化身徐姑姑，带你“梦回”上海老洋房

近日，伴随着电视剧《安家》的热播，剧中价格动辄上亿的老洋房刷新了不少观众对于豪宅的认知，不少网友留言感慨“贫穷限制了我的想象力”。

随着剧情进入白热化阶段，罗晋饰演的静宜门店店长徐文昌（徐姑姑）圈粉无数。工作上，徐姑姑业务能力超强，凭借过硬的专业技能，成为老洋房方面的专家，更出书《梦回十里洋房》，身为一店之长的他御下有方，团队氛围融洽，下属对他都“忠心耿耿”。生活中，徐姑姑不仅衣品颇佳，还烧得一手好菜，西红柿炒蛋、藕夹等家常菜手到擒来，汽锅鸡、佛跳墙等大菜硬菜也不在话下。弹唱尤克里里时，光芒万丈，抱着吉他一首《想把我唱给你听》更是让人不禁单曲循环。

很多人认为，徐文昌的洒脱，重情谊、人缘好，离不开他有安身立命的法宝——过硬的老洋房业务技能。

回梦上海老洋房

在很多上海人的记忆中，那一栋栋形态各异的老洋房，罗密欧式的半圆阳台、红色的木质百叶窗、大斜坡的屋顶……掩映在两侧法国梧桐的浓荫里，是这座城市独特的景观与腔调。

徐姑姑的大作《梦回十里洋房》确有其书，但准确的书名为《回梦上海老洋房》，作者是擅长讲述上海豪门故事的宋路霞，该书以老洋房为主线，讲述了百多年十里洋场的名人趣闻轶事，史料丰富。

正如剧中徐姑姑所言，“每一栋老洋房都有自己的故事、性格和自己应有的主人”。

某种意义上，老洋房之于上海，如同四合院之于北京，园林之于苏州一般，是人文地标，更凭借其独特的历史印记和建筑风貌，成为城市名片中韵味深长的一部分。

上海老洋房主要指建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。

经过历史的沉淀，《上海老洋房和里农房发展趋势报告》显示，上海全市现存老洋房4000-5000幢，但是90%以上归国家所有，而国有花园住宅2004年起就只租不售了，上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢，其中产权清晰、可出售的老洋房不超过100幢，而修缮完好的不足50幢，多集中于汾阳路、太原路、愚园路、武康路、思南路、长乐路和华山路，每一幢老洋房里承载着一个当年上海滩的传奇故事。

《安家》中让“饲料大王”林茂根无比向往的老洋房向公馆原型正是上海优秀历史建筑应公馆。应公馆建于1930年代，位于凤阳路288弄338号，砖混结构，西式折衷风格，共三层。其最初的建造者是民国时期来沪的宁波商人、上海有名的地产大亨——应子云。1918年，应子云斥资十万两白银（折合人民币约1000多万元，这还没有算上过去近100年的通货膨胀，银价变动），耗时三年建造，在当时上海滩的花园住宅中，只有外滩汇丰银行可与之媲美。2017年，应公馆曾对外报价3.18亿元。

有细心网友发现，应公馆还是电视剧《伪装者》里明公馆的原型。

上图为《安家》中向公馆；下图为《伪装者》中明公馆

于是，网友脑洞大开将两部剧剧情连接起来：抗战胜利后，明楼改名为向玉荣，一家人隐姓埋名，带着明台、阿诚移居海外。

一幢承载一个上海滩传奇故事

那么市面上，还有哪些代表性的老洋房呢?

白日的荣宅

夜间的荣宅

荣宅坐落于静安区陕西北路186号，堪称上海最为高雅的花园洋房之一，是近代上海著名的实业家“面粉大王”荣宗敬家族曾经的家宅，其与弟弟荣德生一起缔造了荣氏实业帝国，开启了荣氏家族延绵四代的财富史。

2004年，荣宅被列入上海市静安区文化遗产；2005年，荣宅荣获“上海市优秀历史建筑”的称号；2011年，时尚品牌 Prada携手修缮专家建筑师 Roberto Baciocchi启动对荣宅的修缮。荣宅的修缮工程目标在于修补破损之处，以恢复宅邸内饰外景的历史原貌；同时对宅邸进行必要的结构性加强及功能性革新，做到了真正的“修旧如旧”。

查公馆

查公馆是上海市静安区兴业太古汇内的一栋百年历史保护建筑，原为上海“颜料大王”邱氏兄弟的旧宅，1999年被评为上海市优秀历史建筑。

整栋建筑于2010年从原地平移57米至新址，整个建筑的平移和修缮过程历经国内相关专家学者反复论证，由兴业太古汇开发商之一的香港兴业国际集团有限公司积极推动。香港兴业在发展过程中，始终传承着集团创始人查济民先生倡导的"尊人重土"的核心理念，为纪念査济民先生，同时也为了赋予这座历史保护建筑新的生命，遂将平移后的建筑命名为"查公馆"。

马勒别墅

马勒别墅（Moller Villa），又称“马勒住宅”，位于上海市陕西南路30号，占地五千余平方米，花园面积近两千平方米。马勒别墅是由英籍犹太人富商马勒委托当时著名的华盖建筑事务所设计建造的私人花园别墅，历时9年，于1936年竣工，1949年后成为共青团上海团市委办公场所。1989年，马勒住宅被列为上海市第一批优秀近代建筑、市级文物保护单位。

爱庐

爱庐位于徐汇区东平路9号，建于1932年，整幢建筑是西欧乡村别墅风格，建筑面积为660平方米，花园面积980平方米。爱庐原为当年蒋介石与宋美龄结婚时宋美龄的陪嫁，现属于Sasha's西餐厅和上海音乐学院中等音乐专科学校。

丁香花园

丁香花园是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。此园集西洋花园官邸建筑与中国江南园林于一体，园中建有三幢西式花园别墅，其中1号楼即为李鸿章和丁香居住的丁香楼，2号楼为19世纪后期美国式的别墅建筑。该处现名为丁香花园，被列为上海市优秀近代建筑保护单位。

老洋房的属性决定了它的交易门槛高、总价高，沪上老洋房交易专家、链家豪宅事业部新里洋房的店经理邱泽柱在接受《国际金融报》记者采访时简单描绘了这群老洋房神秘的买家群体们。

链家豪宅事业部新里洋房的店经理邱泽柱

邱泽柱表示，根据过往交易经验来看，老洋房的目标群体并非某一固有圈层，而是呈现多层次化。有些是成功企业家，资产实力雄厚，也有部分境外人士或海归族，他们有着丰富的海外经验，钟爱欧洲中世纪建筑，回到上海后想拥有一套老洋房作为珍藏，也有些影视圈、文艺圈的明星大腕对老洋房情有独钟。因此，老洋房除了作为房屋自身的居住功能外，买家更多的需求倾向于资产配置，根据过往交易情况来看，收藏需求大于自住。

邱泽柱透露，交易后，对于品相上佳的老洋房，买家通常会选择原汁原味的保养，而对于部分居住几代人的祖产，里面的老物件在，就需要打理、修缮。

巨鹿路886号洋房

“全国成交第一天价”

市面上最为著名的老洋房成交纪录莫过于上海市巨鹿路886号的出让。

巨鹿路街道景观

巨鹿路886号属于巨鹿路868-892号十二幢联排别墅之一，与《安家》中的龚家花园一样，其由匈牙利人拉斯洛·邬达克设计，这也是其在上海的处女作，同属邬达克设计的还有一些耳熟能详的上海地标性建筑，如大光明电影院、国际饭店、绿房子、沐恩堂、武康大楼等。

武康大楼

巨鹿路由上海法租界公董局修筑于1907年，这条路上集中了多幢优秀历史建筑，如中共第一个无线电训练班旧址、亚细亚火油公司旧址、胡蝶旧居、刘吉生住宅、巨鹿路天主堂等。

据记者了解，巨鹿路886号是有上海首富之称的骆驼牌香烟买办童楚江送给女儿的嫁妆，后由其女儿的后人古董商人梁鹏飞继承，而梁鹏飞的太爷梁卓轩是老上海当时的罐头食品大王，出品有雀巢、DEL-MONTE等世界品牌。

著名设计师设计、上好的地段和梁氏家族历史背景等多重元素结合后，2016年，巨鹿路886号以1.25亿元的总价出让，单价达33.3万元/平方米（不包括地价）。按照规定，住宅性质的老洋房首次出售，需缴纳70年的土地出让金，出让金的的计算，一般以地段和面积（占地、建筑两者取其高）合算，一般为1万-3万元/平方米，上海老洋房土地出让金一般是总房价的10%左右。

经计算，巨鹿路886号建筑面积375平方米，花园面积500平方米，土地出让金达2500万元，折算后老洋房的单价高达40万元/平方米，超越此前华侨城·苏河湾别墅（34.49万元/平方米）的出让纪录，成为“全国成交第一天价”。

不过，巨鹿路886号洋房的购买者身份成谜。

严家花园

“一年涨幅超一亿”

上海老洋房中，成交单价最高的属巨鹿路886号，“涨价最典型”的却是严家花园。

严家花园

位于愚园路699号的严家花园建于1920年，距今已有百年历史，同样也是由著名设计师邬达克设计。严家花园原是上海大隆机器厂创始人严裕棠以及其儿子严庆祥的住所，在严庆祥逝世后，严家后人多移居海外，严家花园也因疏于打理逐渐老朽。几代传承后，严家后人为投资创业重振严家事业选择变卖房产，但严家花园的产属问题复杂，十多年未能达成共识，最终通过上诉法院协助卖房。

2009年，盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿元总价接手了严家花园。据悉，由于是法拍房，陈天桥以公司名义拍下严家花园，并补足了70年的土地出让金。在加以修缮后，2016年，陈天桥对外报价严家花园出让价10亿元，几乎一年亿元的上浮空间，震惊了不少业内人士。

不过，时至今日，严家花园仍由陈天桥持有。记者查阅房天下信息发现，严家花园目前在该平台挂价8亿元整，单价约38万元/平方米，逼近巨鹿路886号出让单价。

事实上，真正的老洋房成交频率低且周期长。

这是一段漫长的前期投入过程，周期及结果很难预料。邱泽柱表示，常规交易周期在半年到一年左右，如果资产过大，周期甚至可能长达两三年。为了更直观地体现老洋房的交易周期及频率，邱泽柱给出了一组数据，“整个上海链家过去3年的成交数量为8，最高的一笔为1.9亿元，从挂牌、推广到成交历时近3年”。

老洋房的成交难点在邱泽柱看来主要集中在三个方面，一是产权是否清晰干净，前期需要花费大量精力在确权上；此外，如果产权人较多，上面挂靠的户口多，还需确定是否存在户口无法牵走的情况；最后，在住户较多的情况下，可能存在违章搭建，按照规定违章搭建是限制交易的。

记者 孙婉秋