房贷转换时，加减点数怎么算？央行案例解读来啦

存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日如期启动。不过很多朋友还是没弄明白，原来的定价基准要不要转换为“LPR”？到底哪个更划算？如果转换，利率的加减点数怎么算？每个月按什么利率还？选择不同的转换时点有什么影响？

为便于大家理解，中国人民银行现以商业性个人住房贷款的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。详见↓

加减点数怎么算？

根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？

举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。

转换后每个月按什么利率还？

选择不同的转换时点有何影响？

首先，要理解三个概念：

转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见第一部分；二是重定价日和重定价周期。

重定价日：是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。

重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。

定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价）：

（1）如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

（2）如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。（具体见表2）

来源：中国人民银行

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