最高法院：以抵债方式购买的房屋可排除金钱债权人的强制执行

裁判要旨

案外人用其合法债权以抵债方式购买房屋，如不损害他人合法权益，且该房屋系其在当地唯一住房并已实际居住使用的，该抵债方式具有解决居住使用需求的功能，案外人属于商品房买受人，如其符合执行异议复议司法解释第28条规定的其他条件的，可以排除金钱债权人的强制执行。

案件主体

上诉人（一审原告）：吴川波

被上诉人（一审被告）：王嘉庸

被上诉人（一审被告）：云南金福地房地产开发经营有限公司

……

案件事实

2012年，金福地公司因欠云南建工第四建筑公司工程款，将包括涉案房屋在内的12套房屋抵偿给云南建工第四建筑公司，云南建工第四建筑公司又将涉案房屋抵偿给云南蓝晶建筑劳务有限公司。

2012年4月18日，吴川波与云南蓝晶建筑劳务有限公司、梅文德签订《房屋抵款协议》，约定云南蓝晶建筑劳务有限公司将通过抵款取得的涉案房屋（价值625684元）转让给吴川波，用于抵销梅文德因金福地花园等工程向吴川波进货所产生的货款621126元。

2012年4月30日，金福地公司与吴川波就涉案房屋金福地花园2幢30层3006号签订《商品房购销合同》，合同约定价款为625684元。

当日，金福地公司向吴川波出具了购房款、代收契税及房屋维修基金、配套设施费费用《收据》、房屋钥匙及门禁卡。吴川波交纳物业管理费后，对房屋进行装修，自2012年10月起，实际居住至今。该房屋为吴川波在昆明市唯一住房，因案涉房屋上存在查封，金福地公司未履行登记义务。

王嘉庸诉金福地公司等民间借贷纠纷一案，云南高院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金福地公司等价值1.2亿元的财产。

2014年4月22日，云南高院查封了金福地公司开发的位于昆明市官渡区金福地花园的部分房产和部分土地使用权，其中包括涉案房屋。

2016年2月17日，云南高院作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖包括金福地公司开发经营的位于昆明市官渡区万元的房地产。

案外人吴川波以对执行标的享有合法权益为由提出书面异议，云南高院于2019年3月22日作出（2018）云执异162号裁定，驳回吴川波的异议请求。

吴川波向云南高院提出诉讼请求：1.请求停止对案涉房屋的强制执行；2.请求撤销云南省高级人民法院（2018）云执异162号《执行裁定书》……

一审裁判理由

云南高院认为，本案的争议焦点为吴川波对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

吴川波主张其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

云南高院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

该条规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。故吴川波主张依据该条规定排除强制执行，则应当对其是否属于该条规定中的适格主体进行评判。

从吴川波与金福地公司签订的《商品房购销合同》等事实来看，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但实质是冲抵吴川波与云南蓝晶建筑劳务有限公司、梅文德、云南建工第四建筑公司、金福地公司之间的债权债务，当事人的真实意思表示为以房抵债，即吴川波签订该合同的目的是实现债务的清偿而非购买商品房，故其不是上述司法解释规定的买受人。

基于债的平等性，吴川波通过层层以房抵债对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。据此，吴川波依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除强制执行，不能成立，云南高院不予支持。故驳回吴川波诉讼请求。

二审裁判理由

最高人民法院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人吴川波就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下：

吴川波依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除强制执行，而王嘉庸则主张吴川波签订该合同的目的是实现债务的清偿而非购买商品房,吴川波并非该条规定的买受人。对此，本院认为，本案中吴川波应受该条保护。

首先，吴川波所用债权系个人通过出卖PVC管等材料取得的合法债权，该债权与案涉房屋的实际价值大致相符，结合合同签订时间以及吴川波对房屋实际占有的时间，不存在吴川波与被执行人恶意串通损害其他债权人的情形；

其次，吴川波以抵债方式所购房屋系金福地公司抵偿给云南建工第四建筑公司用于支付工程款，云南建工第四建筑公司的工程价款本就优先于王嘉庸的债权；

再次，吴川波以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房，吴川波自购买后即实际居住、使用涉案房屋至今，故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求。吴川波与金福地公司签订的是《商品房购销合同》，有现实的居住需求且购房后一直居住使用的情形下，不能仅以购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于商品房买受人，故对王嘉庸的主张不予支持。

对于吴川波的异议是否符合前述司法解释条文规定的条件问题。

首先，吴川波于2012年4月30日与金福地公司签订了书面的《商品房购销合同》，而案涉房屋于2014年4月22日被人民法院查封，合同签订时间在查封之前。

其次，吴川波于2014年4月22日前领取了案涉房屋钥匙、小区门禁卡并开始缴纳物业管理费，结合案涉房屋产生了水电气的用量以及吴川波对案涉房屋进行了自我装修的事实，可认定吴川波在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。

再次，吴川波以个人债权抵扣了房屋价款，金福地公司已向其出具了购房款收据，且吴川波也通过现金和刷卡的方式缴纳了房屋维修资金、契税、印花税、配套设施费用，故可认定吴川波已支付全部价款。

最后，案涉房屋未办理过户登记的原因系因金福地公司未履行房屋登记义务，而非吴川波本人的原因。据此，本院认定吴川波的异议符合该条文规定的条件。

综上，吴川波的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审认定事实有误，裁判结果有失公允，本院依法予以纠正。

二审裁判结果

一、撤销云南省高级人民法院（2019）云民初127号民事判决；

二、王嘉庸与云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷案的执行中，不得执行云南省昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近金福地花园2幢30层3006号房屋。

案例索引

吴川波、王嘉庸案外人执行异议之诉纠纷二审案；案号：（2019）最高法民终1693号；合议庭成员：马成波、司伟、叶欢；裁判日期：二〇一九年十二月十三日。案例来源：裁判文书网；上传时间：2020年3月19日。