今年买无锡学区房必须要知道的10个关键问题！（太新篇）

文/吴婷婷

过去的一年，无锡学区房大火。

伴随着学区房价疯涨、公民同招、民办摇号等新闻的不断肆虐，爸爸妈妈爷爷奶奶们坐不住了，纷纷想给自己的孩子买套学区房保底。

那么，2020年到底要不要买无锡学区房？什么时候买？买哪里的学区房？花多少钱买才是值得的？……

昨天是主城篇（阳光城市花园除外，之后单独给大家讲解）已经给了大家部分建议，今天我们重点来说说太湖新城。

（注：主城篇可点击《2020年买无锡学区房必须要知道的10个关键问题！》查看）

（锡楼学区房交流会现场认真做笔记的读者）

06

问：太湖新城的学区房还会有多大涨幅？明年会大涨吗？

很多人预测太新学区房会上5万/平，我觉得近一年不太可能。除非无锡这一年整体房价暴涨，那么太新作为房价龙头，上个5万也不算啥。

目前锡师学区房成交价在2.6-4.3万/平，最高价出现在玉兰东三，涨幅也是玉兰东最大。

我了解到，年初玉兰东89平的单价在3.3万，现在的成交价在4-4.3万/平。106平今年7月成交的是3.3万/平，年底已经到了3.7-3.9万/平。

苏宁悦城的涨幅也不小。以二期为例，93平的，2019年初的成交价在270-280万左右，12月的成交价在310-315万左右，每平单价涨了3500元左右。

太新和畅和融城小学的学区房成交价也有上调，但来去没有锡师的那么大。

比如观山名筑，2019年初83、89平小户型毛坯房的成交价在1.3-1.5万/平，年底的价格在1.5-1.7万/平，一年涨了2000元/平。

至于尚贤集团对应的学区房，挂牌价的涨幅还是挺大的，但大多数买房人并不买单，实际成交价并没有太多变化。表现不错的只有融创熙园5期，目前89平2.2-2.5万/平，111平2.5-2.6万/平，134、143平2.3-2.7万/平，小区内二手房源已基本抢光。

至于2020年太新学区房价是否会大涨，业内给出了两个观察方向。一个是看玉兰东花园，一个是看苏宁悦城、雅居乐、中海珑玺、玉兰西三等几个到期解禁的小区房源挂牌价。

业内对玉兰东花园的评价是太新学区房价风向标。目前玉兰东挂牌房源有大几十套，但能对房价起决定性引导作用的小户型不到10套。且这不到10套的房源价格都不高，没有达到区域内其他小区买房人、投资客的预期。

玉兰东都挂的不高的情况下，他们也不敢贸然挂高价。但如果明年玉兰东内有大量房源挂牌，且有超过1/3的房东抬高挂牌价，市场价格就很容易被带动。

还有苏宁悦城三期、雅居乐二期、中海珑玺、玉兰西三等几个即将到期解禁的小区，里面投资客众多，尤其是苏三，据说投资客比例占到六成以上。要知道，投资客多的小区，也是房价最不稳定的小区。

07

问：太湖新城锡师附小对应哪几个小区？买哪里更容易升值？

太新锡师的施教区包括玉兰东花园、苏宁悦城、雅居乐中央府、朗诗新郡已经交付的楼栋。这几个小区的简单对比如下图：

要说哪个小区容易升值，得看你这房子是啥时候买的。

如果新房时候就买了，那么这几个小区都是无锡范围内当之无愧的升值典范，尤其是玉兰东花园、苏宁悦城，翻了3倍都不止了。

但如果是现在才打算买，可能雅居乐中央府更有潜力吧。

这几个小区内，目前仅雅居乐还有最后几栋新房在售。受限价政策的限制，雅居乐的这几栋新房和区域内的二手房价倒挂超过2000+。

举个例子，苏宁悦城大户型目前二手房的价格在2.9-3万/平，但雅居乐三期精装新房的价格约2.7万/平。

新房价格不高，导致雅居乐内的二手房价也受到了压制。

你也可以理解为，属于雅居乐二手房的时代还没到来。一旦新房售罄，这里的二手房价很可能会强势反弹。

雅居乐的新房大概什么时候会清盘呢？我打探到的消息大概是明年年中。

08

问：和畅和融城小学的学区房值得买吗？

和畅学区房的亮点是便宜，属于太新入门级的学区房。

融城小学学区房价受学区+小区品质+周边配套三重加持，中等偏高。

具体可参考下图：

（上图标红的属于锡师学区房，标蓝的属于和畅学区房，标橘的属于融城学区房）

至于值不值得买，这个首先得看预算呀。

比如，预算不高，但又想上锡师+江南，住稍微好点的小区，中海珑玺可以考虑一下，业主评价总体不错，但要明年上半年才会大量上市，目前价格在2.1万/平左右。

融城范围内目前最火的是尊园，离学校、商业配套非常近，最近炒的很火，价格开始不太理性了，直冲3万+了。相比，我更推荐自住的朋友买海岸城。

09

问：我有80万预算，是买套老破小占学区？还是卖掉现在的房子换套偏改善的学区房？

受房龄的影响，大部分老破小的首付可能要超6成，有些热门的房源甚至首付就是全款，所以，目前持80万首付想要买到连小和锡师附小学区房的机会不多。

但买崇宁路、扬名、南长街等二梯队小学的学区房选择面还是挺大的。

所以回答这个问题的前提是要明确你到底想买哪个梯队小学的学区房。

至于要不要卖掉现在的房子一步到位买到学区+改善房，这个影响因素较多，我不便做建议。只有一点要提醒：在做这个决定前，先要去市场摸底一下你现在的这套房子是否好卖，能卖多少钱，成交周期要多久，判断一下这几点会不会影响你买下一套房子的首付、月供。

最近遇到几个粉丝来找我帮忙，说自己新房定了，买了，结果上一套房子卖了很久都没出去，月供压力太大，想退房，这就比较麻烦了。

10

问：太新次新房和城中老破大学区房，总价差不多的情况下，你会怎么选？

问我的话，我肯定是选主城老破大呀，因为我在主城住惯了，对生活配套的依赖较大哈哈哈。

（上面是玩笑，下面说回正题）

就学区房来说，太新次新房和城中老破大各有利弊。

先说利。太新的房子普遍新，社区环境也都不错，就算再老的天鹅湖、万科魅力，也比城中的房子要新。

而城中老破大的显著优势是学校都是本部、生活配套全，买个烟最远也就是小区门口吧。

再说弊。太新学区房目前的机会点和问题点都在学校的教育质量上，需要更多的时间去验证。

对于可以拿得出三五百万买房子的人来说，可能不太会愿意让孩子冒风险去上一个新学校。他们买太新，多数是要学校+居住品质双重加持，也正是因为这一点，虽然绿城玉兰东价格最高，但中介普遍反映卖的很不错。

而主城老破大的弊端大概就是房子本身了。

以连小为例，不少老破大在公寓楼里，环境不佳，那些在小区里的老破大，虽然居住环境还行，房子得房率也高，但房东们的报价也有点脱离市场，让想买房的人下不去手。

综合来看，如果孩子马上就要上学了，等不及太新学校出成绩的，选城中老破大可能更保险些。

对小区环境要求高的，觉得孩子只要有个还不错的学校上学的，就可以选太新。

最后举个例子吧。我一个读者，年中的时候看了朗诗新郡、雅居乐一期的房子，当时价格都在2.6-2.7万/平，但最后一套都没选，买了城中留芳声巷的一套老破大。

我问他理由，他说：老校区，小学和初中都稳一点，生活配套也足，走到楼下什么都有。“虽然房龄有点大了，停车也不太方便，但我老司机了也无所谓”。后来又补充了一点，住在市区，接送孩子上辅导班也方便一点。

- 两个通知 -

上周五我们做了一个小规模的学区房交流会，对主城区和太湖新城的学区房现状和走势做了下分析，参与的朋友普遍反馈还不错~

上周一，锡楼学区房买卖群正式开群，短短一周的时间已经爆满，今天2群正式开通了，欢迎对无锡学区房感兴趣的朋友进群了解、讨论无锡学区房现状及趋势！