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频频补仓,吴亚军:龙湖的底气是“晴天补屋顶”

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作者:时代财经 童洁

2000亿规模的队列中,龙湖恐怕是最追求稳定的选手。如同去年3月业绩会上龙湖集团董事长吴亚军释放出来的“降速”信号,2020年,龙湖还在放慢自己的脚步。

2019年,龙湖实际录得合约销售略高于目标金额2200亿元,为2425亿元,同比增长20.9%;营业收入1510.3亿,同比增长30.4%。而2018年,龙湖的销售额增速和营业收入增速分别是28.5%及61%。对比来看,两项指标均降速。

由于主动降速,龙湖在过去一年时常卷入“争十”舆论战中。但无论外界的声音是好是坏,吴亚军的心情和思路似乎并不受影响,对于今年受到疫情影响下的目标,她表示龙湖有着“强者姿态”,哪怕几率微弱的情况下,仍然要考虑有所增长。

当然,疫情的影响是不得不考虑的因素,今年,龙湖将目标锁定在2600亿元,较去年实际销售额增长不到8%。龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓称,今年2月的销售确实受到非常大影响,但有信心完成全年销售目标。

天晴补屋顶,不会放着土地晒太阳

去年下半年至今年1月,龙湖活跃于资本市场,融资动作不断,美元债、开发贷、公司债全面开花。有此背景,融资成为龙湖业绩会和投资者会议上的高频词语。

据悉,去年上半年,龙湖在境内成功发行22亿元公司债券,票面利率介于3.99% 至4.70%之间,期限介乎于五年至七年;7月,龙湖又发行了20亿元住房租赁专项公司债,票面利率介于3.90%至4.67%之间;9月,再发行8.5亿美元投资级优先票据。

2020年1月是龙湖融资最为密集的阶段,短短一个月时间内,其在境内外合共发行两笔债券。

据时代财经梳理,1月6日,龙湖成功发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美元为7.25年期,票息3.375%;4亿美元为12年期,票息3.85%。到了1月中旬,龙湖发行2020年第一期公司债,金额共计28亿元,其中,5亿元5年期债券票面利率为3.55%,23亿元7年期债券票面利率为4.2%。

龙湖执行董事兼CFO赵轶坦言,龙湖比较幸运,抓住了去年9月和今年1月的融资机会,在销售签约受疫情影响的情况下,拿到了钱,保全了公司现金流的安全,让龙湖在疫情之下也能有更多的机会去投资。

对于抓资本市场窗口期补充现金流的做法,吴亚军亦有着一套“天晴补屋顶”的逻辑。她说,现金流不是到了今天才着急,天晴的时候就要着急,“龙湖在去年下半年就开始注重现金流,今年1月份就完成了基本的融资(任务),今年融不融资都无所谓了。”

的确,在晴天补好了屋顶的龙湖,现在手头相对宽裕。年报披露,截至2019年年末,其在手现金为609.5亿元,这不仅能够覆盖一年内到期债务139.3亿元,也能为其后续的“存粮”打好提前量。

过去两年,龙湖在土地市场的积极表现印证了这一点。年报显示,2019年,龙湖获得了90个新项目,和2018年的拿地数量几乎持平,还首次进入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城。截至2019年底,龙湖的总土储为6814万平方米,权益面积为4742万平方米。

即便在今年前两个月房地产市场因疫情被按下暂停键时,龙湖拿地的步伐也未中断。2020年前两个月,其新增收购土地储备总建筑面积232万平方米。

邵明晓透露,到3月24日,龙湖今年已获得22个新项目。但吴亚军强调,龙湖不会因为有资金就去拿大量的土地储备在手中,然后靠时间来实现溢价,这不是龙湖的策略所做的选择。

邵明晓进一步补充,龙湖在手现金比较充裕,所以几次拿地的时机都不错。但最近一些城市地价已经上来了,尤其是热点城市,龙湖就开始采取比较理性的策略,用频率换概率,“能达到我们指标的就拿,达不到就算了”。

每个业务航道都要强化

业界习惯于将地产开发之外的业务称之为“多元业务”,但在吴亚军的眼中,龙湖所有的业务航道都要强化,不存在跨界问题,亦无法称其为“多元化”业务。

这些年来,龙湖有意识的加重在地产开发之外的三大航道(商业运营、租赁住房和智慧服务)的落笔,但如同吴亚军说的,相比地产开发航道,这三大航道还未真正步入成熟阶段。2019年,龙湖物业投资业务不含税租金收入为57.9亿元,同比增长41.5%,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

2019年也是检验龙湖商业运营及租赁住房业务成果的节点。

过去一年,龙湖新开业10座商场,全国累计开业商场39座,总建面接近377万平米,整体出租率98.5%。期内商业租金收入达到47.5亿,同比增长32%。租赁住房方面,截至2019年底,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,开业超6个月房源出租率为87.3%。租金来看,去年录得11.7亿收入,同比涨幅150%。

根据龙湖定下的计划,商业运营板块2020年底将累计开业近50个项目,力保实现商业收入超过60亿元;租赁住房龙湖冠寓计划到2020年累计开业近10万间,努力实现收入近20亿元的目标。

基于上述数据,如果没有意外,商业运营业务或先于租赁住房业务采摘到胜利的果实。

邵明晓坦言,龙湖在商业板块花了很大的精力,今年疫情的影响很大,龙湖给予商户两个月租金减半,但他认为,一切都还在可控的范围内。“减免租金带来的几个亿的影响,我们会在未来一步一步通过运营去消化。力争实现今年商业运营板块超过60亿的收入。”

疫情同样令租赁住房业务陷入“冰冻”。邵明晓称,冠寓过去两个月的收入被影响了25%,主要因为无法吸收新的客户。他表示,龙湖主动放慢了冠寓的扩张速度,去年开业7.6万间,今年争取能达到10万间。

智慧服务是另一个关注度较高航道,而眼下外界最关心的是,龙湖是否要拆分物业板块的问题。邵明晓再一次果断地给出了和以往一样的答案:物业没有分拆计划,也没有时间点。不过,虽然龙湖物业没有上市计划,但在去年12月29日,龙湖通过买入已发行股份和认购新股的方式,持有了绿城服务10%的股份。在吴亚军看来,入股绿城服务只是一次投资行为。

“投资绿城具有偶然性,因为我们一直很佩服宋总和原来的团队,包括现在的管理团队。因此,有入股机会的时候,我们就欣然同意了。我也相信,假以时日,绿城的团队会给股东带来回报,这是一笔好的投资。”

如其所言,从绿城服务在资本市场的表现来看,这确实是一笔不错的买卖。自2016年上市以来,绿城服务的股价仅2018年呈现了整体下跌的行情,2017年及2019年其股价都有较大幅度的增长,几年时间里,市值翻了超过三倍。

其实,智慧服务只是龙湖智慧服务航道中的一块拼图,这个航道中还包含着各类房地产中下游增值服务,例如科技系统和产品的研发落地、家政服务等,甚至在疫情期间,龙湖还做起了生鲜生意。龙湖相信,未来智慧服务会有很可观的增长。

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