步步高集团：超市的灵魂驱动不了商业地产的大船！

|地产湘军观察系列·步步高·睿诚研究院|

文|罗乾波

一、步步高王填2020年的新战略

2019年12月16日，步步高集团管理层在长沙举行“信·变·赢”为主题的2020年战略会。当日，王填在战略规划部署演讲中，通篇皆是围绕超市和百货这一主业来阐述的，对地产板块没有任何言论和构想，可能是在王老板心目中，地产板块的价值比较轻吧。

王填几个主要观点摘录如下：

1、在过往的25年中，我们赶上了一个巨变的时代。这25年我们的国家、生活、家庭真的发生了巨变。下一个10年是存量市场的博弈。我们要更多加入结果导向。

2、创新、变化、变革是下一个五年乃至十年的发展关键，不想被时代淘汰要常变常新，要变成用户最信赖的、能与时代同频共振的服务商。

3、把握绝对领先市场，发展高潜力市场未来一年，我们仍将更多的关注超市湖南、百货湖南，以湖南这一绝对领先的市场为重点发展区域，保持卓越运营指标并推动核心业务增长。作为相对领先的江西、广西市场，以超市江西、超市广西为核心，保证卓越执行能力和团队的充分授权。超市四川、百货广西、百货江西、百货川渝将肩负发展高潜力市场的重任，通过总部赋能和资本化运作推动爆发式增长。

4、基于对市场的评估和考量，我们认为步步高必须要守住三四线城市，进攻五线城市。我们要守住腰部市场，向上占领省会城市，向下下沉到乡镇和村一级市场，而乡镇主要是靠线上去占领。

据其上市报表，2018年，步步高集团实现营业收入184亿元，同比增长6.65%，实现净利润1.56亿元，同比增长3.45%；2019年一季度，实现营收56.19亿元，同比增长2.55%；实现净利润1.86亿元，同比增长3.47%。

然而，从其近几年公开的财务报表中，可以看出步步高集团的盈利能力在走下坡路，如净利率已从2013年的3.65%，大幅减少到2018年的0.87%，下滑速度很大，导致步步高主营业务利润急剧下滑。而整体负债却在不断走高，从2014年总负债为54亿元，到2018年高达132亿元，让其资金本息的支付压力快速增大。

对王填来说，商超主业是其立命生发之本，如主业出现问题，整个集团的各项业务都会感冒吃药，故，在其2020年的战略檄文中，更多强调的是主业的发展计划，对地产板块未提半字。

在近数年来，主业利润严重下滑和负债高企的情况下，王填并没有太多精力去思考商业地产业务的发展，原来市场好的时候，商业地产对集团而言是一剂补药，而由于商超被网络电商的大力冲击以及购物中心运营的艰难等，加上在获取土地方面的大额资金等等，商业地产项目的开发对步步高来讲，日益成为了一种负担，主流房企都不敢和尽量少碰此类费力不讨好的商业地块，不太擅长商业地产开发和运营的步步高，遭遇了更大的问题。

以前做超市和百货招商的那套模式已经失灵，同时，放眼国内市场，在购物中心上，哪位开发商能说自己已经赚的盆满钵满？

万达在搞轻资产、大悦城也在搞轻资产，王府井在业内基本失声了。

二、王填在新战略发布会上为何对商业地产只字不提？

2005年，在湖南湘潭就成立了步步高置业有限公司，由步步高投资集团100%控股，根据天眼查，在步步高置业下有14家控股公司，有地产的、物业的、新能源的、也有艺术品投资的各类公司，像个大杂烩，什么都往置业公司这一平台里装，最后什么也不像。

睿诚研究院观察：

这些情况，可充分说明步步高集团对商业地产业务的不看好，感觉像鸡肋一样，食之无味丢之可惜。

1、商业地产业务以前可以造血，现在需要集团大输血，负担加重，拖累主业的发展。

综合其公开的上市报表等资料，我们发现在步步高，例如，在2018年的各业务收入数据中，全年实现收入184亿元，其中超市业务收入占59%，百货业务占比22%，其他业务占比19%。其玄机是，即使19%全为地产业务，也不足两成，加上上述那些杂七杂八的业务的累计，其中地产业务的贡献率非常低，所以，王老板不太喜欢提地产的事。

譬如，步步高在长沙金星路和河西枫林路搞的两个购物中心项目，其业态多次更迭和盈利水平的低落，不但不能盈利可能还需要集团贴补。这种事情，王老板肯定不高兴。

2、商超渠道布点的下沉，与商业地产业务应上拔的不可调和矛盾，步步高只能舍卒保帅。

家乐福、麦德龙和大润发等国内外商超品牌的不断卖身沉沦等事件，让步步高感觉，即使是商超大品牌，在主流城市的经营也难以为继，其浓烈寒意令步步高不敢轻易踏足主流市场。另外，步步高，在地州市等三四线城市的成功经验，王填觉得三四线市场才是其良好的避风港湾，故其多年来不会轻易将商超项目攻入省会等主流城市，频频在三四五线城市落脚，以抢夺下面的市场。

而商业地产方面，其百货和购物中心，在中国商业物业供应放量和普遍运营不理想的大局势下，即使步步高来到省会长沙，也未能有效激活上述两大项目的发展，目前还是入不敷出。自持比例过大和综合性商场的不给力，其投资回收期不断拉长，加上项目开发商资金的负债的偿付压力，步步高有苦难言。

上下步调不一致所造成的反作用力，令步步高集团和置业公司貌合神离，南辕北辙之下，其地产板块的未来堪忧。

这一点，在本次战略会上，置业板块的负责人周梁已经吐露了自己的心声：

在2020年，在战略方向上要重点执行“变革转型，调整策略，增轻资产管理项目” 的策略，同时着重强调“步步高置业将调整现金流策略，希望在未来三年让投资性物业的收益覆盖投资财务成本；将调整融资策略，加大杠杆率，投资到快周转的一些地产项目；在收益结构策略上做调整，重视轻资产管理的收益；改善组织结构，针对商业地产的需求，建立小型化的独立授权快速决策组织”。

由此观之，睿诚研究院认为，2020新年度的战略大会，是王老板的个人表演大会，也是周梁的吐槽大会吧，不知道王填是否已经读懂？

3、拿地及开发资金的捉襟见肘，让步步高举步维艰，不得不寻找合作伙伴来分解压力。

2018年4月23日，步步高集团和碧桂园集团在广东碧桂园总部签署了为期10年的全面战略合作协议；双方约定，将发挥各自优势，在地产开发、商业运营等领域开展全面合作。

业内人士都观察到了，这份协议基本已流产，没有任何结果，昙花一现无疾而终。碧桂园要回现金和步步高的租赁运营模式，天生就不能融合在一起。

据长沙市政府相关资料显示，2018年8月10日，步步高集团以19.58亿元的价格竞得2018长沙市048号商住用地，宗地位于红星商圈核心位置，折合楼面价为5000元/平方米，限定住宅最高销售价格(不包含精装修价格)为9970元/平方米。规划为商住用地，商业、住宅容积率≤5.8，建筑密度≤54%，建筑控高200米，商住比为6:4，出让面积为67516.73平方米，该项目总计容面积约39万方，商业计容面积约23.5万方。

209年4月15日下午，步步高集团与长房集团在梅溪新天地福朋喜来登酒店签订长沙雨花区红星商圈上述地块战略合作协议，长房要拿地与步步高缺钱，双方一拍即合。

据称，该项目总投资60亿元，将建成为60万平米的高端商业综合体，200米超高层建筑，集商务办公中心、星级酒店、高端公寓、花园美宅、购物中心于一体，以将该项目打造成长沙商业新地标。笔者奇怪的是，本项目旁边就是150余万方的综合体——德思勤商业广场项目等，德思勤目前还处于饥饿状态，又来一个60万方的“壮汉”抢食，最后饿死的是谁？不得而知

从上述两个事件，我们可感受出，中国商业物业供应量之大，让众多专业房企不断找出路和甩包袱，许多原来未深度参与地产开发的商业品牌，也不知道大型商业地产项目开发的水之深浅，在拿地后就直接遭遇资本支付的瓶颈，项目正常开发难以启动，政府和企业都急。

无论碧桂园还是长房，都在哄着步步高，开发资本我来投，但是，商业体量中除能卖的之外，你步步高来持有和运营，你看这一块你最擅长、我不懂，专业人做专业是嘛，大家一定要分工明确咯。

4、商业地产项目作为商超主业目的补充，其地产布局更多在3-5线城市，造成去化速度、回现周期及利润较低等财务指标的难堪。

步步高在多个已发布的新闻稿中提到：

步步高经过十年拼搏与努力,在湖南、江西、四川、重庆、广西等省先后开发建设了政府重点工程步步高新天地、步步高广场等大型商业地产项目50余个，在建的大型商业综合体项目有长沙星城天地、湘潭九华新天地、怀化中环广场、株洲新天地、邵阳新天地、道州新天地、益阳新天地、自贡润达城等10余个,在建项目建筑面积达400多万平方米。

步步高自持、自营的商业地产面积达500多万平方米，与该集团旗下700多家全业态商业门店互动聚合发展，打造每一座城市的商业、文化和生活中心，步步高置业公司位列中国商业地产公司品牌价值十强。

睿诚研究院分析：

由此大家可以发现，一是，步步高商业地产项目多分布于布局太发达的三四线等类城市，以满足其集团对商超门店布局的需求；二是，省内地州市县及西部个别城市地产项目的落地，让地产板块的开发周期大大延长，其资金压力必然增大；三是，开发面积、可售面积与自持自营的商业地产面积的不平衡和倒挂，其资金的回流速度很慢，导致地产开发业务发展迟缓，也同时会拖累商超主业的发展速度及盈利能力等。

综上，在步步高集团内部，商业地产业务更像是小妾生的孩子或是私生子，不被族长王填和其他长老所看好，在夹缝中艰难生存，受尽家族内其他人和市场的白眼。

三、后记

步步高集团，其血脉里浓厚的超市和百货主业基因和灵魂的驱动，使得旗下的商业地产承载了太多的主业发展的使命和压力；一直以来，其步履蹒跚，跌跌撞撞中，给市场留下了一条弯弯曲曲、深深浅浅的痕迹。

在上述的战略会上，其商业地产负责人已经提出转型策略，欲加码轻资产运作类项目来改变这一弱势地位，商业地产的重资产开发投资模式，在当今商业低迷与地产开发大变局之下，显得越来越曲高和寡。

在外，不被主流市场所认同；在内，不被老板所器重。

两头不讨好，仿若风箱中的老鼠，两头受气，缺乏激情和动力。

大环境使然，跨界商超产业而来的步步高地产必有一段较长时期的阵痛。在其新战略的驱策下，其商业地产业务会更加艰难。

灵魂决定思想，思想决定行动；灵魂与身体某器官的逐步分离，必将让身体和灵魂都会出现新的病痛。

如步步高集团，想在商业地产界有所新的斩获与发展，其核心灵魂务必要给予地产板块更多的关照。