破产专栏丨房地产开发企业破产债权清偿顺序探讨

随着企业破产法律环境的改变及经济环境的影响，普通民众通过法律手段维护自身权利的法律意识的增强，房地产开发企业因其自身或者债权人的申请而进入破产程序的数量也呈现出增加趋势。在房地产开发企业破产案中，债权的性质种类除《企业破产法》第一百零九条规定的担保物权、第一百一十三条规定的破产费用和共益债务、职工债权、社保费用和税款债权、普通债权等几类之外，还有建设工程款以及被拆迁人、购房人享有的请求权，在最终清偿时，仅仅依据前述规定已经不能完全解决清偿顺序的问题。具体以何种顺序进行清偿，理论界和实务界有诸多探讨，本文将主要介绍房地产开发企业在债权清偿顺序上常见的、容易产生争议的几类债权及其清偿顺序。

1.担保物权

《企业破产法》第一百零九条规定“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”，此即担保物权。作为法定优先权，担保物权人对该特定物享有的权利应当优于破产费用和共益债务，假设极端情况下，债务人企业的财产只有担保物了，该担保物变现款应当优先清偿担保物权人，为实现该担保物权而产生的费用亦从中支付，如果有剩余款项再清偿破产费用等；如果担保物变现款不足以清偿担保物权人的债权，未获清偿的部分将作为普通债权。当然担保物权人放弃优先受偿权利的，其债权将作为普通债权（此处依据为《企业破产法》第一百一十条），担保物纳入债务人（破产）财产范围。

2.建设工程价款

《合同法》第二百八十六条规定“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，赋予了建设工程价款优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权。据此，在担保物权与建设工程价款均基于同一工程的情况下，建设工程价款优先于担保物权受偿。

3.购房人请求权

房屋买卖涉及的几个关键节点为签署书面合同、付款、交付、过户（顺序根据具体合同有差异）。在房地产开发企业已与购房人签订房屋买卖合同而未办理过户手续的情况下，购房人可能支付了全部购房款，也可能只支付了一部分，房屋可能交付，也可能没交付，此时房地产开发企业进入破产程序，购房人的请求可能是继续履行合同办理房屋过户手续，也可能是解除合同退还已付购房款。具体采用何种形式，按照法律规定和实践操作，还需要区分购房人是否为商品房消费者。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，即与建设工程价款优先权相比，更加侧重保护商品房消费者生存权。结合前述规定，商品房消费者权利亦优于担保物权。为了防止前述规定被滥用，动摇抵押权优先性的基本原则，九民会议纪要结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对保护商品房消费者作出了进一步明确，给予商品房消费者特殊保护时必须满足三个条件：第一，已经签署合法有效的书面购房合同。第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。第三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，如果接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。在同时满足前述三个条件的情况下，商品房消费者权利优于抵押权。在破产程序中，对于商品房消费者亦应参照上述司法实务规则给予特殊保护，如果商品房消费者主张办理房屋过户的，债务人企业应予办理，只是商品房消费者应当将剩余价款支付给管理人，此种情形下，商品房消费者行使的是物的取回权，故不宜作为债权人进行债权申报。管理人对商品房消费者提出的为其办理房产所有权登记的取回权申请，应当进行审查，对符合上述条件的，认定其取回权成立，为其办理产权登记手续；对不符合上述条件的取回权申请，应当认定其取回权不成立，告知其可以向破产案件主审法院提起取回权之诉，或以其已经支付的购房价款、利息等向管理人申报普通债权。

前述规则严格限定适用于商品房消费者，对于一般购房人则不适用。根据《企业破产法》第十八条、第五十三条的规定，管理人可以根据案件情况，确定是否继续履行与一般购房人之间的合同，管理人主张解除合同的，一般购房人以合同解除产生的损害赔偿请求权申报债权。

4.被拆迁人请求权

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”根据第八条的规定，被拆迁人请求解除拆迁安置协议的，对拆迁人适用“一房二卖”的违约赔偿规则。在被拆迁人主张取得房屋的情况下，确保其能优先取得房屋，在被拆迁人主张解除合同的情况下，确保其能获得相应的损失赔偿，体现了被拆迁人权利的特殊性和优先性。本文中，房地产开发企业视为拆迁人。

与商品房消费者特殊保护一样，对被拆迁人予以特殊保护的规定目前只有司法解释，从法规效力层级上，不如担保物权和建设工程价款。但是实务中，不少观点都认为应当给予被拆迁人绝对优先的保护，比较有代表性的观点为“一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件；二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护；三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。”（详见《房地产开发企业破产债权的清偿顺序探讨》，夏正芳、李荐，《人民司法》2016年第7期），本文亦认可该观点。除房屋补偿外，房地产开发企业另给予金钱补偿的，该部分补偿亦应当优先获得清偿。

综上，在房地产开发企业破产案件中，被拆迁人的权利（包含物的请求权与补偿金债的请求权）应当是第一位的，其次是符合条件的商品房消费者的物的请求权，之后依次应当是建设工程价款（物上法定债权）、担保物权，以及《企业破产法》第一百一十三条规定破产费用、共益债务及其他债权。从前述清偿顺序来看，也是遵循物权优先于债权的基本法理。

特别提示，以上主要是基于现有法律规定和实践操作整理与总结的原则性做法，在具体个案尤其在重整程序中，基于全体债权人获得公平清偿的基本原则，以及最大程度保护各方合法利益的内在要求，具体处理方法会有所不同。