厦门一女子花500多万元购买司法拍卖房，
不料租客拒付租金，还拒绝搬走。
原来，租客明知该房屋已进入强制执行程序，
仍与原屋主达成房租抵借款协议，
且未告知法院。
近日，
海沧法院发布了这起
由司法拍卖房引发的纠纷案件。
图片来源视觉中国
买下司法拍卖房要收租
租客却称租金已全抵销
2012年，阿威（化名）与厦门一套房产的屋主签订了《房屋租赁合同书》，租赁该房产，租期10年，月租金4500多元。合同约定，承租方逾期缴交租金7天以上时，出租方有权解除租约，收回房屋并追究承租方违约责任。2015年10月，屋主因债权债务纠纷，导致房子被龙岩市长汀县法院查封。一年后，这套房子在司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，阿惠（化名）以500多万元的最高价竞得，并支付全部购房款。
2017年2月，阿惠取得该房屋的产权证后，多次告知阿威应将租金直接缴纳至她的银行账户，但阿威均未缴纳。同年5月，阿惠向阿威发送解除房屋租赁合同的律师函，但因他拒收被退回处理。房子已经是自己的了，却被别人占着，还没有租金，阿惠一纸诉状把阿威告上法庭。
阿威向法庭提交了借条、协议书，称自己不应再向阿惠支付租金。因为原屋主曾于2015年10月向他借款50万元，借期一年，双方约定到期未还则以房租抵扣借款。2016年9月，双方签订协议书，约定此后的房租30万余元从借款50万元中进行抵扣，阿威应支付的租金已全部抵销完毕。
对房租已抵债不予采纳
法院认定租客构成违约
海沧法院审理认为，阿威与原屋主于2012年签订的《房屋租赁合同书》合法有效，根据买卖不破租赁的原则，该房屋之后虽因司法拍卖发生所有权变动，但并不影响该租赁合同的效力，该租赁合同对承租人与新产权人仍有约束力。对阿威而言，负有依照租赁合同约定的租金交付方式支付租金的义务，否则即构成违约并应承担相应的违约责任。
对于阿威提出的租金已抵销债务，法院不予采纳。法院对特定财产查封、冻结后，其所有权人对该财产的处分权能即受到限制甚至禁止，尤其是可能导致该财产价值贬损的处分行为不应受法律保护。因此，原屋主变更房屋的租金收取方式的行为，不受法律保护，对阿惠不具有约束力。阿威仍应按2012年合同书约定的方式，履行向阿惠支付租金的义务。阿威未依约缴纳租金，其行为已构成违约，阿惠有权依照合同约定解除租赁合同。
最终，法院判决，解除房屋租赁合同，阿威应支付阿惠此前数月的租金2万多元，腾空房屋返还阿惠，并支付至实际腾房之日止的房屋占有使用费。一审宣判后，阿威不服提起上诉，二审维持原判。
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