频频补仓，吴亚军：龙湖的底气是“晴天补屋顶”

作者：时代财经 童洁

2000亿规模的队列中，龙湖恐怕是最追求稳定的选手。如同去年3月业绩会上龙湖集团董事长吴亚军释放出来的“降速”信号，2020年，龙湖还在放慢自己的脚步。

2019年，龙湖实际录得合约销售略高于目标金额2200亿元，为2425亿元，同比增长20.9%；营业收入1510.3亿，同比增长30.4%。而2018年，龙湖的销售额增速和营业收入增速分别是28.5%及61%。对比来看，两项指标均降速。

由于主动降速，龙湖在过去一年时常卷入“争十”舆论战中。但无论外界的声音是好是坏，吴亚军的心情和思路似乎并不受影响，对于今年受到疫情影响下的目标，她表示龙湖有着“强者姿态”，哪怕几率微弱的情况下，仍然要考虑有所增长。

当然，疫情的影响是不得不考虑的因素，今年，龙湖将目标锁定在2600亿元，较去年实际销售额增长不到8%。龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓称，今年2月的销售确实受到非常大影响，但有信心完成全年销售目标。

天晴补屋顶，不会放着土地晒太阳

去年下半年至今年1月，龙湖活跃于资本市场，融资动作不断，美元债、开发贷、公司债全面开花。有此背景，融资成为龙湖业绩会和投资者会议上的高频词语。

据悉，去年上半年，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介于3.99% 至4.70%之间，期限介乎于五年至七年；7月，龙湖又发行了20亿元住房租赁专项公司债，票面利率介于3.90%至4.67%之间；9月，再发行8.5亿美元投资级优先票据。

2020年1月是龙湖融资最为密集的阶段，短短一个月时间内，其在境内外合共发行两笔债券。

据时代财经梳理，1月6日，龙湖成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%。到了1月中旬，龙湖发行2020年第一期公司债，金额共计28亿元，其中，5亿元5年期债券票面利率为3.55%，23亿元7年期债券票面利率为4.2%。

龙湖执行董事兼CFO赵轶坦言，龙湖比较幸运，抓住了去年9月和今年1月的融资机会，在销售签约受疫情影响的情况下，拿到了钱，保全了公司现金流的安全，让龙湖在疫情之下也能有更多的机会去投资。

对于抓资本市场窗口期补充现金流的做法，吴亚军亦有着一套“天晴补屋顶”的逻辑。她说，现金流不是到了今天才着急，天晴的时候就要着急，“龙湖在去年下半年就开始注重现金流，今年1月份就完成了基本的融资（任务），今年融不融资都无所谓了。”

的确，在晴天补好了屋顶的龙湖，现在手头相对宽裕。年报披露，截至2019年年末，其在手现金为609.5亿元，这不仅能够覆盖一年内到期债务139.3亿元，也能为其后续的“存粮”打好提前量。

过去两年，龙湖在土地市场的积极表现印证了这一点。年报显示，2019年，龙湖获得了90个新项目，和2018年的拿地数量几乎持平，还首次进入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城。截至2019年底，龙湖的总土储为6814万平方米，权益面积为4742万平方米。

即便在今年前两个月房地产市场因疫情被按下暂停键时，龙湖拿地的步伐也未中断。2020年前两个月，其新增收购土地储备总建筑面积232万平方米。

邵明晓透露，到3月24日，龙湖今年已获得22个新项目。但吴亚军强调，龙湖不会因为有资金就去拿大量的土地储备在手中，然后靠时间来实现溢价，这不是龙湖的策略所做的选择。

邵明晓进一步补充，龙湖在手现金比较充裕，所以几次拿地的时机都不错。但最近一些城市地价已经上来了，尤其是热点城市，龙湖就开始采取比较理性的策略，用频率换概率，“能达到我们指标的就拿，达不到就算了”。

每个业务航道都要强化

业界习惯于将地产开发之外的业务称之为“多元业务”，但在吴亚军的眼中，龙湖所有的业务航道都要强化，不存在跨界问题，亦无法称其为“多元化”业务。

这些年来，龙湖有意识的加重在地产开发之外的三大航道（商业运营、租赁住房和智慧服务）的落笔，但如同吴亚军说的，相比地产开发航道，这三大航道还未真正步入成熟阶段。2019年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为57.9亿元，同比增长41.5%，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

2019年也是检验龙湖商业运营及租赁住房业务成果的节点。

过去一年，龙湖新开业10座商场，全国累计开业商场39座，总建面接近377万平米，整体出租率98.5%。期内商业租金收入达到47.5亿，同比增长32%。租赁住房方面，截至2019年底，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，开业超6个月房源出租率为87.3%。租金来看，去年录得11.7亿收入，同比涨幅150%。

根据龙湖定下的计划，商业运营板块2020年底将累计开业近50个项目，力保实现商业收入超过60亿元；租赁住房龙湖冠寓计划到2020年累计开业近10万间，努力实现收入近20亿元的目标。

基于上述数据，如果没有意外，商业运营业务或先于租赁住房业务采摘到胜利的果实。

邵明晓坦言，龙湖在商业板块花了很大的精力，今年疫情的影响很大，龙湖给予商户两个月租金减半，但他认为，一切都还在可控的范围内。“减免租金带来的几个亿的影响，我们会在未来一步一步通过运营去消化。力争实现今年商业运营板块超过60亿的收入。”

疫情同样令租赁住房业务陷入“冰冻”。邵明晓称，冠寓过去两个月的收入被影响了25%，主要因为无法吸收新的客户。他表示，龙湖主动放慢了冠寓的扩张速度，去年开业7.6万间，今年争取能达到10万间。

智慧服务是另一个关注度较高航道，而眼下外界最关心的是，龙湖是否要拆分物业板块的问题。邵明晓再一次果断地给出了和以往一样的答案：物业没有分拆计划，也没有时间点。不过，虽然龙湖物业没有上市计划，但在去年12月29日，龙湖通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有了绿城服务10%的股份。在吴亚军看来，入股绿城服务只是一次投资行为。

“投资绿城具有偶然性，因为我们一直很佩服宋总和原来的团队，包括现在的管理团队。因此，有入股机会的时候，我们就欣然同意了。我也相信，假以时日，绿城的团队会给股东带来回报，这是一笔好的投资。”

如其所言，从绿城服务在资本市场的表现来看，这确实是一笔不错的买卖。自2016年上市以来，绿城服务的股价仅2018年呈现了整体下跌的行情，2017年及2019年其股价都有较大幅度的增长，几年时间里，市值翻了超过三倍。

其实，智慧服务只是龙湖智慧服务航道中的一块拼图，这个航道中还包含着各类房地产中下游增值服务，例如科技系统和产品的研发落地、家政服务等，甚至在疫情期间，龙湖还做起了生鲜生意。龙湖相信，未来智慧服务会有很可观的增长。