刚刚！上海16区学区重新划定！学区房还值得买吗？

　　近日，上海各区陆续发布2020年义务教育招生各项细则，包括对口信息、民办中小学招生计划、录取排序规则等等！
可谓几家欢喜几家忧。
01“欢喜”：上海这几个楼盘秒变学区房！1、华二前滩雨露均沾
浦东目前最火的学校之一，九年一贯制华二前滩学校对口地段公布，已开盘小区全部对口，目前仅有华唐名邸大平层在售，上车门槛较高，可关注后续开盘项目。
2、闵行新建了一个“复旦系”
新学校复旦附属闵行实验学校（小学部）9月开启招生，招生地段已出，曾经的普通楼盘秒变名校学区房，身价倍长！朋友圈中介已经在大规模做广告刷屏了。
对口的四个楼盘：上海阳城、未名苑、两湾新苑、金辉海上铭著，基本都是大户型次新小区，可以满足置换+学区双重需求。
3、启秀中学和向明中学合并为向明中学
从向明中学公布的招生细则来看，出现两个地址，10个班级，原来的启秀中学消失在2020年的学校名单中。
曾经卢湾二中心对口的启秀中学和向明中学，如今合并，对卢二来说是升级成一梯队的双学区小学，对向明初来说，解决了以前依靠ACC的招生不确定性，保障了生源就是保障以后中考区内排名，都是双赢，特别以后民办初中没落的背景下。
重新划分学区对新房销售的影响：
以莘庄地王金辉海上铭著为例，此次划分为复旦附属闵行实验学校，加快了开发商的去化！
业主说：

　　
开发商销售说：

　　02“愁”:对口学区突然变了！

　　说了很多次，买学区房一定要擦亮眼。要知道现在期房都是没有对口的学区房的。

　　上海松江的御上海小区上演着业主学区维权事件，惊动了JC叔叔，这到底是怎么回事？

　　经了解御上海小区原学区对口是上外松外学校，今年被划分到三新学校东校区。

　　
从网上查询到的信息，上外松外学校是松江区第一梯队的学校，三新学校连第三梯队都排不上，难怪御上海众多业主深夜维权了，大家都知道学区房的价值是非常大的，直接能给房子带来升值的空间。

　　
03

　　上海的学区房值得买吗？

　　今天我们来好好分析下上海学区房是否值得投资买入。

　　回答这个问题之前，我们先来聊聊学区房的三大属性。

　　1、稀缺性

　　
学区房的价值，源自于其背后优质教育资源的稀缺。优质教育资源并非标准化，没办法大规模复制。因为一所学校从普通学校成为优质学校，是需要一定的时间来沉淀的。
除了学校层面输出好的教育教学理念之外，还需要优秀的教师团队，优质的生源，配合度高的学生家长，互相成就，经过一段时间的积累，呈现出漂亮的成绩，被大家所认可，才会成为一所优质的学校。

　　而这样的学校对口的小区就那么几个，从而导致了学区房的稀缺。
2、确定性
上海实行的是对口入学，只要符合入学要求，比如五年一户、入学排序和落户年限，就读的确定性就是100%。对于上学来说，家长们最担心的就是不确定性，而学区房恰恰解决了这个问题。
3、流动性
通常来说，固定资产的流动性是比较弱的，但是学区房却具有很好的流动性。每一年都有家庭需要购买学区房，对口优质学校的那些挂户口的老破小，由于总价低，而且通常地段好交通方便，有比较好的租金回报，所以换手率是很高的。
以上三大属性决定了学区房是有需求的，有需求就有市场，有市场就有投资机会。

　　那么作为一个投资品，学区房投资有些什么特点呢？
1、 专业性
不同于三四线小城市，上海各个区的教育格局各不相同，非常复杂，研究升学路径也是一门很大的学问。再加上教育改革政策层出不穷，大部分人都没有时间精力去真正的理解和掌握学区房的投资价值。
2、不对等性
我们都知道，通常投资的收益越大，其风险也就越大。但学区房的风险和收益却不对等。在房地产行业的下降周期，学区房相对来说是比较保值的。在上升周期，又可以跟着大盘上涨。即便在房地产横盘的岁月里，由于前面所说的三大属性，学区房又能独树一帜，稳中有涨。
3、政策红利

　　自去年7月8日的教育改革政策一出，公民同招、民办摇号，一时间让民办学校面对不少的挑战。而民办学校的挑战，对公办学校来说就是机会。公民同招、民办摇号，使得很多家长由于担心不确定性，转向去选择让孩子就读公办学校，也就间接增加了学区房的需求。但学区房的供应量又是有限的，政策红利非常明显。

　　
4、暴击可能
九年一贯制的复旦大学附属徐汇实验学校，去年9月份开始招生。在公布招生开始，其对口的两个小区——宛南五村和宛南六村，瞬间单价就从6-7万/平涨到8万/平左右，每平米足足涨了1万。而在去年的民办摇号政策出来后，每平米又涨了1万。也就是说，从2月份到8月份，短短的半年时间，就涨了30%！

　　以上几点决定了学区房其实也是一个非常好的房产投资产品。在很多城市如南京和深圳，买学区房投资是一个比较重要的流派，这些城市的学区房溢价率要远高于上海。

　　而在上海，学区房投资在房产投资圈里并不是很流行，这主要是因为上海民办学校非常强势，尤其是民办初中，这导致了教育行业公认的“ 初中没有学区房” ， 但随着民办摇号政策的落实， 这句话也随之走入历史。

　　未来更多孩子会回到公办初中入学，公办学区房需求会更多。而上海公办初中如何选， 这部分学区价值在房产价值里如何体现， 将带来重大机会。

　　其实，世界上绝大多数国家都有学区制度。不论教育资源怎么公平，采取怎样的教育改革，只要是划片入学，房价和学区一定是紧密挂钩的。

　　04

　　参与摇号万一不中会被统筹，如果周边学校都不差，就不用担心去读菜小菜中。即使未来真的像北京那样多校划片也不怕，因为片区内都是好学校。

　　一些规划良好，社区氛围好，受中产及以上阶层喜欢的板楼次新房集中的片区，这些片区生源良好，以后各个学校会更加均衡，优质生源集中的片区对应的学校也会凭借这个优势脱颖而出。