佳兆业「死磕」利润

文/拾遗君

2019年，佳兆业的息税前利润（EBIT）超过了100亿元，足以排进中国房地产企业前20强。

2019年，中国房地产销售榜单上前30强房企里，归母净利润同比增幅超过60%的，只有4家地产商，佳兆业是其中之一。

这4家地产商当中，佳兆业在2019年的归母净利润也最高，接近46亿元，同比增长逾67%。

以净资产收益率（ROE）衡量的盈利能力，佳兆业也能够排在30强房企以内，其净资产收益率达到了19.4%，与龙湖、华润等传统高盈利地产商不相上下。

剔除融资成本与所得税后的净利润，就是息税前利润（EBIT）。这一指标的指引下，投资者将上市公司放在不同的资本结构和所得税政策里进行考察，更能够真实地反映企业自身盈利能力。

佳兆业在2019年的息税前利润超过了100亿元，足以排进中国房地产企业前20强。

它在稳步实施规模扩张的过程中，进一步提升了盈利能力。

如郭英成所表达的，“佳兆业现在拼的不是规模，而是拼利润、拼稳健。希望未来保持20%左右的增长。”

过去一年，佳兆业实现权益合约销售额881.2亿元，同比增长了26%。如果按照其他地产商采用的全口径销售额，佳兆业早已突破了千亿门槛。

2019年，佳兆业结转营收480亿元，同比增长了24%；而毛利率与上一年度基本持平，维持在29%左右，亦属行业内平均水平。

期末，佳兆业已售未结转的物业销售金额为800亿元左右，预计今年结转营收将达到580亿元，这意味其在2020年的营收规模仍将继续扩大。

物业销售收入以外，佳兆业旗下拥有多元业务推动其增长产生了协同效应。

2019年，尽管租金收入、物业管理及戏院、百货店、文化中心业务收入所占营收比重仍然较低，但同期这些业务收入增幅分别达到了64%、77%、35%，远高于公司整体营收增幅。

1

佳兆业也具有更强的收益质量，即大多数收益都有着现金流入作为支撑，而不只是会计上的账面收入。

期末，佳兆业持有以公允值计量的投资物业余额超过353亿元，占总资产比重为13%左右。对于不少上市地产商而言，由投资物业确认的公允值收益，是调节账面利润的重要来源之一。

但佳兆业当期由投资物业确认的公允值收益不到2亿元，对其106亿元经营利润的贡献率不足1.7%。

通过经营业务产生更多的现金收入，使得佳兆业持有的现金资源大幅增加。

佳兆业期末持有的现金资源接近370亿元，比年初的229亿元增加了近141亿元，增幅达到61%以上。

同时，佳兆业合计背负了1172亿元有息债务，比年初1088亿元增加了84亿元左右，有息债务同比增幅不到8%。

其中，佳兆业将于一年内到期的短期有息债务为319亿元，所占全部有息债务比例为27%左右。

按照佳兆业期末所持370亿元现金资源计算，足以覆盖掉319亿元短期有息债务，现金短债比为1.16倍左右。

截至2019年底，佳兆业的资产负债率为79%，相比年初的84%，进一步下降了近5个百分点。

更为重要的是，佳兆业的融资成本已开始显著降低。

该公司在2019年发行的美元票据利率介于11%~12%的相对高位水平。而在2020年2月份，佳兆业发行的一笔4亿美元票据，年利率已大幅降至6.75%。

2

整个2019年，佳兆业也在积极补充土地储备，以支持公司的可持续增长。

当期佳兆业获取了30宗项目地块，土地权益代价超过272亿元，按照881.2亿元权益合约销售额计算，土地储备的投资强度约为31%（土地代价/销售额）。

佳兆业在2019年新增项目平均土地成本约为6609元/平方米，当期合约销售平均单价为18983元/平方米，地价销售比约为35%，这将能够支持佳兆业后续的毛利率水平。

截至2019年底，佳兆业在全国48个城市合共拥有176个房地产项目，土地储备约为2680万平方米，80%左右位于一线和重点二线城市。

其中，粤港澳大湾区的土地储备约为1360万平方米，占佳兆业整体土地储备超过一半。而深圳、广州两个核心城市，所占粤港澳大湾区的土地储备比重约35%。

目前，佳兆业名下的土地储备货值接近5300亿元，深圳占比约为1/3。

郭英成表示，“佳兆业会强化粤港澳大湾区和长三角的发展，特别是深圳、广州两个核心一线城市，会保持高速增长。”

2019年，佳兆业在土地拓展上，也已经首次覆盖了香港地区，其在香港获取了一宗住宅土地，成功进入香港市场。

此外，旧改成为佳兆业在一线及重点二线城市获取土地资源的重要方式，并在2019年迎来了旧改土地供应的集中释放，包括了6个深圳项目、1个上海项目及1个惠州项目，均已纳入土地储备。

2019年，佳兆业的旧改项目所占公司整体销售额比例已经达到了38%。

佳兆业在2020年将会推出1800亿元可售货值，其中粤港澳大湾区占比55%，长三角地区占比22%，即使保守按照60%的销售去化率计算，其在今年的销售额也将继续突破千亿。