最高法院：针对查封不动产进行交易，第三人利益应否保护？

导语：查封的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产。被执行人处分查封物行为效力如何，取决于查封效力是具有绝对性还是相对性。

查封效力绝对性是指被执行人绝对丧失对查封物的处分权，其就查封物所为的处分行为，对任何人均不生效力。

查封效力的相对性是指，被执行人就查封物所为的处分行为只是相对无效，只是不得对抗申请执行人，在被执行人与处分行为第三人之间仍属有效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》采查封效力相对性说，按照该司法解释第26条之规定，被执行人处分查封物的，一方面，申请执行人不受该处分行为限制，仍得继续执行，并有权申请法院解除第三人对查封物的占有；另一方面，如第三人主观善意，且符合善意取得其他规范要件的，其可以参照《中华人民共和国物权法》第106条之规定取得查封物的物权，申请执行人的目的将落空。由上可知，查封制度既要保证实现查封目的，又要保护善意第三人维护交易安全，平衡这种价值冲突，裁判者殊为不易！

本文选取最高人民法院4则案例呈现，其中案例1、2、3，查封财产已登记公示，因此第三人主观非善意，不能对抗执行；案例4，查封财产交易时未登记公示，查封行为不能对抗第三人，第三人因善意取得取得物权。

1、执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院准许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的之处分行为。查封登记具有对世效力，第三人未到相关部门查询执行标的权属状况的，主观上已存在明显过错，不构成善意取得。

【裁判理由】

最高人民法院认为，考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，概其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。

至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行买卖合同的支付价款全部义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。查封规定第十七条确立的保护案外人物权期待权的条件虽是案外人异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照。

本案中，首先，本案中的房屋买卖合同并非李建波与作为登记名义人的城乡建设公司所订，而是李建波与本案申请执行人惠凤艳在2006年8月15日诺成，而惠凤艳并非案涉房屋登记的所有权人，其和李建波所签转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然，2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为并赋予不同的效力，即债权行为有效而物权行为无效，所以，案涉房屋买卖合同难谓无效。但是，由于惠凤艳无权处分案涉房屋，在未取得城乡建设公司追认的情况下，案涉房屋所有权不能发生变动，李建波依法只能向惠凤艳行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。

其次，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的之处分行为。在李建波占有之前，齐齐哈尔中院即已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，加之，惠凤艳的处分为无权处分，李建波对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。至于李建波辩称其不知道查封事实、没有过错的理由，由于查封登记具有对世效力，李建波无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应注意到别人经过登记的物权和人民法院的查封，但其未到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上存在明显的过错。

最后，案涉房屋合同约定总价款250,000元，而李建波总计仅交纳房款50,000元，即使不考虑无权处分和查封后占有的事实，单纯从价款的交付数额上，也不符合法律规定的物权期待权保护要件。

在李建波的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。因此，即使李建波对惠凤艳的赔偿请求权能够成立，其以对惠凤艳享有的金钱债权请求排除惠凤艳对城乡建设公司的另外一个金钱债权的实现，于法无据，于理不通。至于李建波还称，黑龙江高院遗漏了其要求返还购房款、赔偿损失的诉求问题，由于案外人异议之诉的审理内容，限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，该项诉求不属于案外人异议之诉的审理范围，一、二审法院不予审理并无不当。李建波可以另行提起诉讼请求赔偿。

【案例索引】

李建波、惠凤艳案外人执行异议之诉纠纷案；案号：（2015）民申字第1883号；合议庭成员：范向阳、汪国献、高珂；裁判日期：二〇一五年十月二十二日。

持类似观点的案例还有：（2015）民申字第1884号、（2015）民申字第1885号、（2015）民申字第1886号。

2、人民法院对执行标的查封公示后，案外人就执行标的与被执行人签订抵债协议的，不属于善意第三人，不得对抗申请执行人的执行。

【裁判理由】

最高人民法院认为，台山二建公司依据法院生效判决向广州中院申请执行东山城建公司的财产。广州中院已于2013年4月28日向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助执行通知书》查封案涉土地使用权，广州市国土资源和房屋管理局于当日出具《送达回证》接收《协助执行通知书》。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”之规定，查封案涉土地使用权的效力及于地上建筑物。

可见，案涉房地产已于2013年4月办理了查封登记手续。此后，广州中院依台山二建公司的申请，依法裁定对案涉房产及其所占土地进行评估、拍卖，并于2013年7月23日在案涉土地房屋现场张贴已查封及拟处置公告，进一步对案涉房产的处置情况进行公示。

越秀国资公司与东山城建公司签订《抵债协议书》、《抵债协议书（二）》及《物业移交确认书》的时间节点均在广州中院作出以上系列裁定及公告公示行为之后，越秀国资公司称其为善意第三人，缺乏事实依据，本院不予支持。

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，越秀国资公司也非善意第三人。

因此，东山城建公司将案涉房产用以抵债的行为不得对抗台山二建公司。基于以上证据及事实认定，原审判决认定越秀国资公司对案涉房产享有的权利不足以排除强制执行，并无不当。故越秀国资公司认为原判决认定基本事实缺乏证据证明，人民法院应当再审的主张，本院不予支持。

【案例索引】

广州市越秀国有资产经营有限公司与台山市第二建筑集团公司、广州市东山城市建设开发总公司案外人执行异议之诉纠纷案；案号：（2016）最高法民申1847号；合议庭成员：孙祥壮、宫邦友、李伟；裁判日期：二〇一六年九月二十六日。

3、人民法院向不动产登记机构发出协助执行通知书，即属于对不动产进行查封登记公示的行为，张贴封条或者公告与否，不影响不动产查封登记的公示效力。案外人在查封登记公示后，与被执行人就查封物签订租赁合同并占有使用的，人民法院有权解除其占有使用状态。

【裁判理由】

最高人民法院认为，（二）关于原审法院查封的行为是否具有公示效力的问题。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条规定，对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理单位发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以加贴封条或张贴公告的方式查封。

案涉房产及土地已于2007年10月30日因吴志星与玉溪公司借款合同纠纷一案，被湖南省郴州市中级人民法院（简称郴州中院）查封。郴州中院于2007年10月30日分别向宜章县房产管理局、宜章县国土资源局发出（2002）郴执字第18-3号《协助执行通知书》，查封玉溪水泥公司名下11套房产以及玉溪公司名下土地证号为宜国用（2002）字第0001**号土地壹宗，同时在执行裁定上明确记载“2007年10月30日打出公告”。

上述查封均要求查封期间未经郴州中院许可，不得办理转让、赠与、抵押以及其他设定权利负担的手续。此后，郴州中院也于2009年至2017年间对案涉标的物进行了续行查封。

本院认为，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。郴州中院向宜章县房产管理局、宜章县国土资源局发出协助执行通知书的行为，即是向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为，具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否，并不影响不动产查封登记的公示效力。

因此，华冠建材公司主张本案查封没有张贴封条或者公告，不具有公示效力，是其对相关法律及司法解释的曲解，本院不予支持。

（三）关于华冠建材公司主张排除强制执行是否有法律依据的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

据原审法院查明，《租赁协议书》《场地租赁合同》分别签订于2013年4月1日及2013年10月1日，华冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房产。如前所述，涉案土地及房产早在2007年10月30日被法院查封并登记公示，华冠建材公司签订租赁合同，占有、使用涉案土地及房产系在法院查封期间。华冠建材公司未经人民法院准许，占有、使用涉案标的物，人民法院依职权解除其占有和使用状态，要求其在合理时间内搬离，符合法律规定。华冠建材公司主张其承租的涉案土地及房产发生在法院查封公告之前，有权继续占有、使用，于法无据，本院不予支持。

【案例索引】

宜章华冠建材有限责任公司、吴志星案外人执行异议之诉纠纷案；案号：（2019）最高法民申1796号；合议庭成员：江显和、张颖新、杨蕾；裁判日期：二〇一九年五月二十八日。

4、查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人处分查封财产，构成善意取得的，相对人仍可依法取得物权，从而排除对该标的物的执行。

【裁判理由】

最高人民法院认为，本案再审争议焦点是李秋燕对烟台市福山区天府街15-7号房屋的权利能否对抗德润建筑公司向法院申请的强制执行。本案中，烟台市中级人民法院于2010年4月23日作出查封包括案涉房屋在内财产的民事裁定，于2010年4月23日、4月28日分别向国土局、房管局送达民事裁定书、协助执行通知书，于2010年6月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达民事裁定书和查封（扣押）物品清单。

李秋燕于2010年12月17日与天府房地产公司签订商品房买卖合同，于2011年1月19日取得房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用权证。李秋燕虽是在烟台市中级人民法院作出查封财产的民事裁定之后与天府房地产公司签订商品房买卖合同，办理产权证书，但并无证据表明查封财产在李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时已经进行公示，亦没有证据证明李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时知道涉案房屋已被查封。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，烟台市中级人民法院的查封案涉房屋的行为不能对抗作为善意第三人的李秋燕。

因案涉房屋所有权已转移至李秋燕名下，德润建筑公司基于其对天府房地产公司的债权要求执行案涉房屋，不能得到支持。天府房地产公司收到民事裁定书后仍然转让查封财产，国土局和房管局收到民事裁定书和协助执行通知书后仍为查封财产办理过户手续，违反法律规定，德润建筑公司可通过其他途径主张权利。

综上，再审申请人李秋燕关于其善意取得案涉房产所有权，撤销原一、二审判决的再审理由成立，予以支持。原审法院认为李秋燕对案涉房屋的权利不能对抗德润建筑公司的执行，适用法律错误，本院予以纠正。

【案例索引】

李秋燕、烟台德润建筑有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷案；案号：（2017）最高法民再90号；合议庭成员：张雪楳、林海权、孟瑞；裁判日期：二〇一七年十一月十六日。