资源就越多，提供的就业机会也会多，就会创造更多的财富出来。反过来，就会吸引更多的人进来。哪怕老家的房子是别墅，价格超低，也没人愿意回去住，在东亚的国家中，这点很突出。这种虹吸效应，最终导致大城市的房价一直涨，类似鹤岗的城市房价渐渐增多。日本的现在，可能就是我们的未来。由此可见，成本，并不是房价高的主要因素，今后，投资房子亏钱，将为常态。

但是，任何事情总是有利有弊。不断扩张的大城市，除了带来生活的提高和便利之外，在自然灾害以及突发状况面前，显得无能为力。比如，武汉。所以城镇化也要控制规模。10年后，科技发达了，在中西部地区，一样可以享受如同东部沿海的优质资源，大城市的问题就解决了。现在已经在着手分散解决，比如北京这几年一直在疏散非首都功能，全国各地分散成立了自贸区、中心城市、卫星城等等。国家也在控制房地产，大力发展经济、科技，避免房地产把经济拉脱轨。各种货币宽松都绕过了房地产，3月份的数据显示，北上广深的房价都在下降。

房子应该算是可再生资源，但是，再生次数有限，再生周期需要用“世纪”来衡量。我们从平房，再生成为多层楼房；然后拆除多层楼房，再生成为小高层洋房；拆除小高层，再生成高层、超高层。据相关数据预测，2020年中国人的平均寿命大概在78岁左右，能跑赢平均寿命的都是赢家，即使你成为了赢家，你的一生也只能看到房子再生两次。现在的70、80、90后，应该看不到超高层楼房拆除再生了。如果你的后代继承了这些房子，20年后，可能是个负担。因为，现在拆迁赚钱，10年、20年后，拆迁，可能自费。如果房子发生漏水、火灾给别人造成损失，房主还要赔付。

总结，日本房地产现状，10-20年后，可能会在我们国家出现。年轻人不再追求房子，也不会以房多视为富有，更不想继承房子。如果现在留给孩子更多的房子，20年后，可能变成孩子的负担。